居间合同中的双边道德风险以“跳单”现象为例
关键词：居间合同双边道德风险信息不对称履约过程
内容提要：与雇佣、承揽、保管、委托、行纪等劳务性契约不同，居间合同规
则有两个特殊性：一为委托人给付义务的附条件性，二为居间报酬请求权的不
确定性。在司法实践中，由于钟摆式的不对称信息，居间人与委托人在履约过
程中均可能出现机会主义倾向，衍生出双边道德风险问题。我国合同法关于居
间合同的立法架构，考虑到了如何防止居间人的道德风险问题，却忽视了委托
人的机会主义倾向，需要在解释论层面予以澄清与解决。
在我国的合同法体系中，居间合同地位卑微。如此断言，不仅是因为居间合同
被置于巧种有名合同之末，而且条文最少一《合同法》只用了4个条款就构建
起了居间合同的全部规则，可谓惜墨如金。与此同时，作为“不怎么有名”的
有名合同，居间合同亦未引起学界起码的关注。据笔者检索，在从1999年至
2009年的10年时间里，在CSSCI期刊上发表的以居间合同为主题的论文数为
零，学界对居间合同理论研究的漠视可见一斑。[1]但在居间合同几乎被法学研
究遗忘的同时，司法实务中有关居间合同纠纷所引发的栽判难题日益显现。与
民众日常生活息息相关的房产、婚姻、就业、工程等中介服务，就大多需要借
助于居间合同形式来实现。而在当前二手房市场交易和婚姻中介市场日趋活跃
的形势下，居间合同履约过程中发生的纠纷逐渐增多，各级法院审理的相关案
件数量不断增加，居间合同纠纷巳成为司法实务中难以回避的热点问题。
沉寂的学术研究现状与喧嚣的司法实践场景，宛如光影交错的黑白照片，为立
法者始料未及。事实上，居间合同是信息不对称的产物，居间人利用自身的信
息优势为委托人创造缔约机会，进而取得居间报酬请求权。与此同时，委托人
如何利用缔约信息难以被外人察觉，再加上委托人给付义务的附条件性，委托
人在合同履行过程中又被推到信息优势者的地位，信息不对称像跷跷板一样在
居间合同当事人中不停摇摆，产生出双边道德风险问题：如果自己的行动难以
被对方察觉，委托人与居间人均有可能利用自身的信息优势获取不正当利益，
纠纷由此产生。我国合同法关于居间合同的立法架构，考虑到了如何防止居间
人的道德风险问题，却忽视了委托人的机会主义倾向，居间服务中频繁出现的
“跳单”现象即为适例。信息不对称理论为“重新发现”居间合同勘明了前进
的路标。
一、居间合同规则的法律构造
债法理论认为，居间合同是一种劳务性
契约之债。“提供劳务本身即为契约之
目的者，始属学理所称劳务性契约。” [2]乍一看，居间合同作为一种双务、有
偿、不要式的诺成性合同，似乎并没有显著区别于其它劳务性契约的实质特征。
[3]但是，如果深人观察就会发现，居间合同规则的法律构造有两个特殊性，其
一为委托人给付义务的附条件性，其二为居间人报酬请求权的不确定性。
(一)居间与委任的区分
居间貌似委任，两种法律行为易被混淆，以至于有学者认为居间就是一种受托
行为。[4]依传统民法理论，居间与委任有显著区别，例如史尚宽先生认为：
“居间之内容，限丁?他人间行为之媒介，而且以有偿为原则，与委任有
异。” [5]根据我国《合同法》第424条的立法定义，“居间合同是居间人向委
托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合
同。”由此可见，居间是一种典型契约，它以信息媒介服务为内容，以塑造缔
约机会为目的，以实现居间人报酬请求权为效果。
实际生活中的居间合同呈现出多样性，居间报酬以佣金、中介费、介绍费、代
理费甚至奖金等名目出现，这就为合同性质的认定增添了难度。例如，在“余
阿根诉江苏懒江集团有限公司居间合同纠纷案”中，江苏省高级人民法院二审
审理认为：“余阿根与獭江集团签订《委托报酬凭证》约定，余阿根接受懒江
集团的委托，为懒江集团钢管厂的联营、租赁或拍卖向外联系、洽谈，促成懒
江集团有关钢管厂事宜订立合同成功，懒江集团则向余阿根支付相应的报酬。
虽然双方签订的合同名称不是居间合同，但是余阿根与獭江集团的这种约定符
