本案营销理念的市场环境表现：
❖ 区域经济+社区经济+教育文化经济+特色经济＋校园经济
城东
几大社区
成人与儿童
娱乐餐饮
四大高校
我们提出“沙河外滩” 的目的
1. 给投资者一个实实在在的购买理由——投资外滩产业； 2. 给消费者一个明确的服务——经营外滩产业； 3. 给市场一个标准，引领时尚生活方式——生活在“外滩经济文化”的环
一个可信的投资方向和投资载体，才能吸引投资者及消费者。
租赁方
商铺租赁
开发商 委 托 管 理 商业管理公司 可 代 交 月 供 按揭银行
商铺买卖
商铺租赁 租金代收
小业主
办理按揭
交月供
托管商业的运营图
三、项目品牌定位体系
项目定位特色：
——打造“成都沙河外滩休闲文化特区”！
核心表现：“沙河外滩”(沙河旺角）概念的提出，是以休闲/娱乐，加部分特色
本项目我方建议项目名:沙河外滩 沙河旺角
商业整体战略目标方向
目的: 一方面来保证投资者的投资利益 另一方面来强化整体商业环境长期稳定的竞争能力奠定基础
保证目标的手段: 1、项目核心竞争力： 立足成都东门，将本项目打造成“城东沙河核心商业版块”。 2、版块唯一性： 创建打造具有第一品牌路线的商业文化中心。——在成都率先推出“城东外 滩文化中心”. 3、业态可塑性： 在整体业态规划与后期经营中，根据不同的市场价值功能由专业的经营管理 公司作出阶段性的业态调整。及一定的品牌号召力，打破现有商
业市场的冰封期，率先推出项目后续运营的商铺专业管理运行模式， 牵动市场。创建独有的商业运行模式，回避市场现有问题商铺的不良 局面， 重新塑造投资者对本项目的信心。
v 销售目标:
二、项目销售模式体系
❖ 在本项目实施
——托管式商铺模式！
• 本项目重要营销背景
背景1：本项目是嘉祥地产大型商业之作 背景2：商业部分肩负本项目的赢利重点 背景3：本项目是该片区大型商业地产全现房第一盘, 背景4：本区域商业发展刚起步 背景5: 成都整体的商铺投资回归理性 背景6：“城东中产”概念及资源整合的深远意义 背景7: 临街二楼存在规划设计缺陷\本项目住宅已交房近一年、商 业的销售仅5000平米 背景8：斯宝特众多的投资客资源
股票的牛市对本属于投资的商业地产是一大冲击
重要营销命题
命题1：“商”与“铺”的关系
❖
---------进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提
命题2：招商时机的选定
❖
------------如何制订“头羊突破”策略尤为关键
命题3：商铺产权销售时机的选定
------------商业开业是商铺销售的终接
经济为基础，昼、夜商业形态为主体，与即将出现的万达商业,或乃至成都市夜 生活文化形成互补的关系,提供一站式服务，发展为特色经济。
项目生活方式表现:
特色经济消费据点 （以特色经济为特征）
“外滩“ 概念生活方式
社区经济 （以白天为主要营业时间）
娱乐派经济 （夜生活为主体）
理念的特点：
1. 倡导一种全新的生活方式，“全情工作，休闲生活”
2 适合休闲派经济的消费特点和消费心理；
3 吃喝玩乐一应俱全，享受一站式消费”，制造成都城东市休闲生活前沿领 地 其表现: 在沙河外滩,给了人们一个不归家的理由,在风情熏得人欲醉 的酒吧释放都市的压力,商务的繁杂;午夜的12点仍能在美食街找到一家风味 菜馆,让唇齿充分享受活色生香的快感,让胃得到温暖的安抚,精致格调的小店 转动着个性的魔方,诱惑深夜不睡的红男绿女.其情也醇,其意也浓,白天与夜晚 到处弥散着各种美丽的心情,以及从不缺席的都市情调.
境中。 4. 通俗的讲，让投资者对本案的营业特色立刻产生浓厚的兴趣，满足他们
的投资欲望。 5. 外滩概念经济文化特区，明确项目经营特色，满足投资者、经营者、终
端消费者三方利益需求，引导整个项目存在的意义和价值。
将项目商业的营销方向定位在：
打造“城东沙河核心商业文化娱乐板块， 与万达在产业链条形成差异互补”
命题4：商业经营推广对项目的价值提升
-------------“经营决定价值！”是商业地产根本价值规律
第一卷：
第一部分
项目整合营销推广方案
第一部分 内容纲要
一、项目销售目标体系 二、项目销售模式定位体系 三、项目品牌推广定位体系 四、项目营销推广策略体系
一、项目销售目标体系
❖ 销售周期：2007年7月----2008年8月底
英 邦 不 动 产
英 邦 物 业
在今天，商业的竞争较量已经发展成为一种专业服务力量的竞争。 传统的沿街为市的商业形态，今天已经过时。也就是说，什么都可以 经营的商业形态，也就是什么都可能死亡的商业形态。
我方对本项目的解决之道
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建立核心定位理念支撑的商业形态，并通过专业服务机构根据阶 段性的市场竞争变化调整不同的业态来适应市场的变化，才能让商家 发展起来，让投资者轻松赚钱，从而建立和维护整体商业的品牌价值.
❖ 三大条件： ❖ 1）认可物业本身将来的价值； ❖ 2）了解、认可托管式投资的方式与操作者； ❖ 3）对主力店营运商有信心，认可其对整个商业物业的影响力和带动性；
托管商铺运营成功法则
❖ 1）深度挖掘提升物业价值； ❖ 2）用有力的商业概念、主力店品牌效应; ❖ 3）传播投资模式理念，化不利为有利。释放投资热情； ❖ 4）为客户推出托管模式的优势，安全，稳定。
服务大纲：
1.
全程营销推广
2.
全程推广包装系统设计
3.
全程商业业态规划实施
4.
全程商家招商服务执行
5.
全程商业管理运行
本案整体战略规划机构 （中国·成都）斯宝特地产营销+(中国.成都)英邦不动产
（战略构思及体系建设）
整体营销机构 （执行）
斯 宝 特 营 销
整体招商及商管、物管机构 （执行）
英 邦 百 货
为确保上述四个方面的成立，我们必须确保的、最重要的就是——
产 权！
产权魅力
1. 短时间的实行经营权托管。 2. 有稳定的品牌实力商家做强有力支撑，委托有经营卖
场丰富商业经验的经营公司统一经营，经营公司和营 运商、各品牌商家合作，利用其先进管理保证投资者 获得稳定的回报。 3. 独立产权经营模式示意---低风险、高收益。 4. 即买即返租金回报，是产权投资的主要原动力。