努力在践行中规范化建设好业主委员会公元三村小区业主委员会年度工作总结2011.12.152011年公元三村小区业主委员会在康桥人民政府、房办、居委的指导监督下，在小区业主的支持配合下，面对连续五年被评为康桥镇人民政府的先进集体，面对2010年被浦东新区物业管理中心评为规范化建设先进集体的压力和鞭策，以更高的要求来要求自己，积极主动参与浦东新区文明城区的创建，业主委员会工作更趋规范。

现将2011年的主要工作回顾总结如下：一、切实加强业主委员会自身建设，建立了具有特色，能确保业主委员会运作更趋规范、有序的一整套工作制度：1、听取告知制度：（根据每日记事记录，今年有65次多）。

业主委员会在作出决定前坚持做到先向居委会汇报请示，主动听取居委会的意见和建议。

业主委员会在作出决定后，坚持做到将决定内容书面告知居委会，自觉接受居委会的指导监督。

2、各类会议制度：①业主委员会会议制度：每月一次，今年已召开学习交流商议工作的业主委员会全体会议16次。

②业主大会制度：本届业主委员会成立不到一年半来，已依法召开业主大会二次，本月底还将召开第三次。

依据相关法规规定，提前15天公告业主大会召开的时间、议题，并根据不同情况或采取书面征求业主意见的形式或采取集体讨论的形式召开。

③三联四保会议制度：每月五日定期召开，是由业主委员会发起的，是由居委会、业委会、物业三方联合轮流主持，由保安、保洁、保修、保绿人员参加的会议制度，能及时解决物业四保工作中存在的问题。

④联席会议制度：根据记录今年已有15次。

是由小区居委会、业委会、物业三驾马车参加，由居委会牵头的联席会议，是讨论小区综合性管理事务的会议，又是协调各方关系，促进小区和谐的会议。

3、定期接待的制度：根据每日记事记录今年共接待55人次。

业主委员会五个委员周一到周五上午轮流值班，正、副主任之一周一到周五上午到岗，定期接待业主的制度，听取业主的意见和建议，帮助业主解决物业使用中碰到的种种问题。

4、每日记事制度：坚持做到周一到周五每日记事的制度，五年来从不间断。

5、档案管理制度：目前在不到10平方米的业主委员会办公室里，已有整齐清晰规范有序的各类档案30余本。

6、信息发布制度：①业主委员会在小区内建立了二处业主委员会专用信息宣传栏，依法在规定时间内向业主发布业主委员会、业主大会的公示、公告、决定；维修资金收支、业主大会活动经费收支，机动车辆收支帐目等。

②创办“业主通讯”，利用这个平台及时向业主发布与物业管理服务相关的法规规约和相关信息，增进了业主委员会和业主的相互沟通和交流，至今已出刊“业主通讯”51期，或是张贴在小区的三个宣传栏中，或是发到每个业主代表或是发到每户业主，深受业主的好评。

7、维修资金管理制度：制订了七项规定，切实规范维修资金的使用：①使用维修资金的维修项目，只能有物业企业编制。

②维修方案必须提交业主委员会，业主委员会依法组织业主大会或业主小组表决决定，并在小区内公告（法规规约另有规定的除外）。

③维修项目不论大小，一律由物业企业组织实施。

④维修项目实施维修后必须经四人签字（经办人、业主、业主委员会正、副主任），物业企业才能作为转帐手续的合法凭证。

⑤维修资金只能转帐，不能支付现金。

⑥只能转帐给物业企业，不能直接转帐给施工单位。

⑦物业企业在到银行办理转帐前，必须向业主委员会提交物业维修、更新、改造项目的清单，经业主委员会审核并加盖业主大会章和正、副主任二枚私盖章后，才能去银行办理转帐。

8、印章管理制度：业主委员会公章、业主大会公章和业主大会财务专用章分别有三个人保管，业主委员会正、副主任章分别有各自保管，按印章管理制度使用印章，违反规定造成损失由相关责任人承担。

