某楼盘项目调研报告
第一部分：项目介绍楼盘地址：静安北京西路718号项目占地：130000平方米建筑面积：270000平方米容纳户数：3200户容积率：3.6绿化率：40%车位：810楼层状况：23层高层物业管理费：4元/平方米/月1．地理位置：国际丽都城地处北京西路、石门二路口，分三期开放（已全部销售完毕）。

每户配TEMPSTAR中央空调，德国威能壁挂式热水炉。

豪华会所、游泳池、*球场。

国际丽都城位于南京西路商业圈的周边，出行便利。

交通：地铁二号线、21、20、37、136。

2.
建筑风格丽都国际城―――――现代风格的豪华建筑
国际丽都城面临北京西路，有一排不高的红砖矮房，称之为会所。

在丽都城一期销售之前就已竣工。

会所古色古香，很像上海的老式洋房。

就在会所的后面，在绿树草坪间矗立着一栋栋豪华气派的现代风格的高楼，大楼外贴面砖，外观呈淡黄颜色。

住户全部朝南，采光极好。

走近大楼仰视，大楼高耸入云；远观大楼，南向卧室全部封上进口玻璃幕墙，豪华气派。

远观近看，让人心动，令人感叹。

大到建筑与环境的融合，小到建筑线条走向及一砖一瓦的颜色搭配，无不显示其用心。

气势简洁而不简单，气派而不张扬，和谐有度的建筑比例配以精良高档的外立面建材，使其堪称该地段的一组标志性建筑。

3．项目背景：
房产界精英联袂的产物
国际丽都城由静安置业集团投资开发，由上海现代建筑设计（集团）有限公司都市院负责规划设计，拥有1300单元的丽都国际城是由享誉世界的ＢＥＬＴＣＯＬＬＩＮＳ（贝尔高林）凭藉４０多年的设计经验和全球几千个项目的成功心得负责环境设计，由享有盛誉的香港吕元祥建筑事务所负责建筑立面设计，由闻名遐迩的第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司全权负责物业管理，由上海中瑞房地产经纪有限公司担当营销总代理。

可以说，国际丽都城是房产界精英联袂的杰作。

4．房型主力房型
１２０平方米左右的二房二厅
与前两期不同的是，３月份推出的Ｇ栋东单元和西单元是清一色的二房二厅，有１５０套，均价１４０００元／平方米，毛坯房，每套总价１７０万元左右。

有１１５平方米－１２７平方米四种房型。

细看楼层平面图纸，每个单元四户配置三部三菱电梯。

每户均是双卫，设备阳台不计面积，套内使用面积８０平方米左右，最高达８６平方米。

Ｇ０４房：厅房使用过于局促
转角阳台朝向不佳
Ｇ０２房：双卧及厅全部朝南
Ｇ０４房：
１１９．８平米２房２厅
此房型的特征是厅为东西狭长横向布局，这样虽有利于南北两卧室的通风但可能会影响一天中除早晨外大部分时间的采光，同时整个厅的空间受到两个卧室房门间的动线的切割而影响了使用效率。

加上厅的套内面积２５平方米，其使用面积仅２０平方米出头，该套房厅的使用会有过于局促之感。

该房型的圆形转角大阳台面积形式极好但其朝向西北相当可惜。

主卧中有衣帽间和北面不计销售面积的设备阳台以及双卫生间全部有窗是该房型的几个比较人性化的亮点。

Ｇ０２房：
１１７．７平方米二房二厅
同样是二房二厅，０２房的总建筑面积还小于０４室，但是０２房由于没有过道，其厅和房间的面积反而大于０４房。

此为该房型相对０４房的优点，另外该房型的最大亮点是双卧及厅全部朝南，但缺陷也颇为明显，整套房间通风不佳以及次阳台采光不足。

第二部分：项目SWOT分析：
1．
优势地段优势交通优势无与伦比的地理位置。

地处上海人传统观念中的“市中心顶级地段”，离南京西路距离仅百步之遥。

而南京西路在上海的地位如同纽约的曼哈顿、东京的银座、香港的中环、台北的忠孝东路，都是世界闻名的商业
街。

停留在四季酒店、波特曼、锦沧文华、贵都、希尔顿等四星、五星级大酒店以及上海展览中心。

出入的是恒隆、中信泰富、梅龙镇广场组成的金三角商圈。

游走在繁华的南京西路。

钟情于哈根达斯的浓香在舌尖慵懒的滑过。

２００２至２００３年，上海办公楼中最著名的莫过于嘉里中心，虽然租金最高，却吸引了通用电气等世界知名企业。

绿色环境。

与国际丽都城一路之隔的静安区东８块地块原是前些时期上海人人皆知的“地产大王”周正毅旗下的农凯集团计划开发的高级住宅地盘，目前这里将开发上海市中心最大规模的绿地上海体育公园。

