六、案例分析题（本大题共15分）

41．王某长期住在城里，乡间的6间祖传老屋一直委托曹某管理。曹某因办乡村企业缺乏资金，就打起了这6间老屋的主意。曹某一方面鼓动王某将老屋出售，一方面与朱某多次在现场看房协商出售。曹某对朱某称：只要你暂借给我20万元钱款，我就将老屋以最低价12万元卖给你。但在朱某向曹某提供了20万元借款后，曹某一直以各种借口拖延订立售房协议，而另以15万元的价格将老房卖给了钱某，收取了钱某5万元预付款，王某听说后表示不同意。随后曹某又以18万元的价格将6间老屋卖给了张某，约定一个月后付清余款并办理过户登记。一周后，曹某终于说动了王某将老屋以13万元的价格出售给曹自己，并办理过户手续。

问：曹某与朱某、钱某、张某之间是否达成售房协议，协议是否有效，为什么？

曹某分别对朱某、钱某、张某负何责任？

1）曹某与朱某的协议未成立，（2分）曹某有假借订立合同、恶意进行磋商，从中谋取私

利，欺骗、损害他人利益的动机，应负缔约过失责任。（3分）

（2）曹某与钱某的协议虽成立，但未能生效，因为曹某属于处分他人财产，事后未获权利

人同意；（3分）曹某应退回预付款，并应负损失赔偿责任。（2分）

（3）曹某与张某的协议成立、有效，曹某属于处分他人财产，事后取得了处分权；（3分）

曹某负履行的义务。（2分）

43.甲多年在外国留学打工，后在国内买了套商品房，因其长期住在国外，该房交由甲父管理。后因城市房屋增值，甲父擅自将房屋出售给乙，并已交付房屋，约定一个月后办过户手续，逾期支付违约金。甲在得知卖房之事后，表示坚决反对，甲根据物权法规定提起诉讼要求乙归还房产，法院判决乙退出房屋。乙因此损失了部分房屋装修、搬家等费用，还因未及时购得房产而遇到房产涨价导致损失，乙遂根据合同法状告甲父。

请根据合同法原理回答下列问题：

（1）如何评价甲父与乙之间的房屋买卖合同的效力？

（2）甲父是否要对不能依约办理登记过户承担违约责任？

（3）乙对甲父享有哪些权利？甲父应对哪些损失负赔偿责任？

答（1）甲父与乙之间的房屋买卖合同属于效力待定合同，即甲父没有处分权处分了甲的房产，

因事后未获甲的追认或取得处分权，故该合同未生效。（5分）

（2）甲父最终不能交房，不是因为甲父过失不履行，而是因为合同未生效不得履行；甲

父不应承担违约责任，而应承担缔约过失责任。（5分）

（3）乙可对甲父提起损害赔偿之诉。甲父应对乙房屋装修、搬家等信赖利益损失予以

赔偿，而房产涨价导致的损失不属赔偿范围。（5分）

43.2008年8月15日，张三和李四约定，张三将其一幅祖传名画卖与李四，价款10万元，双方定于8月20日同时履行各自的义务。8月16日，因王五出价12万元，张三遂将其祖传名画卖与王五。问：

(1)李四能否在8月16日要求张三承担违约责任？依据是什么？

(2)如果李四在8月20日前没有要求张三承担违约责任，李四能否于8月20日要求张三承担违约责任？依据是什么？

(3)根据上述两种情况，请谈谈你对李四能否解除合同的看法。