十三五城镇化率年增加值 社会零售品销售额
当前城镇人居可支配收入
2020年城镇人均可支配收入目标 第二产业值（亿元） 第三产业值（亿元）
三产占比
旅游收入 旅游总人数
说明
亿元 元 %
固定投资总额
房地产投资 万人 % %
社零总额 万元
万元
二产总值 三产总值
%
亿元 万人
数据时效
2017年 2017年 2017年
玉溪市红塔区整体规划
春和组团
• 城市重要功能区，重点发展绿色生物技术、制 药和农特产品加工产业，结合九龙池省级风景 名胜区及飞井海旅游区的建设，发展休闲度假、 旅游服务及生活居住。
大营街组团
• 完善以烟草相关的配套产业和轻工业。促进新 火车站及其周边区域的建设，利用邻近中心组 团的区位优势，积极发展娱乐服务业、旅游业、 生活居住等功能。
主流板块情况：目前区域在售项目较，主要集中在主城区、北城区，目前南城区开发较为滞后。 主流板块代表项目量价表现：目前在售的主要为高层、洋房、别墅产品，高层占比较大，目前在售项目开盘区划
到达90%以上。 典型房企表现：目前大牌房企中梁、红星美凯龙项目在售，中梁壹号院目前在售二期，红星国际目前仅剩10余套
时间
一级市场（土地）
二级市场（新房）
成交可建住宅体量 （万㎡）
成交楼面价 （元/㎡）
商品房成交量 （万㎡）
商品房存量 （中长期）（万㎡）
住宅成交量（万方）
住宅成交均价 （元/㎡）
住宅销售总金额 （亿）
楼地价差
2013 2014 2015 2016 2017 2018年1-8月
98.69 10.69 50.14 89.25 18.29 20.89
16.0：45.2：38.8 257.9 3498.9
城市潜力判断——城市配套
➢ 城市格局与发展方向：定位具有现代都市气息的宜居生态城市，由北城新区、中
部城区、研和新城组成，城市规划为“三城、五组团、三园”，三城指中部城区、
北城新区、研和新城；五组团指老城组团、生态文化组团、高铁组团、北城组团、
研和组团；三园指红塔工业园区、高新产业园、研和工业园。
二期 二期
一期
开发商
玉溪中梁城置业有限 公司
项目地址
玉溪红塔区凤凰路森 林公安局北侧
占地面积
176.33亩
总建筑面积
19.6万㎡
容积率 建筑形态 总户数 是否精装 车位配比
1.20 洋房、别墅
865户 否
1:1.2
绿化率 产权年限 面积区间 装修标准
物业费
30% 70年 109㎡-259㎡ —— ——
3359 5770 4889 4851 2376 5008
注：数据来源于玉溪统计局网站
市场潜力判断——市场集中度
集中度：当前市场主力开发商以本土企业为主、占据约80%市场份额，大牌房企仅红星、中梁进入，目前 红星项目住宅基本售罄，后期剩下商业；中梁目前处于热销期，年产值约8亿元；2018年整体市场上扬预 计未来可实现的单盘年产值10亿。
项目个案——中梁壹号院
【区位配套】项目位于玉溪红塔城央凤凰路，作为玉溪顶级生活圈最后一席稀缺宝地，项目周边东方人家、山水佳园等高
端墅区云集。中梁·壹号院距玉溪市中心3.5公里，约10分钟车程。以凤凰路、红塔大道、聂耳东路、玉江高速、东风北路、环山 路、秀山路，构成的“三横四纵”，无缝对接玉溪老城区及未来行政中心。周边生活配套相对成熟，但医院、学校、商业等配套 均在老城区。
➢ 本地客户：占比85%；玉溪本地红塔区客户（红塔集 团、政府及企事业单位员工为主）
➢ 县份及乡镇客户：占比10%；玉溪周边县份（大营 街、北城、通海等地为主）。
➢ 其他外来客户：其他外来客户5%（昆明、外省及其他 地州）。
客群来源
5% 10%
85%
玉溪本地 省内及周边县份 外省客户
项目个案——中梁壹号院
北城组团
• 依托临近昆明的优越区位条件，积极发展现代 物流贸易、休闲度假、旅游服务、农产品加工 以及生活居住。北部皂角营现状工业企业逐步 向研和工业园区迁移。
研和组团
• 主要功能包括新型工业、区域物流与居住功能。 研和工业园区主要发展钢铁加工、铸造和装备 制造业，未来发展成为以新材料研发、加工铸 造、装备制造为主导的生态型、现代化新型工 业园区。
国道； 人的来源：当地烟草集团员工，公务员、事业单位及下属区县
客户为主。
在省内/城市群中的经济水平（2017年）
GDP：1415，排名第3； 常住人口：238万人，排名第9； 城镇化率：50.8%，排名第3； 判断1：人口流入
城市潜力判断——城市定位
