第五章用户需求书一、项目概况（一）中华人民共和国宁波海关（北）办公区（1）物业类型：综合性办公大楼。
（2）服务范围：办公大楼（马园路9号）、市区集体宿舍。
（3）物业名称：中华人民共和国宁波海关（北）办公区。
（4）坐落位置：宁波市马园路9号。
（5）总建筑面积34584.08 m 2。
主楼架空层一层为非机动车车库，地下二层为机动车车库，地上二十三层，一层为大厅和展厅，二层至三层为会议层，四层至十六层为标准办公层，十七层至二十三层为非标准办公层。
副楼地上四层，一层为大厅及老干部活动中心，: 层为餐厅，三层为健身房，四层为办公层。
（二）中华人民共和国宁波海关保健中心（1）物业类型：医院。
（2）服务范围：医院办公大楼（柳汀街318号、柳汀街336号）。
（3）物业名称：中华人民共和国宁波海关保健中心。
（4）坐落位置：柳汀街318号和柳汀街336号。
（5）总建筑面积约9524.47m2。
柳汀街318号大楼建筑面积：6524.47 m 2,共由四幢楼及一处平房组成；柳汀街336号总建筑面积约3000n2，主楼为四层及辅助用房。
（三〕中华人民共和国宁波海关缉私局（1）物业类型：综合性办公大楼。
（2）服务范围：办公大楼及东面停车位（河清北路1026号）。
（3）物业名称：中华人民共和国宁波海关缉私局。
（4）坐落位置：宁波市河清北路1026号。
（5）总建筑面积约7800n2。
地下室一层，地上三幢楼，A楼为二层，一层为审问办公室，二层为指挥中心办公室；B楼为五层一层为大堂，二至五层为办公室，C楼为三层，一层为职工食堂，二层为休息层，三层为办公室。
（四）宁波鄞州区甬兴东路6号办公楼（1）物业类型：综合性办公大楼。
（2）服务范围：办公大楼。
（3）物业名称：宁波鄞州区甬兴东路6号办公楼。
（4）坐落位置：宁波鄞州区甬兴东路6号。
（5）总建筑面积约4500n2。
地上五层均为办公层。
二、物业管理服务要求与标准（一）对供应商要求：需按宁波市物业管理示范大厦标准及操作规范制定物业管理具体服务方案，实施运作，并能严格按照既定管理目标管理大楼。
（二）物业管理须达到以下目标：1、房屋及设备、设施完好率99%以上；2、道路、停车场完好率达到95%以上;3、维修及时率100%急修及时率100%,维修工程合格率99%以上;4、清洁管理无盲点，有效保洁率99%以上;5、投诉处理率100% （不可抗力除外）；6、职工食堂满意率95%^上;7、事故发生率控制在采购人安全责任考核目标要求内，因管理原因引起的治安案件发生率为零；8、根据《宁波市生活垃圾分类管理条例》分类投放、收集、运输、处置，垃圾处理要求定时定点及时清运，做到日产日清，投标人根据《宁波市生活垃圾分类管理条例》规定提供垃圾运输相关垃圾桶，保洁人员应熟悉掌握了解《宁波市生活垃圾分类管理条例》，并严格按照条例开展工作；9、每年完成总署下达的年度节能指标，并签订节能降耗目标责任书；（三）乙方在甲方的管理下做好节能工作，实现能耗逐年下降，具体节能考核目标和能耗管理合同另行制定。
三、物业服务考核1、供应商必须按招标文件要求提供优质的服务，并接受采购人的考核。
宁波海关（北）办公区和宁波鄞州区甬兴东路6号办公楼的物业考核工作由机关服务中心牵头组织实施，宁波海关缉私局、宁波海关保健中心的物业考核工作由本单位各自牵头组织实施。
2、考核分季度考核和年度考核，季度考核内容为：设备设施维修服务、安保服务、礼仪会务服务、综合管理、食堂服务、保洁项目六个单项考核，以现场打分结果得出，分值为100分，每个物业服务区单项考核分超过（包括）85分，全额发放物业服务费，低于85分，每低1分，扣除物业公司物业服务费1500元。