合居间合同的法律特征，可以认定该合同为居间合同。” [6]在该案中，当事人
所签合同名为委托合同，实为提供缔约机会的居间合同，法院对该合同性质的
认定十分正确。事实上，居间与委任的不同，并不仅限于史尚宽先生所归纳的
合同内容与合同有偿两个方面。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处
理委托人事务的合同。由此，居间人以自己的名义抑或以委托人的名义从事服
务活动是判断居间合同性质的外在尺度。例如，在“周根广诉田要龙、曹宏武
居间合同纠纷案”中，河南省堰师市人民法院判决认为：“在本案中原告是亲
自去选猪、过磅、装车的，并非由二被告代为处理。二被告为原告提供养猪户
的地址，为原告与养猪户订立买卖合同提供了媒介，并收取原告一定的报酬即
中介费，原告为委托人，二被告为居间人，双方之间形成居间合同。” [7]
总之，居间合同与委托合同虽然都归属于劳
务性契约，但二者在约定内容、合
同目的、履行效果以及对外名义等方面多有差异。不过，由于居间与委任的相
似性，在居间合同规则缺乏明文规定时，一些立法例允许准用委任之规定。[8]
(二)委托人给付义务的附条件性
我国《合同法》第426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约
定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条
的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的
媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”在
以提供服务或劳务为内容的各类合同中，都规定了当事人的报酬请求权，例如
承揽合同中的承揽人、雇佣合同中的受雇人、委托合同中的受托人、行纪合同
中的行纪人，均有请求按合同约定给付报酬的权利。居间人报酬请求权与前述
请求权一样，都是在完成一定事项后才能行使权利。然而，居间合同的特殊性
在于，居间合同虽然为双务合同，但居间人的报告义务是无条件的，而委托人
的给付义务则是附条件的。而给付具有双重意义，有时是针对给付行为而言，
有时是针对给付效果而言。[9]在居间合同债务关系结构中，居间人给付义务的
内容是给付效果(促成缔约），委托人给付义务的内容主要是居间报酬，该义务
的生效以居间人促成缔约为前提，是附条件的法律行为。
关于委托人给付义务所附条件的性质，有两种立法例。一种立法例规定，委托
人给付义务所附条件为停止条件。如《德国民法典》第652条规定：“合同系
附停止条件而订立的，仅在条件成就时，才能请求支付居间佣金。[10]另一种
立法例则规定，委托人给付义务所附条件既包括停止条件，又包括解除条件。
如《意大利民法典》第1757条规定：“如果契约是附停止条件的，在条件发生
时产生报酬权。如果契约是附解除条件的，即使条件没有出现亦享有报酬
权。” [11]我国《合同法》虽然没有直接规定委托人给付义务所附条件的法律
性质，但根据文义解释原则，《合同法》第427条将委托人给付义务所附条件
限定为停止条件。换言之，居间人报酬请求权效力的发生，须以特定条件的成
就为前提。
须进一步讨论的问题是，如果委托人与第三人所签合同为附解除条件的合同，
居间人可否主张报酬请求权。对此，郑玉波先生持肯定说，认为委托人的给付
义务不受影响；[12]邱聪智先生则持否定说，认为“契约虽己订立，但未生效
者，居间人仍须待契约生效，始得请求报酬”。[13]此外，如果委托人与第三
人所签合同被撤销或解除
，委托人的给付义务是否生效？林诚二先生认为，在
此情形下，居间人丧失报酬请求权，依不当得利制度返还。[14]笔者认为，该
观点值得商榷。我国《合同法》第427条所言之“合同成立”系指委托人与第
三人的合同成立，与合同效力无关，因此委托人与第三人一旦订立合同完毕，
