化妆品类：以中档消费为主流，如“雅芳”、“小护士”、“李医生”、“ 美宝莲”、“玉兰油”等，占出租面积的10%。
皮具鞋帽类：以适合白领一族消费为主，中低价位服装专卖店，如“以纯” 、“佐丹奴”、“班尼路”、“曼奴”“、”生活几何“、”蓝海军“ ，占区域面积的30%
珠宝眼镜：以中档市场为主，如“明廊”、“先施”、“点石”、“斯贝雅 ”、“华置珠宝”等，约占出租面积的8%。
C
397㎡
休闲餐饮
特色美食等。
四、各区精确定位的综合分析
总体思路：
根据项目的总体定位和开发模式，
以适合百货和休闲餐饮经营的区域出租经营，
营造商业卖点，提升项目的附加值。
A区：嘉盛名店城 支撑理由： ➢ 作为项目的开发成本收回，规避风险； ➢ 对接高租金高回报的利润期望； ➢ 商铺经营者需承受高租金，追求零售高利润，必须依靠品牌经营； ➢ 树立商场的形象、档次，吸引客流；
建议商铺面积： 实用面积10 ㎡-30 ㎡/个为主流， 50 ㎡ -80 ㎡/个为补充。
经营范围： 精品百货、化妆品、皮具、内衣、休闲服装、眼镜珠宝、鞋 帽、药业、美容、茶叶、冲印、通讯产品、烟草专卖等。
精品百货类： 以中档消费为主，低档为辅，如“艾菲儿”、“顶好饰品” ，再配个体经营者，占出租面积的10%。
❖ 等，综合消费指数评为中等偏高消费市场。
❖ D、项目周边的商业现状
❖ 国泰路、解放中路、红旗路、7号楼等路 旁商业布局零乱，有一定的规模，没有形成 档次，属传统的商业城乡旺地。
E、居民消费习俗
➢ 追求中、高档消费 ➢ 就近方便，价廉物美，服务多样 ➢ 城乡区间商业消费观念
综合上述要素，我们主要从以下几方面着手提炼惠而佳商场的总体功能： 1、生活消费的便利性； 2、就近商业的消费习惯； 3、综合性多功能商场； 4、商业休闲与餐饮娱乐结合； 5、商业的完善配套，如停车场、洗手间等。
收益方式：
独立收银，商家租赁，统一管理。
C区：休闲餐饮 支撑理由：
➢ 市场空白，营造主题特色，利于收租的稳定性； ➢ 但餐饮招商时间长，引入困难，承受租金低； ➢ 美食主题的独特性，区别于其他的美食酒楼；
收益方式：
独立收银，商家租赁，商家自己统一管理。
小结
根据功能的总体定位、形象定位， 从而制定出上述各区的精确定位， 吻合市场需求，在操作上具有可行 性!
佳而惠商场商业定位与招商经营思路报告
第一部分 商业功能定位及支撑理由分析
一、项目功能的总体定位
为做好惠而佳商场功能的总体定位，主要从以下几个重要 元素进行综合分析：
A、物业本身特性 B、商场独特的地理位置 C、项目周边的消费力 D、项目周边的商业现状 E、居民的消费习惯
❖ A、物业本身的特性 ❖ 中型规模商场，面积超过4000平方米； ❖ 位于商业街三楼，连接超市和电器城；
寻求多功能市场（综合性）
周边商铺，多而乱，行业单一
多功能综合性商场
C、从周边障乱商业购物环境，寻求舒适的购物场所 （舒适）
D、建筑的现代气息，寻求广场的现代时尚 （现代性）
总结，惠而佳商场的形象总体定位为：
[主体形象]
怀集首个大型纯商业的购物商场！
[辅助形象]
国泰路最高档次的商业大厦！
（国泰的商业1号)
从而得出惠而佳商场各功能的精确定位如下：
惠而佳商场功能精确定位表
区域 面积规模
A
1200㎡
B
800㎡
板块名称
功能及经营范围
主要经营品牌服装、休闲服饰、珠
惠而佳名店城
宝、化妆品、精品皮具、手袋鞋帽、 儿童婴儿用品等。
书城 数码世界 家居天地
主要经营通讯产品、数码产品等。 或经营小件的时尚家居精品，布艺。
药业美容：以普通市民消费的为主，如“海王星辰”、“保利 康”、“雪姬美容”、“琦雅美容”，占出租面积的6%。
❖ 三、功能定位的总思路
❖ 根据惠而佳功能、形象的总体定位，展开项目的板 块定位。
❖ 各功能的精确定位主要依托于以下因素： ❖ A、项目开发模式（只租不售） ❖ B、项目经营模式（租的好，经营好，二好思路） ❖ C、项目的经营利润（快速回笼资金）
D、物业本身的规模（中型规模） E、商家对租金承受的限度 F、行业经营对区域的要求 G、人流动线特点 H、商铺面积和间隔种类 I、业态的组合需求 J、同行业市场的竞争力
第二部分 惠而佳商场经营思路
一、经营总思路 在综合多功能性定位的基础上，主要由商家自主经营，独 立收银，商场提供统一公共配置，公共部分装修，统一平台 管理（物业管理），保证各系统的正常运转，营造一个舒适 的购物环境。
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二、各区的经营思路
A区：惠而佳名店城
经营思路：建议由商户自主收银，统一管理（营业时间早 上9：00-晚上10：00），在装修方面，沿墙铺建封闭式商 铺，夹层外设橱窗，内做仓库，复式橱窗、复式商铺，双重 价值。独立门面的全间隔铺；中间铺全设为半间隔铺，即 1.4米高的间隔板组成店中店。
收益方式： ➢ 独立收银，商家租赁，统一管理；
B区：购书城/数码世界/家居天地 支撑理由：
➢ 市场空白，周边人群文化韵味强，学生群体消费潜力大； ➢ 周边新建楼盘多，对于家居饰品的需求大； ➢ 满足都市人的时尚消费潮流； ➢ 满足多功能购物广场的需要，为都市人提供休闲商业场所； ➢ 消费群目的明确，利于成行成市经营； ➢ 市场经营的生命力利于回收成本，避免多次出租，增强投资信心；
❖ 一楼设有大型休闲广场和地下停车场，主干 交通线中心点。
❖ B、商场独特的地理位置 ❖ 交通便利，雄踞国泰路、临解放中路； ❖ 处于怀城商业中心旺地； ❖ 人口密集，有很大的普通居民消费市场。
❖ C、项目周边的消费力
❖ 周边楼盘林立，临近怡景苑、雅景苑、 星豪苑、雅豪居、星汇轩等多个楼盘，另加 周边自建房居民、学校等，坐拥怀成10万消 费群体。城乡居民、外来小部分流动人口
最后，总结得出惠而佳商场的总体功能定位为： “集休闲一商业 一餐饮一娱乐一停车场”的总体定位
我们主要从以下几个重点因素考虑，将惠而佳商场的形象推向市场： A、从周边现有的商业档次，寻求市场的空白点（档次） 街铺林立，零散杂乱，档次低 中高档的商业市场空白
B、从 混乱单一的商铺布局，