年度考核得分为该年度各季度考核得分之平均分，低于85分的扣抵履约担保并终止服务合同取消下一年度服务资格。
3、宁波海关（北）办公区考核内容为设备设施维修服务、安保服务、礼仪会务服务、综合管理、保洁项目。
4、宁波鄞州区甬兴东路6号办公楼考核内容为设备设施维修服务、安保服务、保洁项目。
5、宁波海关缉私局考核内容为设备设施维修服务、安保服务、礼仪会务服务、综合管理、食堂服务、保洁项目。
6、宁波海关保健中心考核内容为设备设施维修服务、安保服务、保洁项目。
7、季度考核评分细则详见合同附件四、委托物业管理的服务内容及要求事项（一）大楼管理基本内容：中华人民共和国宁波海关（北）办公区、中华人民共和国宁波海关缉私局、宁波鄞州区甬兴东路6号办公楼实行局部封闭式管理模式，中华人民共和国宁波海关保健中心为开放式管理模式，由供应商统一管理。
（二）具体内容和要求：1、房屋设施管理：供应商负责对房屋及设施的日常管理、维修养护，范围包括楼内给排水系统、强电设施、弱电设施、落水管、污水井、消防设备、门窗设施、大楼外围公共设施、附属设施等；属保修范围内的设施，由乙方负责联系供应商并协助其上门维修。
2、设备维修保养服务：乙方负责各设备的运行操作、日常巡视、保养、故障检修、维修、应急处理，范围包括电气设备、空调系统、电梯、水泵、安保监控系统等；设备维保工作涉及第三方维保单位需签订维保合同的，由甲方确定维保单位并签订合同。
具体维保工作由乙方按维保要求联系维保方实施维护保养。
物业设备管理人员需按照国家相关技术规范和要求操作，确保各类设备设施的安全和正常运行，落实高配间24小时值班制度，严防各类设备设施安全事故的发生。
3、集体宿舍维修：确保市区各处集体宿舍电气、管道24小时随时维修。
4、安保服务：中华人民共和国宁波波海关（北）办公区、中华人民共和国宁波海关保健中心实行四班三运转，中华人民共和国宁波海关缉私局、宁波鄞州区甬兴东路6号办公楼实行三班二运转，供应商负责公共秩序维护管理与服务；办公楼内外及外围日常安全保卫工作，制订突发事件应急预案，负责做好突发事件、重大活动的安全保卫工作；提供治安、消防、停车场车辆管理服务，实现24小时管理，制订24小时定线和变线巡逻路线，保证巡逻到位，确保大楼安全，安保工作班次不得随意更改。
5、会务服务：供应商负责宁波海关南北区大楼、宁波海关缉私局内各公共会议室、关领导楼层的各类会议服务及重要来宾的接待服务。
6、保洁服务：所有办公区域内公共部位和楼道公共场所保洁，所有会议室、大楼前广场、停车场、绿化带保洁、垃圾分类处理；中华人民共和国宁波海关（北）办公区另增保洁服务（包括图书室、值班室、展览室、健身房、更衣室、淋浴室清洁服务和木地板打蜡服务）；根据业主单位要求，对公共场所定期消毒；完成业主单位交给的其它保洁事项。
7、收发服务：负责大楼内报刊、文件、信件、包裹等收发服务。
8、职工食堂服务：中华人民共和国宁波海关缉私局提供80名人员早、中餐及需要时的晚餐、夜宵和小桌菜。
9、管理受采购人委托管理使用的各类资产及物业相关的工程图纸、档案、竣工验收资料等；建立健全大楼物业管理制度和档案资料管理制度。
10、采购人指定的关键区域或地点，中标人需与采购人签订保密协议。
（采购人如有需求）五、人员配备和服务要求（一）中华人民共和国宁波海关（北）办公区1、供应商应在中华人民共和国宁波海关（北）办公区内设立专门的物业管理处，统一实施管辖区域内的物业服务，设立相应的管理部门。