签订了双方主体明确、基本条款齐全的合同，该合同即告成立，此时间点即为
委托人给付义务的生效点。此合同嗣后的效力并不影响居间人的报酬请求权，
无论合同是附解除条件，抑或被解除、撤销、宣告无效，均不影响居间人主张
报酬请求权。如果将委托人与第三人的合同效力与委托人的给付义务牵连起来，
对居间人有失公允，因为居间人毕竟不是该合同的当事人，不应对合同的效力
瑕疵承担法律责任。我国司法实践中多数法院亦持相同见解，例如，上海市第
二中级人民法院在新近的一起判决中认为：“在无证据证明对于居间人的义务
有其他特别约定，且居间人己促成了买卖合同的签订，卖方己实际交货并结汇
的情况下，居间人的义务己经履行完毕，委托人理应向居间人支付报酬。” [15]
同样，在四川省成都市中级人民法院审理的一起居间合同纠纷案中，委托人以
与第三人无法履行所缔结的合同为由，要求居间人返还居间报酬的请求亦未获
法院支持。[16]不过，一些法院在委托人与第三人的合同未能履行时，通过自
由裁量减少了居间报酬数额。例如，重庆市第五中级人民法院在2010年审理的
一起案件中，基于公平原则，根据委托人与第三人的房屋买卖并未实际成交，
且居间人接受委托后未办理好银行按揭贷款手续等客观情况，判令委托人按约
定报酬的50%支付居间服务报酬。[17]不管怎样，在当事人无特别约定的情形
下，居间人报酬请求权所附条件成就的时间点，应为委托人与第三人合同成立
之时，已成各地法院的一致见解。
当然，如果居间人违背诚信原则，委托人与第三人的合同无法履行系由居间人
的欺诈行为造成，委托人可以援引我国《合同法》第45条第2款，认为委托人
给付义务所附条件不成就，主张居间报酬回复请求权(或不当得利返还权)：同
时，委托人亦可依据《合同法》第425条第2款向居间人主张损害赔偿。
(三)居间人报酬请求权的不确定性
居间人报酬请求权如何实现是居间合同的核心问题。实践中，居间合同纠纷的
诉争焦点往往围绕着居间人的报酬请求权展开。由于委托人给付义务具有附条
件性，居间人报酬请求权的生效需要两个法律事实的结合，即“居间人报告缔
约机会”加上“委托人与第三人缔约”
。从居间人的角度来观察’前者取决于
居间人自身的行为，是内在要素；后者取决于委托人的缔约意愿，是外在要素。
在此不妨把居间合同与与其他劳务性契约作个比较。在雇佣合同情形下，受雇
人所负担的义务系提供劳务活动，是否因此使雇主事实上获有财产利益，在所
不问；[18]在加工承揽合同情形下，承揽人负有按照定做人的要求完成工作、
交付工作成果的义务；[19]在保管合MR -清形下，保管人负有保管和返还寄存
人交付的保管物的义务；[20]在委托合同情形下，受托人的义务体现为处理委
托人事务；[21]在行纪合同情形下，行纪人以自己名义为委托人从事贸易服务。
[22] 对所有这些劳务性契约而言，有一个共同特征一报酬请求权的生效均只须
具备内在要素，无须外在要素的考量。
外在因素的介人使得居间人的合同利益被置于一种不确定的状态，居间合同进
而具有类似于射幸合同的特征。射幸合同是当事人之间签订的、包含不确定给
付内容的风险性协议，该不确定的给付内容仅取决于合同约定的偶然事件是否
发生。[23]不过，居间合同与射幸合同仍有本质的不同。保险、彩票等射幸合
同是当事人创设的风险分配机制，合同的法律效果具有很大的偶然性，合同当
事人支付对价后获取的只是一个机会或概率。[24]反观居间合同，委托人的给
付义务固然具有不确定性，但当事人缔约的目的不是追求一个机会或概率，合
同的法律效果不具有偶然性。只有在委托人实现缔约机会后，居间人方可主张
报酬请求权，这并非是刻意制造给付内容的不确定性，其法律意义在于由居间
人承担不能实现给付效果的合同风险。
至此，居间合同的特殊性清楚浮现：与雇佣、承揽、保管、委托、行纪等劳务
性契约不同，居间合同给付效果实现的关键性因素是委托人的缔约意愿，这本
不在居间人的工作范畴之内，却要由居间人承担不能达成给付效果的风险。不
难设想，在居间人报告缔约机会后，委托人最初的缔约意愿可能已经改变，或
