p海资源是宗地最好的自然资源，北部 地块受海资源影响最强，价值根据地块 距海远近和地势高低向南递减至土羊高 速； p项目南部地块价值更倾向于城市价值 属性，宗地西侧的体育公园以及项目东 侧的大连湾森林公园作为大尺度城市绿 地，对地块价值影响较大； p宗地内部的冲沟、现有原生林地以及 采矿遗留下来的矿坑等原生态自然资源 对地块价值会有少量影响；
p现状基础配套缺失，只有自然村中间 有少量服务型商业； p棋盘村回迁区已经开始动工，规划在 临山东路西侧建造商业街，将先于项目 启动投入使用；
B10 B9 B8
由以上分析，现状基础配套辐射下地块价值如下表
4
地块名称 现状配套 地块名称 现状配套 地块名称 现状配套 A1 5 A11 5 A21 5 A2 5 A12 5 A22 5 A3 5 A13 5 A23 5 A4 5 A14 5 A24 10 A5 5 A15 5 A25 10 A6 5 A16 5 A26 15 A7 5 A17 10 A27 15 A8 5 A18 5 A28 20 A9 5 A19 15 A29 20 A10 5 A20 5 A30 10 A31 10
地块名称 现状配套 注释—— 很好：20，
B1 5
B2 5
B3 5
B4 5
B5 5
B6 5
B7 5
B8 5
B9 5
B10 5
好：15分， 一般：10分， 差：5分
A1
5
不利负面因素影响分析
A2 A3 A6 A4 A7 A5 A10 A8 A12 A11 A9 A14 A13 A16 A15 A20 A18 A22 A17 A24 A21 A19 A23 A26 A25 A30 A28 A27 A29 A31 B1 B2 B3 B4 B7 B6 B5
土地价值评估——影响土地价值的几个核心因素
以城市资源为价值导 向
商业商业配套 城市规划利好 大型公建配套
道路交通可达 海资源 自然资源条件 宗地内部资源 景观规划利好 以海资源为价值导向
现状基础配套
不利负面影响
五大核心因素权重值及考虑因素
城市规划利好 （北部评价权重20%，南部评价权重35%）
„ 根据特尔菲法 （通过专家对 影响因素权重 作出统计估算） 计算，参考地 块各因素权重， 确定五大核心 因素对地块价 值影响的权重 比； 项目宗地北部 地块更多表现 为自然资源属 性，自然资源 权重更大，南 部地块更表现 为城市价值属 性，城市规划 利好以及交通 权重更高； 考虑到周边城市规划利好对地块的影响，及大型城市商业、公建配套对地块 的辐射力影响；
B10 B9 B8
由以上分析，自然资源条件影响下地块价值如下表
3
地块名称 海资源 原生态资源 景观规划 地块名称 海资源 原生态资源 景观规划 地块名称 海资源 原生态资源 景观规划 地块名称 海资源 原生态资源 景观规划 注释—— 很好：20， A1 20 5 5 A11 10 5 5 A21 10 5 5 B1 5 10 20 A2 5 10 5 A12 20 5 5 A22 5 5 5 B2 5 5 10 A3 10 10 5 A13 10 5 5 A23 5 5 5 B3 5 5 15 A4 15 5 5 A14 20 5 5 A24 5 10 5 B4 5 5 20 A5 10 5 5 A15 10 5 5 A25 5 10 5 B5 5 10 15 A6 20 10 5 A16 20 5 5 A26 5 5 5 B6 5 5 10 A7 15 5 5 A17 10 5 5 A27 5 5 5 B7 5 5 15 A8 10 5 5 A18 20 5 5 A28 5 5 5 B8 5 10 5 A9 10 5 5 A19 10 5 5 A29 5 5 5 B9 5 5 5 A10 20 10 5 A20 20 5 15 A30 5 5 15 B10 5 5 10 A31 5 5 15
p交通网络对土地价值有较大影响，但 是不同的交通路线对土地价值有不同程 度的影响； p山东路作为主要连接城市道路，承担 交通组织和形象展示作用，是宗地所有 道路中最为重要的道路； p测算出单条交通线路对土地价值的影 响值，根据权重累计出每个网格的土地 价值。
B10 B9 B8
I
II
III
城市规划利好影响分析
A2 A3 A6 A4 A7 A5 A10 A8 A12 A11 A9 A14 A13 A16 A15 A20 A18 A22 A17 A24 A21 A19 A23 A26 A25 A30 A28 A27 A29 A31 B1 B2 B3 B4 B7 B6 B5
好：15分， 一般：10分， 差：5分
A1
4
现状基础配套影响分析
A2 A3 A6 A4 A7 A5 A10 A8 A12 A11 A9 A14 A13 A16 A15 A20 A18 A22 A17 A24 A21 A19 A23 A26 A25 A30 A28 A27 A29 A31 B1 B2 B3 B4 B7 B6 B5