2、项目负责人：五年以上行政办公大楼的物业管理经验，全国物业管理经理人上岗证书，有良好的团队精神和沟通技巧，语言交流能力和文字表达能力较好，具有指挥及协调能力。
3、安保主管：男性，高中及以上学历，170cm以上身高，有五年以上的安保管理经验，有管理及应急事件处置组织能力。
4、安保人员：男性，55周岁以下，170cm以上身高，（其中礼仪岗40周岁以下，175cm以上身高）初中及以上文化，有三年以上相关工作经验。
具备机关安全保卫工作基本常识，有妥善处理突发事件的能力，持证上岗。
5、工程主管：男性，55周岁以下，具备相关岗位的上岗证书，具备从事大楼设备管理五年以上的工作经验。
55周岁以下，熟悉物业工程管理专业知识，有相关岗位的上岗证具有责任心。
挥及协调能力。
10、其他要求：部门主管及以上人员 （包括项目负责人） 必须保证每天不少于 2次巡视大楼，且一旦有情况发生，相应的人员响应并到达现场时间不得超过（二）中华人民共和国宁波海关保健中心1、安保人员：男性，55周岁以下，170cm 以上身高，初中及以上文化，有三年以上相关工作经验。
具备机关安全保卫工作基本常识，有妥善处理突发事件的能力，持证上岗。
2、工程人员：男性，55周岁以下，熟悉物业工程管理专业知识，有相关岗位的上岗证书，具备从事大楼设备管理，具备从事大楼设备管理管理三年及以上工作经验。
3、保洁人员：男性，55周岁以下，女性，50周岁以下，身体健康、具有责任心。
（三）中华人民共和国宁波海关缉私局1、物业公司应在中华人民共和国宁波海关缉私局设负责人一名,实施管辖区域内的物业服务。
2、 项目负责人兼工程人员：具有大专或以上学历， 五年以上行政办公大楼的物业管理及设备维护管理经验，按国家规定取得执业资格证书，全国物业管理经理人上岗证书，有良好的团队精神和沟通技巧，语言交流能力和文字表达能力较好，具有指挥及协调能力。
3、 安保人员：日班礼仪岗年龄 30周岁以下，男性，身高 175cm 以上，夜班安保人员 年龄50周岁以下，身高172cm 以上，初中及以上文化，有三年以上相关工作经验。
具备机 关安全保卫工作基本常识，有妥善处理突发事件的能力，持证上岗。
4、 弱电人员：男性，45周岁以下，熟悉物业弱电专业知识，有相关岗位的上岗证书，具备从事大楼设备管理，具备从事大楼设备弱电管理三年及以上工作经验。
5 、会务人员：女性，40周岁以下，高中以上学历，162cm 以上身高，外表端正大方,具有责任心。
6、保洁人员：女性，50周岁以下，身体健康、具有责任心。
6、工程人员：男性, 书，具备从事大楼设备管理,具备从事大楼设备管理管理三年及以上工作经验。
7、会务人员: 女性,40周岁以下，高中以上学历， 162cm 以上身高，外表端正大方,8、保洁主管: 女性,50岁以下，五年以上行政办公大楼的保洁服务管理经验，具有指9、保洁人员: 男性,55周岁以下，女性，50周岁以下，身体健康、具有责任心。
15分钟。
兼工程维修管理，统7、厨师：男性，50周岁以下，熟悉宁波菜及其他菜系，有较强的学习能力，持有中级以上证书及健康证明，有相应工作经验三年以上。
（四）宁波鄞州区甬兴东路6号办公楼1、安保（兼保洁人员）：男性，55周岁以下，初中及以上文化，有三年以上相关工作经验。
具备机关安全保卫工作基本常识，有妥善处理突发事件的能力，持证上岗。
六、其他（一）中标单位无条件接收中华人民共和国宁波海关（北）办公区涉及到外包项目的原工作人员（共12名），对接收的人员依据自己的管理规定进行全权管理。