者委托人出现机会主义倾向，居间人报酬请求权的停止条件不能成就，双边道
德风险问题就由此产生。
二、履约过程中的双边道德风险问题
“双边道德风险”（Double Moral Hazard)是信息经济学上的一个术语，它是指
在现实交易过程中，由于“委托人和代理人都有各自的信息优势、劣势，双方
都不可能完全掌握对方的所有行为，而信息的变化更为交易方增添了道德风险
的契机，双方行为的理性选择是偏离帕累托最优的水平。” [25]近年来，国内
外学者运用委托代理理论研究发现，[26]风险投资、特
许经营、薪酬奖励、服
务外包等合同中存在着大量的双边道德风险问题。[27]但到目前为止，在笔者
的阅读范围内，尚未有涉及居间合同中双边道德风险的研究文献出现。事实上，
居间合同屐行过程中也存在明显的双边道德风险问题，并且往往成为合同诉争
的根源。鉴于此，在合同法框架内讨论居间合同中的双边道德风险问题，对于
重新审视居间合同的法律特性，兼具理论与实践的双重意义。
一个前提性判断是，如果我们以时间为序，可以观察到在居间合同履约过程中
的信息不对称现象：在居间人报告缔约机会以前，委托人正是苦于难觅缔约机
会而签订居间合同，居间人处于信息优势者地位；在居间人报告缔约机会以后，
委托人与第三人能否订立合同成为居间人实现报酬请求权的法定条件，但合同
成立与否最终取决于委托人意愿，而且委托人并没有就缔约过程的报告义务，
此时居间人当然处于信息弱势者的地位。换言之，在居间人报告缔约机会后，
由于存在着信息不对称，委托人可能会产生道德风险问题，体现为机会主义倾
向：一方面要追求与第三人的合同利益，另一方面又要逃避对居间人的报酬给
付义务。由于钟摆式的不对称信息，居间人与委托人在履约过程中均可能产生
机会主义倾向。
(一)居间人的道德风险
在居间合同的履行过程中，居间人的机会主义行为主要体现为违反忠实义务，
欺诈委托人进而不当获取居间报酬。《合同法》第425条第2款规定：“居间
人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，
不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因此，居间人的欺诈行为包括
积极行为和消极行为两种类型。居间人故意告知委托人虚假信息，诱使委托人
与第三人签订合同，从而不当获取居间报酬，即构成积极行为的欺诈。例如，
房屋中介机构故意提供虚假房源信息，导致购房人受损。[28]在一起案件中，
居间人明知委托人租房的目的在于开展餐饮经营，却未向委托人如实报告房屋
不能用于经营的事实，法院认定其构成欺诈。[29]而消极行为的欺诈，在司法
实践中的最常见情形是居间人故意隐瞒与缔约有关的重要信息。例如，在另一
起案件中，委托人系香港居民，所购买的房屋类型为办公楼，无法办理过户手
续，居间人作为一家运营多年的专业房地产中介机构，在提供居间服务过程中，
未能就如此重大信息对委托人进行提示，导致委托人买房的目的不能实现，法
院最终认定居间人未能履行告知义务。[30]此外，居间人如果故意隐瞒自己不
具有境外就业中介
机构经营许可证的情况，却仍与委托人签订境外就业中介服
务协议书，法院也判定其构成消极行为的欺诈。[31]
到底隐瞒哪些事实，可以认定居间人构成欺诈？学界与实务界暂无明确的观点。
沉默究竟在何种情形下会构成欺诈，曾被《德国民法典》起草者认为是立法者
不能提供答案的问题。“所有的法院都必须面对的问题是，在什么时候存在告
知对方对谈判有重要意义的信息的义务。通常的法律规定在此领域无能为
力。” [32]—般而言，告知义务的有无与范围应参酌交易习惯，就个案依具体
情势作出判断，不应一概而论。就居间人的告知义务而言，如果居间人隐瞒的
信息是委托人难以知悉的，而且直接影响到委托人与第三人的缔约选择，就构
成消极行为的欺诈。譬如，如果委托人明知自己不符合办理按揭贷款的条件，
却以居间人未予提示为由，认为其没有履行告知义务，该项诉请将难以得到法