土地价值判断：网格的形成 网格 划分 原则 Ø 由于地块的不规则性，严格的方格网划分会产生大量边角及跨越道路的用地，不利于 整体分析，故实际划分时作相应调整 Ø 地块划分考虑地块相对方正，能反映地块的实际资源现状 Ø目前最具参考价值的是路网条件以及现状高压线
网 格 划 分
{ 按照路网自然形成的网格划分
„
现状基础配套 （北部评价权重5%，南部评价权重5%）
考虑目前地块的城市基础设施投入情况（供水、供电情况）、现有公用服务 设施（医院、学校）的距离；
不利负面影响 （北部评价权重­10%，南部评价权重­10%）
考虑高速公路、城市高压电线以及宗地地质条件、采矿遗留下来矿坑等不利 因素负面影响；
A1
1
p山东路进入宗地位置和临海位置是项 目相对重要的两个节点； p城市规划利好主要是考虑山东路两端 两个节点形成的公共配套中心对地块的 影响； p节点对周边地块的影响是以节点为圆 心向圆周逐步递减；
B10 B9 B8
由以上分析，城市规划利好影响下地块价值如下表
1
地块名称 城市规划利好 A1 5 A2 5 A12 5 A22 5 A3 5 A13 5 A23 5 A4 5 A14 15 A24 5 A5 5 A15 10 A25 5 A6 5 A16 20 A26 5 A7 5 A17 15 A27 5 A8 5 A18 15 A28 5 A9 5 A19 10 A29 5 A10 5 A20 10 A30 5 A31 5
土地价值评估与运营思维导图
经济测算
宗地划分
单宗 土地 价值 分析
确定影响因 素及权重
建议可控 的范围
土地价值评估
建议 运营 方式
单宗地块 指标
综合开发策略、规划建议、市场现状、地块资源 条件等多种因素
土地价值判断方法：网格分析法
v 对地块进行重新划分，以期找出地块在各种影响因素下的土地价值； v 与现实目标比较，得出取地范围与取地规模
由以上分析，道路交通影响下地块价值如下表
2
地块名称 道路交通影响 A1 15 A2 20 A12 15 A22 15 A3 15 A13 15 A23 15 A4 20 A14 20 A24 10 A5 15 A15 20 A25 10 A6 15 A16 20 A26 20 A7 15 A17 20 A27 20 A8 5 A18 20 A28 20 A9 5 A19 20 A29 20 A10 15 A20 20 A30 10 A31 10
地块名称 A11 城市规划利好 5 地块名称 A21 城市规划利好 5
地块名称 城市规划利好 注释—— 很好：20，
B1 5
B2 10
B3 15
B4 15
B5 5
B6 15
B7 20
B8 5
B9 10
B10 15
好：15分， 一般：10分， 差：5分
p考虑高速公路以及高等级道路带来的 噪音、宗地地质条件及矿坑等带来的施 工成本的增加、高压电线走廊对人体的 辐射影响等负面因素的影响；
B10 B9 B8
由以上分析，现状基础配套辐射下地块价值如下表
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地块名称 负面影响 地块名称 负面影响 地块名称 负面影响 A1 5 A11 10 A21 5 A2 10 A12 10 A22 5 A3 10 A13 10 A23 5 A4 5 A14 5 A24 5 A5 5 A15 5 A25 5 A6 5 A16 5 A26 5 A7 5 A17 5 A27 5 A8 5 A18 5 A28 5 A9 5 A19 5 A29 5 A10 5 A20 5 A30 5 A31 5
q根据特尔菲法确定的权重，按照地块属性的不同， 对南北地块分别以不同权重值分别进行分析分析； q 按照特尔菲法分析的结果，绘制取地红线图 q 根据绘制出的红线图，确定核心价值区与取地 范围
A1
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自然资源条件影响分析
A2 A3 A6 A4 A7 A5 A10 A8 A12 A11 A9 A14 A13 A16 A15 A20 A18 A22 A17 A24 A21 A19 A23 A26 A25 A30 A28 A27 A29 A31 B1 B2 B3 B4 B7 B6 B5
A1
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道路交通可达影响分析
A2 A3 A6 A4 A7 A5 A10 A8 A12 A11 A9 IV A14 A13 A16 A15 A20 A18 A22 A17 A24 A21 A19 A23 A26 A25 A30 A28 A27 A29 A31 B1 B2 B3 B4 B7 B6 B5
地块名称 A11 道路交通影响 15 地块名称 A21 道路交通影响 20