第八章 房地产评估房地产价格总价格、单位价格、楼面地价楼面地价＝土地总价÷建筑总面积楼面地价＝土地单价÷容积率房地产土地取得成本=购置土地应支付的价款+税费 成本法在房地产评估中的应用基本公式评估价值＝重新购建价格－建筑物贬值1、新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用+资金成本+税费+开发利润2、新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+资金成本 +销售税费+正常利润土地价值的评估土地价值（P148 （8-31））（P149 (8-36)）新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+开发利润旧房地产运用成本法评估的操作步骤3、注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物贬值注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：(1) 复原重置成本 (2) 更新重置成本复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。
2.建筑物贬值的估算方法（1）年限法（直线法）建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命×100%建筑物贬值购建价建筑物重新或重新开发价土地重新取得价旧有房地产价格＝-+建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命×100%（2）观察法（评分法）成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 收益法在房地产评估中的应用常用计算公式a －年净收益 r －折现率各参数的估算 （一）净收益的估算净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-营运费用-有效毛收入-营运费用（二）资本化率的估算——实质：房地产投资的报酬率（收益率）。
1.市场提取法（市场法）寻找相类似房地产的交易案例，对类似房地产的净收益、价格等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率2.累加法资本化率=无风险报酬率+风险报酬率收益法的派生方法（一）土地残余法 （二）建筑物残余法 若纯收益a 不含折旧，则： 注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。
市场法在房地产评估中的应用计算公式被估房地产价格＝交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×时间因素修正系数×被估房地产面积因素修正差异因素的比较修正1.交易情况修正交易实例成交价格×交易情况修正系数=交易实例正常市场价格 ⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a P )1(11[]LB r d r B a L )(+⨯-=)()(d r r L a B BL +⨯-=BL r r L a B )(⨯-=[]S%1 1±交易情况修正系数＝2.交易日期修正交易实例成交价格×(1±T%)=评估时点价格3.区域因素修正系数直接比较法： 间接比较法： 4.个别因素修正（1）容积率修正：一般据容积率与地价的关系求得（2）土地使用年期修正第九章 机器设备评估 成本法在机器设备评估中的运用基本公式：评估值＝重置成本-有形损耗-功能性损耗-经济性损耗或评估值＝重置成本×成新率-功能性损耗-经济性损耗进口设备重置成本测算进口车辆重置成本构成:车辆价格(CIF)+进口关税+消费税+增值税+车辆购置税+国内运杂费（1）可查询到进口设备的现行FOB 或CIF重置成本＝（FOB 价+途中保险费+国外运费）×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费或:重置成本＝CIF ×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费海运费=FOB 价×海运费率进口关税＝进口完税价格×适用税率 消费税＝（关税完税价+关税）÷（1－消费税率）×消费税率[]Q%11±区域因素修正系数＝[][]100100评估对象状况交易案例状况修正系数＝⨯nm r r )1(11)1(11+-+-年限修正系数＝保险费率保险费率海运费）价（国外运输保险费-⨯+=1FOB增值税＝（关税完税价+关税+消费费）×增值税率银行手续费=设备到岸价人民币数×费率外贸手续费=到岸价人民币数×费率车辆购置税=(到岸价人民币数+关税+消费税）×税率物价指数法实体性贬值与成新率的测算成新率＝1－有形损耗率有形损耗率=1-成新率通常采用三种方法测算设备成新率（或有形损耗率）（一）运用使用年限法估算设备成新率或3.设备的尚可使用年限综合年限法（适用于经过技改的设备）或*加权更新成本＝已使用年限×投资成本功能性贬值的测算超额投资成本＝复原重置成本－设备更新重置成本经济性贬值及其测算（一）因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算()）价格变动指数国内同类资产（人民币部分的价格账面原值中支付其他税费率关税税率现行进口的外汇汇率评估基准日）资产价格变动指数设备生产国同类（外汇汇率进口时的的到岸价值账面原值中重置成本＝+⨯++⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛+⨯⨯+⨯÷1111设备尚可使用年限设备的已使用年限设备的尚可使用年限成新率＝+设备总使用年限已使用年限设备总使用年限－设备成新率＝⎩⎨⎧用年限＝尚可使用年限总使用年限－实际已使术鉴定确定通过技术检测和专业技两种方法％尚可使用年限加权投资年限尚可使用年限成新率＝100⨯+∑∑（投资成本）（加权投资成本）加权投资年限＝%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛x 设备原设计生产力产力设备预计可被利用的生－经济性贬值率＝（二）因收益减少导致的经济性贬值的测算市场法在机器设备评估中的运用第十章 无形资产评估一、无形资产评估的收益法（一）基本公式 （二）无形资产收益额的确定1.直接估算法 △收入增长型：（1）价格上升 R ＝（P2－P1）Q （1－T ）（2）销量扩大 R ＝（Q2－Q1）（P －C ）（1－T ）△费用节约型： R ＝（C1－C2）Q （1－T ）2.差额法——将使用无形资产后的经营利润与行业平均利润比较。