院的支持。[33]在另一起案件中，法院认为，委托人“与居间人介绍而来的承
运人达成运输合同协议之时，其对承运人的品性、服务质量等方面是不得而知
的，在此情形下，其只能依靠居间人的服务作初步的甄别判断。” [34]居间人
对承运人信息的隐瞒，即违反了告知义务。
还应明确的是，判定居间人构成欺诈，须以居间人存在欺诈的故意为前提。如
果由于居间人的过失，未能获悉某重要的缔约信息，不能认定为构成欺诈。例
如，居间人为货运信息公司，其只能依据货运人所提供的身份证、驾驶证和行
驶证材料等审查货运人身份，其无须也不可能对货运人身份的真实性尽到核实
无误的责任。因此，法院判决认为，只要没有证据证明居间人明知货运人身份
有假，且又故意隐瞒这一重要事实或者故意提供虚假情况给委托人，居间人即
不构成欺诈。[35]这一判决是十分正确的，居间人无论作出积极的还是消极的
欺诈行为，均属道德风险问题，须以主观状态具有可非难性为前提。
(二)委托人的道德风险
在合同法范畴内，诚实信用原则与违约责任制度是解决道德风险问题的基本工
具。不管是有名合同还是无名合同，合同当事人一旦违背诚实信用原则，将承
担违约责任。作为强制性规范，诚实信用原则将道德诉求外化为法律规则，俨
然为制止道德风险行为的防火墙，以至于被奉为合同法中的帝王条款。例如，
保险合同是道德风险问题的“重灾区”，最大诚信原则也就成为规制保险欺诈
的利器。不过，在解决居间合同委托人的道德风险问题时，以往无坚不摧的诚
实信用原则遇到了不小的麻烦。居间人报酬请求权的条件性
，将会成为助长委
托人机会主义倾向、减弱诚实信用原则功效的催化剂，而这正是居间合同最大
的特殊性。
在实际生活中，居间合同的道德风险问题往往极为复杂。首先，一个缔约行为
能否成立，往往取决于多重因素，居间人的努力、委托人的意愿、第三人的对
价都是决定合同能否成立的要素：其次，缔约过程的参加者有时人数众多，各
自的作用难以明晰，而居间人报酬请求权是以居间行为的原因力为裁量标准，
难以量化；最后，依照我国《合同法》相关条款以及商业惯例，委托人不向居
间人承担缔约谈判过程的报告义务，可能引发居间人与委托人的相互猜疑，尤
其容易导致委托人滥用信息优势者地位。委托人在居间服务活动中频繁发生的
“跳单”现象，最能凸显其客观存在的道德风险问题。
三、“跳单”条款效力的裁判立场
近年来，随着我国房地产中介市场的快速发展，以房屋租赁或买卖为内容的居
间合同得到广泛运用，而居间服务活动中委托人的频繁“跳单”现象成为一个
争议颇大的法律问题。所谓“跳单”，又称“跳中介”，是指委托人与房产中
介机构订立居间合同后私下与居间人介绍的买方达成房屋买卖协议或另行委托
他人提供居间买卖服务，作为居间人的中介公司以此为由要求委托人承担违约
责任。此类纠纷引发的问题主要体现为以下三个：其一，客户与中介公司签订
的《房地产求购协议书》是否为居间合同？其二，合同中约定禁止委托人“跳
单”条款的法律效力如何认定？其三，多家中介机构参与交易但只是一家成交，
未成交中介能否以委托人“跳单”为由要求其承担违约责任？ [36]这三个问题
集中起来就是居间合同禁止“跳单”条款的法律效力问题，对此存在四种不同
第一种观点认为，居间合同中如果有禁止“跳单”的条款，则委托人无其他选
择，只能委托该中介机构为居间人。但是大多数房地产中介机构所签的居间合
同为格式合同，其中包含的禁止“跳单”条款由?丁?加重了委托人责任，排除了
委托人的主要权利，因此根据《合同法》第40条的规定，该禁止“跳单”条款
应认定为无效条款。[37]
第二种观点认为，居间合同如果没有违反《合同法》第52条有关合同无效情形
的事项，就应认定为有效。[38]因此，禁止“跳单”条款作为违约责任条款，
应受法院保护。在法院审理的一起案件中，姚某与黄某分别与某中介公司签订
《看房确认书》，约定自委托期限内或其届满后6个月内，若与中介商介绍的
买方成交，或利用中介商提供的信息、条件和机会与第三方成交，委托方应
