灞桥区地块可行性报告2008市土测字106号地号BQ1-3-11-2二、东郊市场的发展情况三、项目周边的摸底四、地块情况五、经济指数分析六、盈利水平及可行性结论“415”新政已经过去两个半月，从目前的市场反应情况来看，就全国范围来讲各不相同，也基本上和我们当初对市场的判断相一致。

从二手房的成交来看，一线城市在经历了短期的市场急速萎缩之后，目前正处于市场恢复期，成交量和成交价格在近期都有一定幅度的同比增幅；二线城市的二手房市场成交情况一直相对稳定，市场并没有出现恐惧性的下跌也没有出现报复性上涨，而是在相对稳定的成交中保持相对的增幅。

从一手房的发展情况来看，新政所带来的观望情绪，导致在新政初期市场的冷清，恒大一度宣布全国市场统一八五折，紧接着绿地、万科宣布全国部分城市采取差异化的价格，但这些地产大鳄这样做的目的其实有“一箭多雕”之目的；二线城市商品房市场在新政的初期，同样经历了客户的观望期，但成交一直相对稳定，但成交量有一定的下滑，处于“量跌价稳”的状况。

虽然后来城市均价一度由六千降至五千七百多，似乎价格在跌，但这只是市场的假象。

其实市场博弈才刚刚开始。

从物业类型来看，住宅的价格在不同区域所表现的情况不相同，下跌、滞涨、稳定、上涨等价格表情在全国市场各有不同。

因为中国经济发展的差异，地产市场水平的差异，购买群体的差异等因素注定了所反映的表情是不同的。

而且在同一个城市的不同区域受新政的影响并不相同。

总体而言，西安市这80多天的表现如何呢？1 “关中天水经济区”这一重大的利好。

其实完全有能量抵触新政调控的影响。

这也是西安市场目前市场相对稳定的一个重要的因素。

新疆的喀什目前国家也有经济特区的规划，于是它的房价一夜之间从三千不到飞涨至四千以上，这就是政策利好的神效。

“关中天水经济区”赋予了西安内陆型经济开发龙头地区的高度，西安迎来市场发展的最好时机。

2 大西安的概念隆重出炉。

10年时间里，西安要建为面积800平方公里、人口1000万以上的国际化大都市，形成整个国家经济战略化的平衡点、区域协调化的带动点、华夏历史文化的传承点。

目前西安处于城市化建设的关键时刻，放眼望去，西安就是一片生机勃勃的工地，到处充满活力，积极向上，蓬勃发展！3 政策执行力度不够或者执行不到位。

其实对于西安而言政策本身对于购买群体的心理影响的意义大于其实际意义。

各个银行的执行水平各部相同，毕竟金融机构的生存很大程度上市依赖房地产市场的发展。

4、整个政府规划上的积极政策。

中优、东进、西接、北扩、跨、南融、风味新区、泾渭新区、曲江、大明宫、道文化、法门寺等等宏观规划，使城市的每一个角落都有充分再发展的理由，也有充分支撑房价的理由。

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二、东郊市场发展状况城东区作为传统的居住集中地,随着浐灞板块兴起，已经成为全市地产开发的焦点区域之一，也引导着城东房地产开发的重心逐渐向此区域倾斜，大批实力雄厚的开发商云集西安城东区，进一步助推区域内楼盘的旺销，尤为重要的是，在即将入市的新盘中，开发商对产品本身的创新与品质的关注和投入，进一步催生了西安城东区楼市愈加成熟。

沿东关向东一线，沿东二环两侧以及浐灞流域，这三块是构成城东楼市的三大热点。

由于城东区域范围比较大，产品呈现出多元化局面。

一些外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这一区域，众多高品质大盘的涌现使城东区域价值得到逐步提升，并将蕴涵极大潜力。

三、项目周边的摸底北面正邻地铁1号线纺织城站南面仅临园丁小区东南侧是浐灞新城现状，为废品收购站及临街危楼周边没有大型项目，主要有以下楼盘：园丁小区（二期）项目学校福利房该项目占地约50亩，进行原园丁小区二期住宅小区及相关配套设施建设。

浐灞新城（三期）项目经适房该项目占地约372亩，即将销售第四期主力户型2-3房，80-110平米目前均价2800元/㎡金海湾总占地34亩经济适用房本项目的底层系6万平方米的综合体，涵盖大型超市、百货、影院、美食街、KTV、健身房、茶艺、咖啡、银行等。

配套3万平方米的城市休闲广场普华浅水湾该项目占地约480亩，是目前较为高端的物业代表开发临灞河亲水型公园住宅小区项目，主要建设高层、多层商品房及其他相关商业配套设施。

结论：1.周边的楼盘定位均为中低端楼盘、城改性住房、及经济适用房为主；2.纺织城自体配套薄弱，没有高端商业及大型购物中心；3.东郊片区整体房价普遍偏低，商品房均价在4000元左右，经适房均价在3000元左右；4.周边客户群主要以纺织城沿线厂区职工为主，收入较低；5.地铁线加速周边物业增值速度，有一定升值空间。