无形资产带来的超额收益＝经营利润－资产总额×行业平均资金利润率或: 无形资产带来的超额收益=销售收入×销售利润率-销售收入×每元销售收入平均占用资金×行业平均资金利润率3.分成率法无形资产收益额＝销售收入（利润）×销售收入（利润）分成率△这些关键是分成率的确定问题。
△两个口径的计算结果相同。
收益额=销售收入×销售收入分成率=销售利润×销售利润分成率△并且可以互相转换：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率△分成的基础：销售收入、销售利润、销售量。
∑=+⋅=n t t t r R K P 1)1(=+t t t r 1)1(）（－所得税率）（收益损失额经济性贬值额＝设备年n r A P ,,1⨯⨯因素参照物设备因素被估设备参照物设备成交价格被估设备评估值A A ⨯=（1）边际分析法利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值（2）约当投资分析法——适用情况：无法直接确认无形资产的贡献率。
（3）综合评价法（三）无形资产评估中折现率的确定折现率＝无风险报酬率+风险报酬率二、无形资产评估的成本法基本公式无形资产评估值＝无形资产重置成本×成新率（1）成本核算法无形资产重置成本＝直接成本+间接成本+资金成本+合理利润合理利润计算利润的基础＝直接成本+2.评估值＝购买价+购置费（1）市价类比法 （2）物价指数调整法△无形资产评估值＝无形资产账面原值×价格变动指数△分期付款方式的外购无形资产的重置成本的估算3.无形资产成新率的估算 (1)使用年限法： (2)摊销折余法：无形资产的使用效用与时间呈非线性关系受让方约当投资额无形资产约当投资额无形资产约当投资额无形资产利润分成率＝+⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛+⨯成本利润率转让方适用的重置成本无形资产无形资产约当投资额＝1⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛+⨯成本利润率受让方适用的资产的重置成本受让方投入受让方约当投资额＝1an m m k ⨯-+=)(1C +成本＝a F =[]∑=-+⨯=ni i i N wr R C 1)1(％剩余使用年限已使用年限剩余使用年限成新率＝100⨯+％原应摊销总额已计提摊销额原应摊销总额成新率＝100⨯-（三）无形资产评估中成本法的运用计算公式：无形资产最低收费额=重置成本净值×转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本第十一章 企业价值评估企业价值评估的市场比较法或：收益法在企业价值评估中的运用1.年金本金化价格法2.分段估算法（1）以前期最后一年的收益为后期的年金：（2）以前期的年金化收益作为后期的年金：（3）后期企业预期收益按一固定比率增长： （二）企业有限期持续经营假设前提下的收益法 该假设是从最有利回收企业投资的角度出发。
二、企业收益及其预测可比企业的可比指标估企业的可比指标被的成交价估企业价值＝可比企业被 ⨯可比企业的可比指标可比企业的成交价业的可比指标被估企业价值＝被估企⨯'r A P =),,(1)1(1)1(11n r A P r R rr r R A n i i n n i i i ÷+=+-+=∑∑=-=n n ni i i r r R r R P )1()1(1+++=∑=n ni i i r r A r R P )1()1(1+++=∑=n n ni i i r g r g R r R P )1(1)1()1(1+⨯-+++=∑=n n ni i i r P r R P )1(1)1(1+⨯++=∑=能力运用无形资产的总设计设计能力购买方运用无形资产的转让成本分摊率=净现金流＝税后净利润+折旧与摊销－资本性支出-净营运资金变动+付息债务的增加（减少）企业收益的预测方法1.综合调整法线性回归法根据企业历史收益资料，建立时间与收益的回归方程：该方法使用的前提：收益随时间变化呈现明显趋势。
三、折现率与资本化率及其估测以行业平均报酬率为重要参考指标企业价值评估中折现率的确定方法1.企业价值评估中股本收益率的确定方法—即确定权益资产价值时的收益率（1）资本资产定价模型（CAPM ）（2）套利定价模型（APM ）（3）累加法2.企业价值评估中的加权平均资本成本模型（WACC ）法折现率＝付息债务占全部资本的比例×债务资本成本×（1-所得税率）+权益资本占全部资本的比例×权益资本成本其中：商誉的评估方法 （一）超额收益还原法1.超额收益无限期∑∑+额预期不利因素减少收益额－预期有利因素增加收益年收额预期年收益＝出前正常bx a y +=()()%100⨯=∑∑行业各企业资产平均额行业各企业净利润行业平均收益率β⨯-+=)(g m g R R R r αβ⨯⨯-+=)(g m g R R R r n g n g g g R R R R R R R r βββ⨯-++⨯-+⨯-+=)()()(2211 t f p g R R R R r +++=∑==n j jj KR r 1β⨯-+)(g m g R R R ＝权益资本要求的报酬率n ni i i r r R r R P )1()1(1+++=∑=其中R 的计算方法如下: R ＝企业预期年收益额－社会（或行业）平均收益率×被估企业单项可确指资产评估值之和或：R ＝被估企业单项可确指资产评估值之和×（被估企业预期年收益率－行业平均收益率）2.超额收益有限期（二）割差法 商誉评估值＝被估企业整体评估值 -被估企业单项可确指资产评估值之和 商标权的评估（P215） rR P =∑=+=ni i i r R P 1)1(。