按
照委托总价1%的比例支付其报酬。其后，姚某与黄某绕开中介公司私下达成房
屋买卖协议，中介公司发现后诉至法院，法院支持了原告的诉讼请求，判决姚
某与黄某分别以委托总价的1%向中介公司支付违约金。[39]第三种观点认为，
委托人避开中介机构，直接与对方当事人接触、磋商并订立合同，“在这种情
况下，委托人系为自己的利益不正当地阻止了房地产中介服务机构收取报酬的
条件的成就，应准用《合同法》第45条第2款的规定，视为房地产中介服务机
构收取报酬的条件已经成就。” [40]—些地方规章采纳了这种观点，例如《本
溪市房地产中介服务管理办法》第25条就明确规定：“已签订中介服务合同的
委托人交易双方为逃避中介服务费私下签订购房协议的，一经发现必须向提供
该信息的房地产中介服务机构交纳中介服务费。”
第四种观点认为，禁止“跳单”条款是关于客户跳开中介公司的违约责任条款，
是指中介公司履行带看房的报告义务后，委托人恶意逃避佣金支付行为的应当
支付相当于佣金的违约金；并不是指中介公司只要参与交易，无论成交与否，
均可获取佣金。[41]因此，委托人如果没有逃避佣金的恶意，即使绕开居间人
与第三人订立合同，也不构成违约。
笔者认为，在探讨禁止“跳单”条款的法律效力时，首先应分析在居间服务活
动中为何会频繁出现委托人的“跳单”现象。如前所述，委托人绕开居间人的
频繁“跳单”行为源于信息不对称条件下的道德风险。在居间人报告缔约机会
以后，容易诱导委托人的机会主义倾向，既要获取合同利益，又要逃避给付义
务。居间人所拟定的相关条款，其实是合同当事人借助意思自治维护自身利益
的法律行为，并未违反《合同法》第52条及第53条的规定，不存在《合同法》
第40条的适用问题，因此上述第一种观点难以成立。
上述第二种观点同样有不恰当之处。“跳单”条款不能被认定为无效条款，但
有可能依据《合同法》第54条因显失公平而被变更或撤销。居间人以居间报酬
为标准要求委托人支付违约金，不仅需要委托人的违约行为成立，而且违约金
数额要以实际损失为基础。[42]中介机构的实际损失，自然是其主张居间人报
酬请求权的应有份额。假设买房人A在与B中介公司签订了含有禁止“跳单”
条款的居间合同后，又与C中介公司签订了另一份居间合同，最终通过C的牵
线搭桥与卖房人D签订了房屋买卖合同。A的“跳单”行为固然造成对B的违
约，但B并没有居间人报酬请求权(毕竟最终成交是由C搭桥)，违约金就不能
根据佣金来计算，其只能
依据《合同法》第427条享有必要费用的返还请求权。
上述第三种观点的不足之处与第二种观点基本相同。依其主张，委托人一旦出
现绕开中介的“跳单”行为，则构成条件成就的拟制，居间人报酬请求权转换
为违约责任请求权，显然有失公允。条件成就或不成就的拟制，是公平原则的
产物。依照我国《合同法》第45条第2款的规定，就拟制的主观要件而言，阻
止条件成就或不成就的人，须为因条件成就或不成就而受益的人。主张上述第
三种观点的学者忽略了一个十分重要的合同法规则，即居间合同的委托人并无
与第三人的缔约义务。顾名思义，所谓“恶意阻止条件成就”只能是指委托人
本可与第三人签订合同却偏不签订，从而导致居间人报酬请求权不成就。问题
在于，委托人自始至终均有缔约权，享有完全的合同自由，不因居间人的信息
媒介行为而改变。因此，委托人“恶意不签订合同”的表述在法理上根本不能
成立，《合同法》第45条第2款关于条件拟制的规定在居间合同范畴内没有适
用余地。
相'比而言，上述第四种观点更为可取，它注意到了违约金与佣金的区分，佣金
只是违约金的判断标准，没有将居间人报酬请求权与违约金支付请求权两种法
律关系混淆在一起。但是，笔者并不赞同上述第四种观点中关于违约行为认定
的意见。合同责任是无过错责任，与当事人的主观状态无涉，委托人不管有无
恶意逃避佣金的主观状态，只要委托人有“跳单”行为，绕开居间人与第三人
签订合同，即属违约。
在司法实践中，“跳单”行为的法律后果可以类型化为以下几种情形：（1)委托