四、地块情况位置：宗地位于正在灞桥区内，北侧为地铁线纺织城站，南侧为园丁花园，西侧为闲置用地，东侧紧邻东三环，隔路为待开发。

宗地参数：●地块为不规则L型，●项目2008占地面积24108.2㎡（折合36.162亩），●土地用途为住宅，使用年限为70年，●容积率3.8。

具体见下图：五、经济预算灞桥区地块经济测算一、土地成本土地成本为6840万元，具体见下表：单位：元/平米、万元土地成本估算表序号项目名称单方成本小计合计备注1 土地成本6840 6840 190万元/亩注：按照土地面积36亩计算二、建筑成本项目总建筑面积为110000平米，地上91245.6平米。

公寓和住宅建筑面积85000平米，商业建筑面积6245.6平米。

总建筑成本为26632.2万元，具体见下表：单位：元/平米、万元序号项目名称单方成本小计合计备注2.1 前期工程费---- 256.42.1.1 勘探费 2.4 26.4 -----2.1.2 设计费20 220 -----2.1.3 可研费----- 10 -----2.2 公寓住宅开发费用202322.2.1 高层建安费1800 15300 建委招标办加权2.2.2 招投标费 1.2 10.2 建安费0.06%2.2.3 工程监理费50 425 按照最新工程监理收费新标准2.2.4 质量监督费 5 42.5 建安费0.25% 2.2.5 建设工程许可执照费 2 17 建安费0.1% 2.2.6 标底编制费 5 42.5 建安费0.25% 2.2.7 建设场地清理费8 68 建委招标办加权2.2.8 竣工图编制费 4 34 建安费0.2% 2.2.9 合同预算审查费 1 8.5 建安费0.05% 2.2.10 防洪工程建设维护费 4 34 建安费0.2%2.3 商业开发费用39612.3.1 商业建安费15003750 建委招标办加权2.3.2 招投标费 1.08 2.70 建安费0.06%2.3.3 工程监理费50 125.00 按照最新工程监理收费新标准2.3.4 质量监督费 4.5 11.25 建安费0.25% 2.3.5 建设工程许可执照费0.18 0.45 建安费0.1% 2.3.6 标底编制费 4.5 11.25 建安费0.25% 2.3.7 建设场地清理费8 20.00 建委招标办加权2.3.8 竣工图编制费 3.6 9.00 建安费0.2% 2.3.9 合同预算审查费9 22.50 建安费0.05% 2.3.10 防洪工程建设维护费 3.6 9.00 建安费0.2%2.4 基础设施及配套费用100 912.462.4.1 小区内基础设施及配套费用50 456.232.4.2 小区外基础设施及配套费用50 445.232009年西安市外部配套费用实行优惠政策，原150元/㎡，优惠后50元/㎡2.5 道路及绿化费50 456.23 317.84 根据小区绿化费用经验取值2.6 不可预见费用952.5 952.5 建安费5% 2.7 建筑工程成本总计26632.2 前六项之和六、盈利水平及可行性结论1、销售收入估算公寓和住宅，均按照4500元/㎡计算，可售面积为85000㎡；商业均价按照10000元/㎡,可售面积为6245.6㎡，地下车位约800个，每个按照5万计算，销售收入估算为48496万元，具体见下表：单位：元/平米、万元序号项目名称销售均价小计合计1 销售收入484961.1 住宅销售收入4500 382501.2 商业销售收入10000 6245.61.3 车位收入4000开发期税费估算开发期税费为4320万元，具体见下表：单位：元/平米、万元开发期税费序号项目名称单方成本小计合计备注2 开发期税费4320.482.1 两税一费2364.8 销售收入5.5% 2.2 经营管理费665.8 总建筑成本*2.5%2.3 推广费644.94 销售收入1.5% 2.4 营销代理费644.94 销售收入1.5%销售利润项目开发利润估算表序号项目计算公式金额（万元）1 销售收入484962 土地成本68403 建安成本266324 开发期税费43205 项目毛利润107046 所得税 (5)×25% 26767 净利润 (5)-(6) 8028注：上表按公寓、写字楼、商业销售率100%的情况计算经济效益指标。

小结：项目实现100%销售情况下，项目总盈利约为0.8亿。

从各项静态指标可以看出，本项目具有较好的盈利能力，销售利润很理想可行性结论1、随着世园会、广运潭、欧亚论坛的选址，及浐灞生态区和城东客运站逐步的开发，区域配套日益完善，对整个片区的经济发展起到一定推动作用。

2、地铁线的开通将加速整个片区配套成熟，及房价的提升，而我们的楼盘位置恰好在两条地铁线之间，交通便利，是较为理想的居住和投资的选择。

3、纺织城周边消费力相对薄弱，主要以刚需为主，经适房及中低端楼盘占整个片区2/3，目前中端产品仍有一定空缺，提高品质，以创新时尚的概念引入，两居、三居为主力户型，吸引首次置业又对生活品质有一定要求的年轻人。

4、基于整个东郊市场情况而言，东郊纺织城项目不会有很大收益，但是项目占地较小，开发成本相对较低，风险也较小，非常适合公司作为首个项目去开发，包括人员的组建，先将前期到策划及销售流程完整的过一遍，对于公司在后期接大项目会有一定借鉴作用。

注：此方案为初级调研的市场可研方案，只是大的逻辑分析，如若公司有进一步了解的必要，将会有专门的市场调研报告，将充分分析周边市场和购买群体的具体情况，才能为项目定位提供科学客观的理论支持。