对于国际丽都城的业主而言，这无疑是令人振奋的巨大利好。

2.劣势价位问题（三期）开盘价：国际丽都城１４０００元/平方米（05年3月）
（二期）全装修房开盘价：１６０００元/平方米个人想法：南京西路ＣＢＤ实际上具有与淮海路ＣＢＤ在地段上的竞争地位的话，加上丽都城边上远大于太平桥绿地的上海体育公园绿地的建设，那么国际丽都城完全有理由与淮海路南测太平桥地区单价高达每平方米２００００－３００００元住宅楼盘相媲美。

（现今国际丽都城价格已售28000～32000）
第三部分：目标客户群分类：
一期、二期1.
多为中港台及外籍人士2.
高级白领（月收入10000以上）
购房者大多是做长期投资或自住。

这些楼盘的价格受政策影响不大，依然稳步上涨。

比较典型的楼盘———国际丽都城目前的平均成交单价已经达到31000元/平方米。

这一区域成交活跃的楼盘还有曼克顿豪庭(怡景苑)，该楼盘的品质和服务一流，只是地段方面稍逊一筹，目前的成交单价在22000元/平方米，可以说是物有所值。

特殊：（上海人买房实在是买个感觉，上海人特别看中地段、位置。

只要地段、位置好，不用做广告，不用代理商，房子也能卖掉。

）
第四部分：竞争对手分析1.
静安风景苑（现今售完）
2.
静安豪情苑（只有5号楼未售完）
价位26500第五部分：业主和市民的评论1．
名人（据调查：财经频道的郎闲评30000/平方米购买了国际丽都城）。

2．
对物业的评论（3位业主对物业的管理表示不满）。

3．
第六部分：调查结论：
1．中心地段房产价格普遍较高。

按揭贷款是广大消费者的必然选择。

2.对月供的承受能力。

按调查分析,消费者所能承受的月供与上海市目前的人均收入完全不相符,这就要提醒房地产开发商,产品要与市场、消费者的能力紧密的联系起来。

我们进一步分析就会发现,一套280万元左右的房子,三成首期,20年按揭,其月供正好在8200元左右。

从某种意义上说,工资在3500元/月的工薪阶层都是市场的潜在客户群。

3.目前购房者担忧的问题调查显示，有多数人认为国际丽都城售价房价较高；还有少部的人认为现在的房地产市场房价极不合理，房价非理性上涨。

4.本次调查发现，房价依然是影响市民消费的第一要素。

根据发达国家房地产规律显示，一个地区房地产价格就是一平方米房价等于白领阶层一个月的收入，由于上海市整体居民收入3500元/月，消费者将购房价格作为首要考虑因素也在情理之中。

因此在付款方式中“分期付款”、“银行按揭”比较引人注目，是普通老百姓买房的主要渠道，而金融机构也应积极推出切实可行、方便快捷的购房方式，同时应根据客户的不同消费需求进行消费贷款的品种配套，以适合不同消费群体的市场需要。

5.诚信与品牌将成为开发商角逐市场的法宝。

诚信是企业进行商业活动的一个必备要素，品牌更是一个企业知名度和美誉度的体现。

令人欣喜的是，现在不少开发商已然认识到诚实对于房地产的重要，铸造精品楼盘是企业的发展之路。

6.许多消费者都认为目前房地产市场存在许多弊端，如误导性广告、不按时交房、房地产中介混乱、物业管理差、交房时的套内面积与买房时的面积存在较大差异。

这就呼吁规范房地产商市场法律出台，给消费者一个强有力的保障。

从
一定意义上讲，随着最近中国政府出面整顿房地产市场秩序工作的深入开展和房地产业理性化程度的提高。

房地产开发商、房地产中介机构和物业管理企业的行为将进一步规范，房地产市场服务将日趋完善，消费环境将有效改善。

开发商与购房者、中介机构与消费者、物业公司与业主之间将建立起良好的互信合作关系。

从而使房地产业进一步走向规范化和产业化。

在看到上海市房地产市场巨大发展潜力的同时，我们也应清楚的看到其存在的风险因素，市中心区可利用的土地资源越来越稀缺，将会导致土地成本上涨；上海市居民收入不处于较高的水平，没有足够的有效需求支持房价的持续上涨。

因此房地产商开发产品就必须高度重视产品的结构问题。

在这种情况下，只能由产品的供应结构去适应产品的消费结构，而不可能让消费者去购买不适应他们消费水平和爱好的产品。