❖ 3．城市基础设施和公共配套设施的开发
❖ 城市基础设施和公共配套设施的开发是指根据城市
建设总体规划开发建设的- 大配套设施项目 。
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房地产开发企业经营活动的主要业务
❖ 4．代建工程的开发
❖ 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托， 代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房 屋建设工程、道路眼敷设、供水、供汽、供热管道 以及其他市政公用的设施等。
❖ 有的房地产开发企业除了开发经营以上各项业务外，
还从事工业、商业、饮食业、旅游服务业以及商品
房售后服务等多种经营业务。
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二、房地产开发企业的经营特点
❖ 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。 其经营特点主要有以下几点：
❖ 1、开发经营的计划性 ❖ 2、开发产品的商品性 ❖ 3、开发经营业务的复杂性
体规划进行地面平整、建筑物拆除、底下管道铺设
和道路、基础设施的建设，将“生地”变为“熟
地”，以便扩大对土地的有效使用范围，提高土地
的利用程度，满足不断发展的社会生产和人民生活
的需要。
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房地产开发企业经营活动的主要业务
❖ 2、房屋的开发与经营
❖ 房屋的开发是指在已经开发建设完工的土地上继续 进行房屋建设，其业务范围包括：可行性研究、规 划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等工作内 容。房地产开发企业对于已开发完成的房屋，按其 用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代 建房等。
计所要核算和监督的内容。房地产开发企业会计的
对象取决于房地产开发企业的经济活动的内容及特
点，并受到会计职能的制约。如前所述，房地产开
发企业的主要经济活动是从事房地产开发、经营、
管理和服务，会计的基本职能是核算和监督，所以，
房地产开发企业会计的对象则是房地产开发企业的
各项开发、经营、管理和服务过程中能够用货币表
❖ 5、基础设施费
❖ 6、公共配套设施费
❖ 7、不可预见费
❖ 8、开发期间税费
（二）开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、 销售费用和财务费用。
1、管理费用
2、销售费用
3、财务费用
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房地产开发项目投资费用估算
❖ （三）投资与成本费用估算结果的汇总
❖ 为了便于对房地产建设项目各项支出进行 分析和比较，常把估算结果以汇总表的形 式列出，格式略。
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二、房地产开发企业会计的具体对象
❖ 资金运动作为会计的对象，只是对房地产开发企业会计对象 的一般的、抽象的描述。为了便于对资金运动进行确认、计 量、记录和报告，有必要对会计对象按照其经济特征进行分 类，即将会计对象具体化，这就是会计要素。
❖ （一）资产
❖ 资产是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资 源，该资源预期会给企业带来经济利益。资产是房地产开发 企业经营的物质基础和前提条件。资产按其流动性可分为流 动资产、长期投资、固定资产、无形资产、投资性房地产和 其他资产。
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房地产开发项目投资费用估算
❖ 对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用， 由开发成本和开发费用两大部分组成：
❖ (一)开发成本 ❖ 开发成本一般包括以下八项内容 ❖ 1、土地使用权出让金 ❖ 2、土地征用及拆迁安置补偿费 ❖ 3、前期工程费 ❖ 4、建安工程费
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房地产开发项目投资费用估算
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房地产开发企业的经营特点
❖ 4、开发建设周期长，投资数额大 ❖ 5、经营风险大 ❖ 6、房地产品保值、增值性
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三、房地产开发项目投资费用估算
❖ 房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土 地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理 费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全 部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变 化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而 有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投 资和费用构成有一定的算的作用
❖ 1、是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据； ❖ 2、是确定设计任务书的投资额和控制初步设
计概算的依据； ❖ 3、是可行性研究和在项目评估中进行技术经
济分析的依据。
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第二节 房地产开发企业会计的对象
❖ 一、 房地产开发企业会计的一般对象
❖ 房地产开发企业会计的对象是指房地产开发企业会
商铺以及文教、办公、体育用房等；地产是指土地 财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水、供 电、供汽、供热、排水、排污等地下管线以及地面 道路等。
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房地产开发企业经营活动的主要业务
❖ 房地产开发企业进行的主要业务有：
❖ 1、土地的开发与经营
❖ 土地是城市建设及房地产开发的前提和首要条件。
土地开发和建设是指对征用或受让的土地按城市总
现的经济活动，也就是房地产开发企业再生产过程
中的资金运动。
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房地产开发企业会计的一般对象
❖ 房地产开发企业的资金运动过程，是指房地产开 发企业将筹措的资金从货币形态转化为其它形态， 通过销售，又回到货币形态的不断循环过程。
❖ 从投资运动的全过程看，房地产开发企业投资必 然按其内在的时序，依次通过资金筹集阶段、投 资分配阶段、投资实施阶段、投资回收与增值阶 段等四个首尾相接、环环相扣的阶段。这些阶段， 前一阶段为下阶段创造条件，而下个阶段必须在 前一阶段的基础上进行。房地产开发企业投资只 有依次经过这四个阶段，才能完成一次周转形成 一个完整的运动周期。 （如下图）
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房地产开发企业会计的具体对象
❖ （二）负债
❖ 负债是指过去的交易或事项形成的现时义务，履行 该义务预期会导致经济利益流出企业。负债按其流 动性分为流动负债和长期负债。
❖ （三）所有者权益
❖ 所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有 的剩余权益，其金额为资产减去负债后的余额。所 有者权益包括所有者投入的资本、直接计入所有者 权益的利得和损失、留存收益。
房地产开发企业会 计
第一章 总 论
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通过对本章的学习，应该能够：
❖ 1、了解房地产开发企业的性质及经营特点
❖ 2、掌握房地产开发企业会计的要素及特点
❖ 3、熟悉房地产开发企业会计的任务
❖ 4、清楚房地产开发企业会计工作的组织
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2
第一节 房地产开发企业概述
❖ 一、房地产开发企业经营活动的主要业务 ❖ 房地产是房产与地产的总称。 ❖ 其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、