世联研究理论
总图设计七大攻略
分享人：崔崇彦、李欣霖、郭嘉
本报告是严格保密的。
2010.06.07
地块价值挖掘
总图设计的七大攻略
总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项目价值的天花板 总图决定了景观的构架与格局，决定了物业管理成本的基础 总图设计的七大攻略
1、用足指标 2、货值最大化 3、配套用房最小化 4、赠绿规划 5、减少入口 6、照搬成熟产品 7、控制地库
品 牌 开 发 商 成 熟 产 品 库
提供位于城市中的住宅,满足客户 对便捷城市生活的追求.
城花系列 CITY
提供位于城郊的住宅,即满足客户 对舒适居住的追求,同时也保持与 城市适当的交通距离.
公寓系列
别墅系列
大城小院系列
弗莱明哥系列
四季系列 TOWN
位于郊区的住宅,一方面,为客户提 供高性价比产品,实现客户栖居的 需求,另一方面,为客户提供第二居 所产品,实现客户享受的需求.
攻略六：“地下黄金”——控制地库，尽可能多布地上车位，优化车库柱网， 控制车库面积
1、多布地上停车位：在不占用容积率的前提下，尽量将车库抬到地上一层 或采用停车桥 2、优化车库柱网：控制车库面积，标准为：车库面积 / 车位数应小于35平米 中 央 集 中 车 位 外 围 地 上 车 位
-地上，半地下两层车位集中分布 -减小下挖工程量，大幅降低成本
平层官邸系列
大型社区系列
郡系列
滟澜系列 星 座 系 列
高档系列 TOP
提供位于稀缺地段或占有稀缺景 观资源的住宅,为客户提供高品质 产品.
商业物业系列
公建物业系列
香醍系列
总图设计的七大攻略在本项目中的价值点
方法
用足指标
对于本项目的价值点
充分利用地块指标条件，做足规划，为项目创造更大价值
1、不平衡使用容积率，洋房尽可能多布，提高项目整体价值 2、运用多层和洋房两种业态之间的产品类型，使多层卖洋房的价格，提 升溢价空间 3、资源利用最大化 尽可能的使景观资源倾斜于洋房产品 会所与幼儿园规划在一起建造可节省容积率 修建大量高品质花园将住宅周围的绿地尽可能的划给私家，即可增加社区 品质感又可减少物管压力 同一个地块的车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数，节约成 本 控制地下车库的面积，尽量多布地上车位，节约成本
-框架结构，开放式，无管线
北京中粮假日 紫苑停车案例
攻略七：“拿来主义” ——复制模块，成熟产品库、模块产品和组团复制， 速度快，风险低，节约成本
1、成熟产品库：利用产品库中的成熟产品进行复制，速度快，风险低。 2、使用模块产品和组团复制 3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块
万科产品系 金色系列 GLDEN 绿城产品系 龙湖产品系
攻略一：“掏干吃净”——用足指标，充分利用地块现有指标条件创造更大 价值
1、用足容积率：利用高容积率的超高层腾出更多低密度用地，利用城市稀缺的物业树立项目 形象 2、用足建筑密度：建筑密度主要与首层建筑面积有关，首层户型（赠送私家花园）是项目卖 价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉，好地段的沿街底层商业面积更是寸 土寸金，绝不能放过 3、用足规划法规的边界：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面 积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室 垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间 4、用足限高：可做复式、跃层为项目带来溢价
每增加一个出入口，就至少增加6 个保安（三班倒），例如在成都， 每个保安每月的费用至少在20003000元，每年将增加144000— 216000元 社区主入口 减少入口，节约物业人力成本 车库出入口 底层架空，无坡道出入口
消防通道
景观化 案例
负二层地下车库
攻略四：“锦上添花”——赠绿规划，增加亲地户型，赠送宅前绿地
1、增加亲地户型：规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量。尽可能将二层和三 层加入到亲地分绿的楼层(入户花园、景观露台) 2、宅前绿地赠送：将住宅周围的绿地尽可能的划给私家
私家花园相临小径方案
大面积 中户型 花园大于100平方米 边户型 花园 大于250平方米 花园入户
规划创造价值
攻略二：“肚里有货”——货值最大化，不平衡使用地块容积率，产品分级， 获得较高的溢价空间，同时可规避风险
1、不平衡使用容积率：是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 （可利用总图预案指标求解模型） 2、拔高产品，提升卖点：运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空 间。 3、资源利用最大化 ：尽可能多的将社区优质资源向溢价能力高的物业倾斜，获得较大的溢价 空间，此外，扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、扩大可销售面积：尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 用足1.5的容积率的产品业态组合有： 1、商业＋洋房
价值最大化
配套用房最小化 赠绿规划 减少入口 控制地库
照搬成熟产品
借鉴万科、绿城、龙湖等品牌开发商的开发模式，为企业发展做好准备， 节省工时、事半功倍、实现资产和品牌的快速复制
The End
私家花园边界处理
重庆睿城分绿 案例
攻略五：“看好家门”——减少入口，车库与人行入口尽量归一，便于物业 减少管理人数，入口应尽量相对，便于两个相邻地块人员的步行交通
1、少设入口：同一个地块的车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数，以入口为原 点100米范围内不应设置第二出入口。 2、入口相对：两个相邻地块的入口应尽量相对，便于两个相邻地块人员的步行交通

近海双拼别墅，距离海岸线25米，环抱私人沙滩。每户300多 平方的，共三层，可观近海，带私家泳池。 其中，西端礁石处一栋双拼别墅被合成600余平方的“楼王”

资源利用最大化案例 万科十七英里
资源利用最大化
攻略三：“削减龙套”——配套用房最小化，物管用房、垃圾站等均放到地 下不占用容积率，会所作经营性使用
7层洋房 20.5层高层
业态组合比例模型推演
2、商业＋联排/大院＋高层
3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层
业态 社区商业 3层 普通联排 3层 大院别墅 2~4层 洋房 7层 容积率 2~3 0.6~0.7 0.8 1.2~1.5 建筑密度 67~100% 25~30% 32% 23%
2.5层 2.5层 2.5层
1、配套用房地下放：严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积，并尽量放到地下 层，不占用容积率。 2、经营性会所：会所应布置在沿街位置，便于对外经营，总图报建时，会所要标注为商业用 房
会所室内泳池、乒乓球室均在地 下一层，网球场下沉，布置在地 下室底板上，底商沿街布置
晶蓝 半岛 会所 案例
间距
高层 22层
2.5~3.5
10~15%
攻略二：“肚里有货”——货值最大化，不平衡使用地块容积率，产品分级， 获得较高的溢价空间，同时可规避风险
拔高产品，提升卖点
联排别墅，可观海景，通过阶 梯下海滩。每套280平方米的共 三层，带私家泳池，住宅的屋面 均有绿色植被。

高层公寓，在北面靠山处，2栋 共300余套，远观海景，实现了 海景资源利用最大化。