2019年商业地产企业发展战略和经营计划
2019年4月
目录
一、行业格局和趋势 (4)
4
1、办公物业 ............................................................................................................
（1）步入持续供应高峰期，空置率预计将超2008年金融危机期间的最高值 (4)
（2）市场租金自2017年起步入下行通道，议价空间显著增加 (5)
（3）市场需求增长不足，超级租户数量增加 (5)
（4）整体市场竞争加剧，完全竞争市场到来 (5)
6
2、居住物业 ............................................................................................................
（1）商品住宅 (6)
①上海区域 (6)
②天津区域 (7)
③苏州区域 (7)
（2）租赁住宅 (8)
3、商业物业 ............................................................................................................
8（1）实体商业面临低迷市场环境，挑战与机遇并存 (9)
（2）创新与体验已然成为商业项目发展的核心 (9)
（3）文创业态及主题IP活动成为商业项目的卖点 (9)
（4）商业项目运营与科技应用密不可分 (10)
（5）商业项目的经营思路在不断转变 (10)
（6）社区商业的需求节奏深受住宅市场的影响 (11)
4、金融行业 ..........................................................................................................
11（1）金融行业向直接融资与主动管理转型 (12)
（2）信托行业逐步回归本源 (12)
（3）证券行业收入来源呈现多元化趋势 (13)
（4）寿险行业应提升产能作为保费增长核心 (13)
二、公司发展战略 (14)
1、办公物业 ..........................................................................................................
14
15
2、居住物业 ..........................................................................................................
（1）把握市场变化脉搏，积极应对 (16)
（2）建立规范，优化标准 (16)
（3）强化品牌效应 (16)
17
3、商业物业 ..........................................................................................................
（1）提升公司商业品牌的知名度 (17)
（2）加强商业研策，寻求全新核心竞争力 (17)
（3）探索商业发展的新路径 (17)
（4）商业科技智能建设脚步不断 (18)
（5）完善商业团队铸造 (18)
18
4、金融行业 ..........................................................................................................
（1）收放有序、分层管控，持续强化风控建设 (18)
（2）突出重点、完善机制，全力促进两融协同 (19)
三、公司经营计划 (19)
1、强化企业统筹管理，服务企业发展及核心竞争力提升 (19)
2、提高综合运营能力，构筑多元商业地产运维管理平台 (20)
3、树立高质量发展理念，全力推进项目开发建设 (21)
4、着力培育金融板块发展，同步提升业务能力与风控水平 (21)
2018年，公司坚持以商业地产为核心，以商业零售为延伸，以金
融服务为纽带，打造“以商业地产为核心，以商业零售和金融服务为
两翼，以陆家嘴、天津、苏州为三城”的“一核两翼三城”发展格局。
同时，公司继续围绕“终点即起点”目标，进一步提高项目开发及运营水平，拓展商业零售板块业务、加强专业化管理、提升核心资产价值，以国企使命担当，践行国资上市企业市场化发展。
一、行业格局和趋势
1、办公物业
在和平、发展与合作的大背景下，全球经济进入深度结构调整期，复杂性和不稳定性进一步凸显, 国际贸易规则主导权之争成为新的
角力点。
国内经济下行压力加大，金融环境和房地产市场均出现明显调整态势。
上海写字楼市场下行趋势明显，租方市场正式到来：
（1）步入持续供应高峰期，空置率预计将超2008年金融危机期间的最高值
自2017年起，上海办公楼市场步入持续的供应高峰期。
2018年全年，全市甲级写字楼新增供应量达到164万平方米，优质写字楼存量已达1400万平方米，市场空置率显著上升。
未来五年，仍将有超过770万平方米优质办公楼项目建成入市，其中2019年将新增约270万平方米办公面积（核心区及成熟次中心区约150万平方米），市场租金下滑趋势明显。