人与第三人私下缔约，该缔约机会系由居间人促成；（2)委托人与第三人私下缔
约，该缔约机会不是由居间人促成；（3)委托人另行与他人签订居间协议，又经
他人促成了缔约；（4)委托人另行与他人签订居间协议，但未促成缔约。其中，
情形(1)中的居间人依据《合同法》第426条享有报酬请求权；情形(2)，（3)，
(4)中的居间人依据《合同法》第427条享有必要费用返还请求权，如必要费用
不能填补实际损失额的，可以按照实际损失额主张违约金支付请求权。
四、结语
在理&上，任何类型的合同都具有不完备性，衍生出普遍的信息不对称现象。
克服信息不对称所引发的道德风险问题，自然成为合同法的重要功能。我国
《合同法》分则中关于居间合同规则的立法设计暗含着一个理论预设，即居间
合同中的道德风险问题纯粹源于居间人滥用居间身份、不当履行居间事务。譬
如，《合同法》第425条有关居间人告知义务规则、第426条规
定的居间报酬
酌减规则，第427条规定的居间报酬附条件规则，均围绕着居间人的败德行为
而展开，一个奸猾耍赖的居间人形象不禁跃然纸上。
然而，居间合同的道德风险是双向的，委托人并无与第三人的缔约义务，居间
人的报酬请求权始终被置于不确定的状态，委托人的机会主义倾向毫不亚于居
间人，现实生活中频发的委托人“跳单”现象即为明证。因此，为减弱双边道
德风险，应尽可能维持禁止“跳单”条款的合同效力，最大限度地实现诚信原
则。此外，为平衡居间合同当事人的权利义务，应对我国《合同法》第425条
予以目的性扩张解释，让委托人在拒绝缔约时负担必要的告知义务，在法律上
减弱委托人的机会主义冲动。
注释：
[1] 当然，这并不能表明学界完全没有以居间合同为主题的研究论文。在一些非
CSSCI期刊上仍然发表过研究居间合同的相关丈章，这些文章大多围绕司法实
务展开，作者基本上是法官或律师，代表性丈故包括髙完泉、李鸿光：《买卖
房及跳开“中介”为何被利违约》《人民法院报》2005年4月11日；刘早知:
《居间合同剑纷案件若干实务问题探讨》，《山东审判》2009年第6期；张宁:
《房崖买卖居间合同中规进“跳单”条欲的效力和“跳单”行为的认定》，
《法律适用》2010年第8期。
[2] 年聪智：《新彳丁债法各论》中册，姚志明校订，中国人民大学出版社2006
年版，第4页。
[3] 在居间合同的性质上，与各国民法将居间合同定性为双务契约的通常做法不
同，我国台湾地区“民法”将居间合同看作一种单务契约。“盖雇佣为对于劳
务之给付支付报酬，而居间则对劳务之结果支付报酬也。自其于劳务之结果只
有权利不负义务之点言之，与承揽契约有异。”参见黄立主编：《民法债编各
论》下册，中国政法大学出版社2003年版，第561页。
[4] 参见高富平、王连国：《委托合同?行纪合同?居间合同》，中国法制出版社
1999年版，第172页。我国台湾地区学者黄茂荣教授亦持相同的见解，参见黄
茂荣：《债法各论》第1册，中国政法大学出版社2004年版，第198页。
[5] 史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版.第465页。
[6] 吴庆宝：《权威点评最高法院合同法指导案例》，中国法制出版社2010年
版，第195页。
[7] 河南省惬师市人民法院(2010)偃庞民初字第14号民事判决书。
[8] 例如在日本商法上，居间被视为准委任契约，完全适用委任规定。参见前注
[5],史尚宽书，第464页。
[9] 参见王泽鉴：《债之关系的结构分析》，《民法学说与判例研究》第4册，
中国政法大学出版社2000年版，第96页。
[
10] (德国民法典)，陈卫佐译，法律出版社2006年版，第258页。
[11] 《意大利民法典》，费安玲、丁玫译，中国政法大学出版社1997年版，第
451 页。
[12] 参见郑玉波：（民法债编各论》，台北三民书局1992年版，第496页。
[13] 同前注[2]，邱聪智书，第236页。
[14] 参见林诚二：《民法债编各论》中册，中国人民大学出版社2007年版，第
