房地产企业增值税账务处理全流程房地产企业增值税账务处理全流程
一、不动产销售-简易计税：
1、预售阶段，当月收到房款105万
借：银行存款105
贷：预收账款105
2、预售阶段，次月预缴增值税
借：应交税费-简易计税3【105/(1+5%)*3%=3】
贷：银行存款3
3、竣工交房，当月结转收入成本
借：预收账款105
贷：主营业务收入100
应交税费-简易计税5【105/(1+5%)*5%=5】
4、竣工交房，次月纳税申报补交税款
借：应交税费-简易计税2
贷：银行存款2
二、不动产销售-一般计税：
1、预售阶段，当月收到房款222万
借：银行存款222
贷：预收账款222
2、购进材料、货物、办公用品，按照所取得增值税专用发票上
注明的增值税额确认进项税额。

本月支付设计费106万，进项税额
6万
借：开发成本-前期工程费-设计费100
应交税费-应交增值税-进项税额6
贷：银行存款106
3、预售阶段，次月预缴增值税
借：应交税费-预交增值税6【222/(1+11%)*3%=6】
贷：银行存款6
本月增值税形成留抵税额，不需要做账务处理
4、竣工交房，当月结转收入
借：预收账款222
贷：主营业务收入200
应交税费-应交增值税-销项税额22【222/(1+11%)*11%=22】
5、可售建筑面积法计算出来允许从销售额中扣除的`土地价款为44万
借：应交税费-应交增值税-销项税额抵减4【44/(1+11%)*11%=4】
贷：主营业务成本4
6、月末将应交增值税科目结平，转入未交增值税科目
借：应交税费-应交增值税(转出未交增值税)12(22-6-4)
贷：应交税费-未交增值税12
7、结转预交增值税
借：应交税费-未交增值税6
贷：应交税费-预交增值税6
8、次月纳税申报补交税款
借：应交税费-未交增值税6
贷：银行存款6
三、结合财会[2016]22号增值税混合抵顶问题的思考
问题1：某公司有A、B两个项目，都是一般计税，两个项目都预交了增值税300万。

此时A项目交房了，达到了纳税义务发生时点，那A项目的销项税额时只能减A项目的预交300万还是A、B项目的预交都可以减?
问题2：某公司有A、B两个项目，其中A项目是一般计税，B项目是简易征收。

两个项目都预交了增值税300万。

此时A项目交房了，达到了纳税义务发生时点，A项目的销项税额时只能减A项目的预交还是A、B项目的预交都可以减?
问题3：某公司既有租赁，又有销售不动产。

租赁的应纳税额能否减去销售不动产的预交?。