量、销售价格水平、平均开发成本等资料；供求差距对比分析是项目
风险预估和策划决策的重要依据。
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Байду номын сангаас
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第二节、市场调研内容
微观环境分析 主要调查项目附近区域竞争楼盘及消费者需求趋向分析。 （1）消费者情况：住房位置、户型、风格、单价、总价、配套、交 通等； （2）竞争对手情况主要包括项目附近楼盘户型、价格、推出时间、 销售渠道、促销策略及发展商实力等。
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第五节、市场调研报告编撰
一、基本术语、名词基本概念
区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所 占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集 中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园 东板块、工业大道板块等。
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第四节、市场调研实践
调研目的 通过对各区域代表性楼盘销售状况的了解石家庄房地产市场概况。
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第五节、房地产市场调研报告编撰
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第五节、市场调研报告编撰
一、基本术语、名词基本概念 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。
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第四节、市场调研实践
一、调研范围 二、调研目的 三、调研内容（表格）
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第四节、市场调研实践
调研范围 • 桥东区：花香维也纳、乐模 • 桥西区：春江花月、缔景城 • 长安区：尚乘源、中宏·汇景国际、
骏景豪庭、冀兴·尊园、中景·盛世长安 • 新华区：盛典苏州、红人公馆 • 裕华区：凤凰城、国富华庭
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第五节、市场调研报告编撰
一、基本术语、名词基本概念
节点——规划学用语，指观察者步行入进出、经过的集中焦 点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变 换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要 性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影 院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。
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第三节、市场调研方法
四、现场“踩盘” 调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料、听 售楼员介绍，实地调查观察，获得资料。要注意楼盘资料和售楼员 介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过 参观楼盘、施工现场并配合其他途径对其内部人员和一些已购房人 士作进行深入探知，提高调查结果的可靠程度。
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第三节、市场调研方法
前景·观点 装扮客户“刺探情报”的做法在业内已经司空见惯。当我们作为 “被刺”者时，应该在保守公司机密的前提下以一视同仁的态度 对待踩盘者，给其他客户以良好的印象，也为自己在业内留下良 好的口碑，体现我们的专业水准。
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第四节、房地产市场调研实践
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二、间接调查 通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、 市场分析……等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存 真。
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第三节、市场调研方法
三、直接征询 这一方法获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制 定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、 填写。要注意对象的选择性，要合理选择各阶层不同年龄、文化、 收入层次、被访人员，使调查具有代表性。
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第五节、市场调研报告编撰
一、基本术语、名词基本概念
商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商
势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处
的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优
先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般
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第三节、房地产市场调研方法
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第三节、市场调研方法
一、直接调查 直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协 会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询 问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法 取得的信息往往比较可信。
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第三节、市场调研方法
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第二节、房地产市场调研内容
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第二节、市场调研内容
一、主要内容 1、宏观经济环境 2、中观经济环境 3、微观经济环境
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第二节、市场调研内容
宏观环境分析 （1）政治法律环境，包括国家法律法规的健全、完善程度，新制定 的法律、法规；国家政局的稳定程度； （2）经济科技环境，主要掌握国家经济发展趋势；科学技术对房地 产项目的影响程度。
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第二节、市场调研内容
中观环境分析
（1）城市发展规划：城市发展方向、市政设施发展建设等；尤其城
市发展方向，直接关系物业的发展潜质；
（2）城市房地产企业情况包括城市房地产企业的数量、类型以及企
业资质与实力等概略资料；知己知彼，方能百战不殆；
（3）城市房地产的供需状况主要包括某年度房地产供应量、需求
房地产项目策划理论知识及应用
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前景顾问
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主要内容
• 市场调研 • 市场细分 • 项目SWOT分析 • 项目市场定位 • 项目产品策划 • 项目广告策划 • 项目销售策划
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第一章、房地产项目市场调研
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第一节、房地产市场调研概念及意义
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第一节、房地产市场调研概念及意义
一、概念 房地产市场调研是房地产企业为实现企业特定的经济目标，运用科 学的理论和方法以现代化的调查技术手段，通过各种途径收集、整 理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状 以及发展趋势、并为企业科学决策提供正确依据的一种活动。
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第一节、房地产市场调研概念及意义
二、市场调研意义 （1）捕捉市场机会； （2）感知市场，了解消费者行为； （3）把握市场供需状况； （4）投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、 规划设计、市场营销策划、物业管理等活动的前提和基础。
按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范
围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳
5-25%顾客的范围）。
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第五节、市场调研报告编撰
一、基本术语、名词基本概念
商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈” 称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。 地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为 主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段。