中心组团
• 玉溪市政治、经济、商业中心，未来将提升和 优化城市用地结构和产业结构，增强区域服务 职能。
高层、洋房产品
140-160㎡ 120-140㎡
100-120㎡
中梁壹号院4房
红星国际4房 中梁壹号院3房 玉溪新天地3房
红星国际3房 中梁壹号院3房
成交面积段对比
80-100㎡
60-80㎡
60㎡以下
-
-
红星国际3房 -
50以下
50-60万
60-75万
75-110万
板块市场判断——客群分析
➢ 玉溪客户主要以本地客户为主，以刚改及改善性购房客户为主，购买力强；投资型 购房客户较少。
2017年
2017年 2017年 2017年 十三五目标 2017年 2017年
十三五目标
2017年 2017年
2017年
2017年 2017年
玉溪
1415 59454 9.3% 1080 205 238 48%
367.5 34880
729 543
10.0∶51.6∶38.4 283 3580
城市
楚雄
城市潜力判断——横向对比
玉溪人口基数小，城镇化率高；GDP增速低于对标城市，但人均GDP较高；整体经济上行，三产结构稳定，第二产业 较发达，主要表现为卷烟业，居民可支配收入较高。
大类
宏观经济
人口 消费
产业
评量项
编号
细分
GDP
人均GDP GDP增速
固定投资额(亿元)
房地产投资额（亿元） 常住人口 城镇化率
937 34197 10.8% 1290
120.47 274 44% 80%
335.99 31653
366 400
11.1： 47.9：41.0332.7 3630.7 Nhomakorabea红河
1479 31603 10.80% 2533.75 436.7 464.5 45.06% 35% 411.9 28342 4.23
代表开发 商
开发商级 别
代表楼盘
所属板块
销售状况
市场份额
进入时长 （年）
企业规模 （2017年）
已开发项目数量
待开发地块数 量
多次取地意愿
中梁
一线
中梁壹号 院
老城区
在售
40%
2
1个中梁壹号院
无
主城区
红星
一线 红星国际 北城新区 尾盘
30%
3
汇总2家
-
/
以上为热 点板块
13%
1个红星国际
无
2
北城区
板块市场判断——板块格局
【项目概况】中梁·壹号院占地面积176.33亩，总建面19.6万㎡，由玉溪中梁城置业有限公司开发建设。中梁·壹号院承袭了
中梁四大产品系列中的TOP级“御系”，采用了现今塔尖圈层最为青睐的新中式建筑风格，融合东西方建筑之精髓，匠造了一座约 20万方新东方国宅院墅。项目共两期销售，规划洋房共580户，联排共137户、叠墅共148户，以及自身一所幼儿园配套。
住宅在售，后期主要为商业招商及销售。
北城区
4 3
主城区
1 2
南城区
所属板块 代表楼盘 销售状况 物业类型 面积区间 总建面 去化率
均价
老城 北城
新天地商业 广场
住宅尾盘
高层
80-140
洋房：114-
158
中梁壹号院
热销
叠墅：160别墅、洋房
190
联排：224、
红星国际广 场
住宅尾盘
高层
251
89、107、 132
➢ 城市配套评价：老城区＞北城新区>研河新 城。
昆 磨 高 速
昆玉高速公路 玉带路路口
➢ 重大基础设施建设：目前高铁已开通，昆明 到玉溪30分钟可到达。2020年泛亚铁路开
太
极
路
晋
红
昆玉高速公路
高
玉带路路口
速
通。
➢ 城市内部交通规划：玉溪市红塔区主城发展
玉元高速 公路路口
向南北两端延展，城市交通体系以南北主干
72.6 19.6 116
万裕润园 在售
高层
80-130
25
95%
7800
洋房：7500-8000 50% 叠墅：11000
联排：15000
95%
7500
90%
4500
市场潜力判断——结构性机会判断
高层洋房市场机会点：从市调项目来看，高层、洋房面积段主要集中在80-160㎡，80㎡以下及160㎡以上产品布 局较少。
明
珠
道串联东西
路
“七横五纵”是城市重点网络，其中太极路、
南北大街、东风路、红塔大道、凤凰路是城市
核心干道。
城市发展中轴线
北城新区
中部城区 研和新城
城市潜力判断——产业评价
➢ 全市产业保持“稳一优二进三”发展态势，稳步推进第三产业，经济整体发展趋势向好。 2017年，烟草在玉溪工 业中的比重呈现出下降趋势，烟草制造业占比下降，这是工业经济向高质量发展转变的一个信号。