9、电话回访制度：根据相关记录，今年电话回访52人次，解决率95%以上。

经业主委员会接待的业主的咨询，报修等事，做到事事件件跟踪服务，实行首接负责制，实行电话回访制度，直至最后落实解决，深受业主的好评。

二、加强业主委员会自身的学习，不断提高业主委员会成员依法办事的能力。

加强对业主的法制宣传，不断增强业主的法律意识。

1、今年四月一日起是新修改的“上海市住宅物业管理规定”（以下简称“新规”）实施的头一年，为提高业主委员会班子依法办事的能力，业主委员会从今年四月——九月每月组织一次对“新规”的学习。

2、从今年四月二日起，业主委员会利用“业主通讯”这个平台不断刊登“新规”的章节，向小区全体业主进行宣传，至九月五日连续出刊了宣传“新规”的“业主通讯”六期，张贴在小区南、北、东三处的宣传栏中。

发到每个业主小组业主代表或每户业主的手中，让更多的业主知法、懂法，不断增强业主的法律意识。

三、依法规范有序召开业主大会，较好较成功地解决了小区最顶极的工作难点，物业服务费从四角调整提高到六角，较好地提升了小区选聘物业企业的能力，为公元三村小区的物业服务能有一个持续不间断的正常运行得到了进一步的保障。

面对为公元三村小区服务的原周房物业因连年亏本，合同到今年12月31日到期后不再续约，面对四角的物业费不再会有物业企业来为公元三村小区服务的严峻的现实，及时依法规范有序召开业主大会书面征求业主意见调整提高物业费，已成为提升公元三村小区选聘物业企业的能力，成为公元三村小区全体业主的当务之急。

为此业主委员会曾多次召开会议作出了相应的部署：1、依法规范运行，提前15天向业主公告，告知业主召开业主大会的时间，告知调整提高物业服务费是这次业主大会的主要议题。

2、利用好召开业主大会前有限的15天，充分利用“业主通讯”这个能和全体业主沟通的平台，向业主广泛深入宣传、交流、探讨、调整提高物业服务费的原由：①出刊“业主通讯”49期：告知业主物业服务收费低，物业服务成本高，是导致周房物业连续亏本，合同到期不再续约的根本原因；告知业主经预测四角的物业费是不会再有物业企业来应聘为公元三村小区业主服务；告知业主今明二年物业企业来三村小区服务保本的物业费起码为六角。

②出刊“业主通讯”50期：告知业主小区的清洁、有序平安和谐的生活环境，离不开物业企业天天不间断的服务；告知业主要是没有了物业的服务，小区必然会出现脏、乱、差，会严重影响每个业主的生活质量；告知业主调整提高物业费是公元三村小区全体业主的当务之急；告知业主在召开业主大会征求您意见时有一个明智的选择，让物业服务能在公元三村持续、有序、和谐、正常运行。

3、有序理性运行，先骨干再到每户业主，做到家喻户晓。

①先在公元三村小区的党员中宣讲“业主通讯”49、50期的主要内容。

②再在各业主小组的业主代表中宣讲“业主通讯”49、50期的主要内容。

③最后通过业主代表把49、50期“业主通讯”送达到每户业主，做到家喻户晓。

④热情接待业主的咨询，耐心解答业主提出的种种问题。

4、依法按相关法规规约的规定，把调整物业费的表决票送达到每户的业主手中，并在表决票上把表决计票的规划告诉业主。

这次以书面征求业主意见形式召开的业主大会，应发表决票638票，实际送达621票，同意六角物业费的为394票，占小区总建筑面积62%，占小区业主总人数61%，调整提高物业费到六角获得二个过半数以上的同意，公元三村小区选聘物业企业的能力有了较好的提升。