219 页。
[15] 参见“上海怡木家用饰品有限公司、陶甲诉上海吉恩佳国际贾易有限会司、
陶乙居间合同纠纷案”，上海市第二中级人民法院(2010)沪二中民四(商)终字
第84号民李判决书。
[16] 参见“李辉平诉四川伊甸城房产电子商务有限奋司居间合同纠纷案”，四
川省成都市中级人民法院(2009)成民终字第1309号民事判决书。
[17] 参见“张万秀诉重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司居间合同纠纷
案”，重庆市第五中级人民法院（2010)渝五中法民终字第2636号民事判决书。
[18] 同前注[9],王泽鉴书，第96页。
[19] 参见我国《合同法》第251条。
[20] 参见我国《合同法》第365条。
[21] 参见我国《合同法》第396条。
[22] 参见我国《合同法》第414条。
[23] 参见陈传法、冯晓光：《射幸合同立法研究》，《时代法学》2010年第3
期。
[24] 参见邢军：《彩票法律问题探徽》，《法学评论》2005年第3期。
[25] 殷林森：《双边道德风险、股权契约安排与相机谈判契约》，《管理评论》
2010年第8期。
[26] 委托代理理论的核心问题是代理人的逆向选择和道德风险问题，前者又称
隐藏信息，后者又称隐藏行动。Myersori建议把所有“由参与人选择错误行动
所引起的问题”均称为道德风险。参见[美]艾里克?拉斯缪森：《博弃与信息：
博弃论概要》，王晖等译，北京大学出版社、三联出版社2003年版，第184页。
[27] 相关文献综迷，参见刘新民、温断刚、丁黎黎：《风险投资中的双边道德
风险规进研究》，《科技管理研究》2010年第5期。
[28] 参见“焦作市大信房地产经纪有限奋司诉都岩松、王丽莉、申志华居间合
同刘纷案”，河南省焦作市中级人民法院(2010)焦民一终字第41号民事判决书。
[29] 参见“徐某诉上海某投资管理咨询有限公司居间合同纠纷案”，上海市卢
清区人民法院(2010)卢民四（民)初字第99号民事判决书。
[30] 参见“郑某某诉上海地田房产经纪有限公司、上海地田房产经纪有限公司
西藏南路分公司居间合同纠纷案”，上海市黄浦区人民法院(2009)黄民四（民）
初字第210号民事判决书。
[31] 参见“沈晓科诉青岛鸿运森出国咨询有限会司服务合同纠纷案”，山东省
青岛市中级人民法院(2010)青民二商终字第234号民事判
决书。
[32] [德]海因?克茨：《欧洲合同法》上卷，周忠海等译，法律出版社2001年
版，第287页。关于欺诈如何认定的问题，西奥菲勒斯?帕森斯的评述十分有超，
他认为给欺诈下定义有害无利，这“将会使那些诡计多端的人得到他们所想要
的，因为该定义会准确地告诉他们怎样避免被法律逮到。”参见[美]亨利?马瑟：
《合同法与道德》，戴孟勇等译，中国政法大学出版社2005年版，第218页。
[33] 参见“王某、王某某诉某公司居间合同纠纷案”，上海市卢湾区人民法院
(2010)卢民四（民)初字第517号民事判决书。
[34] 参见“冯连军诉北京锐奇润清油有限公司居间合同纠纷案”,北京市房山
区人民法院(2009)房民初字第2202号民事判决书。
[35] 参见“黄某诉某货运信息公司居间合同纠纷案”，贵州省安顺市中级人民
法院(2009)安市民一终字第560号民事判决书。
[36] 同前注[1]，张宁文。
[37] 参见何向阳：《客户跳单后，原先约定的中介费或违约金还能执行吗》，
《楼市》2005年第23期。
[38] 同前注[1]，刘尊知文。
[39] 同前注[1]，高完泉、李鸿光文。
[40] 参见周晓晨：《论房地产居间的法律规制》，《中州学刊》2010年第3期。
[41] 同前注[1]，张宁文。
[42] 参见《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题的解释
(二)》第29条。