四、以对业主高度负责的精神，积极、有效及时处置业主在物业使用中遇到的难点问题，业主的满意度和认同感有了进一步的提升。

（一）小区业主停车难是业主委员会在日常工作中经常碰到的又一难点，这个难点在公元三村小区突出表现为①小区道路先天狭窄，要解决停车难首先必需扩路。

②扩路需要资金。

③扩路势必要移动绿化，势必要减少绿化面积。

车位和保绿之间的矛盾日显突出。

业主委员会面对这些问题，有序理性地通过调研，决定采取以下措施：1、树立既要逐步缓解停车难，又要兼顾在尽可能少减少绿化面积的同时，不减少已种植的绿化的棵数，尽可能取得护绿意识特强的业主的理解的理念。

2、召开业主大会，作出了移绿扩路是公元三村小区目前既保绿又能缓解停车难的最佳方案。

3、以车养路，以收取的车辆停车泊位费的资金用于移绿扩路，今年在周房物业的支持配合下，把约8万元车辆停车费用于移绿扩路，以车养路增加车位30多个，较好地缓解了业主停车难的矛盾。

（二）屋顶漏水、外墙渗水在公元三村小区时有发生，一旦发生，严重影响业主一家的生活质量。

业主委员会在接到物业或业主的直接报修后，会马上通知物业修理人员到现场商议维修方案，今年已为31户5楼以上业主及时解决修复了屋顶漏水、外墙渗水之苦。

（三）小区第一期的电子门下端铁管严重锈烂，断裂，关启不便，影响业主的居住安全。

业主委员会在接待业主时根据业主的反映，对电子门进行了一次实地调研，并和各业主小组的主代表进行商议，决定对33扇电子门进行加固焊接，油漆保养，业主普遍感到满意。

五、积极支持配合居民委员会开展工作，并自觉接受其指导监督，为共同促进社区和谐作贡献。

1、积极参与浦东文明城区的创建，业主委员会五个成员带头参加志愿者的各项活动，二十八位业主代表个个都是小区志愿者的骨干，根据每日记事记录，今年和居民委员会一起互动60多次，为共同促进社区和谐作贡献。

2、支持配合居民委员会共同做好二次供水改造工程，通过共同努力，目前已接近尾声，三个月来工程进展顺利，及时解决二次供水改造中，居民提出的各种问题，居民平安满意。

3、经常和居民委员会一起协调业主和业主之间，居民和居民之间存在的各种矛盾，根据每日记事记录，今年来和居民委员会一起协调因楼上漏水造成楼下居民损失的赔偿，协调劝阻违章建筑，协调小区卫生、安全等各方面小区事务有30多次，较好地促进了社区的和谐。

4、就周房合同到期不再续约，事先向居民委员会汇报，告知居民委员会急需召开业主大会，调整提高物业费和选聘物业企业的设想，听取居民委员会的意见和指导，在整个过程中业主委员会自觉接受居民委员会的指导和监督，经过居委会、业委会共同齐心努力较为成功地依法规范有序理性地完成了物业费从四角调整到六角的工作。

较好地提升了公元三村选聘物业企业的能力。

六、2012年的工作初步设想：初步打算要在公元三村党支部的领导下，在房办、居民委员会的指导监督下，2012年着重抓好以下工作：1、规范有序推进选聘物业企业的工作，努力使公元三村小区的物业服务能持续正常开展，努力确保公元三村小区的稳定和谐。

2、积极配合协助被选聘的物业企业做好为业主的服务，要在调整提高物业费后，物业服务一定要上一个新的台阶。

3、努力促督业主依法自觉交纳物业服务费，尽力帮助物业企业提高物业服务费的收费率。

4、在践行中不断依法完善业主大会制度，进一步加强业主委员会的自身建设，以不断创新的理念，使业主委员会的各项工作更趋规范。

5、进一步积极有效处置小区物业管理服务方面的事务，使业主的满意度和认同感有进一步的提升，不断促进小区的和谐。