浅析天津市保障性住房建设
摘要：通过了解近些年来天津市保障性住房建设方面的理论研究，从模式研究、融资研究和规划研究三个方面展开综述，从现行保障性住房建设中存在的一些问题分析总结，提出部分可供参考的建议。

关键词：天津市保障性住房住房建设
前言
天津市自1992年在全国率先进行房改以来，“安居工程”建设一直走在前列，在住房供应体系方面，都有一定的理论基础与实践经验。

尤其是1998年以后，保障性住房供应体系不断完善，政府也作出相应的政策，主要集中在模式研究、融资研究与规划研究方面，在保障性住房建设上取得一定的成果。

1 模式研究
保障性住房发展及建设的模式方面，一些学者近些年进行了相关的总结与研究。

卢卫等（2009年）指出天津市住房保障体系由廉租住房实物配租、租赁补贴、经济租赁房、经济适用住房和限价商品住房5条保障线组成，但是现行的住房保障体系不能有效覆盖外来常住人口，还指出天津市保障性住房“只进不出”，无法实现合理循环。

同时，常荣等（2010）指出天津的住房保障体系为分层保障——为低收入者提供廉租房，为中低收入者提供经济适用房，为中等收入者提供限价房。

实际上目前能享受保障的主要是低收入家庭及部分中低收入家庭，而大部分的中低、中等收入、急需住房的家庭未在保障范围之内。

高红鑫（2011）根据天津市保障房建设模式，指出天津市的廉租房的建设全部由天津市政府承担，经济适用房和限价房可配合开发商建设，但由于现行住房保障制度缺乏退出机制，政府将经济适用房或限价商品房出售给保障对象后是不能收回的，政府就不断需要提供新的经济适用房和限价商品房，来满足未解决的和新增加的中低收入家庭的住房需求。

就天津市公共租赁房的建设方面，董天杰等（2012）指出天津市的公共租赁房供给对象分为三类：第一类供给对象为符合廉租住房和经济租赁房补贴条件且还没有租赁住房的家庭；第二类供给对象为还未享受其他住房保障，上年人均年收入不大于3万元且人均住房建筑面积不大于12m2的家庭。

第一、二类供给对象具有天津市市内六区、环城四区非农业户籍。

第三类供给对象为天津市其他类型中等偏下住房困难的群体，来天津工作的外地无房人群也包括在内。

就天津市保障性住房的监督管理方面，孟令卓（2010）指出，天津市严格执行街道及区县房管、民政、市住房保障管理部门的“三级审核、逐级公示”制度，对申请家庭成员的住房、收入层层审核、公示，接受社会监督；对经济适用房、限价商品房申请家庭采取一户一证、一证一房政策，从申请、购房到发放权属证明，实施全程监管。

2010年4月份，天津市通过市级媒体，对限价商品住房申请人的名单进行了公示，旨在确保限价商品住房政策的公开、公平、公正实施。

2 融资研究
吴希凤等（2011）指出在“十二五”期间，天津市保障性住房建设正在积极探索多元化融资渠道，已大体形成“政府主导、公司动作、银行资金大力支持、其他渠道资金补充”的融资模式。

王丽艳（2012）也指出天津的保障性住房建设融资实践走在我国前列，已初步形成了以政府财政为主导，积极进行融资模式创新，大力引进社会资金，通过政企联合建设保障性住房的整体格局。

王嫄（2013）也指出在天津，民营企业与国有企业都有资格承接政府保障性住房。

例如由川正集团开发建设的限价房项目——美震·中环和美震·瑞景时代两个项目先后上市销售，万科等国内知名房企也将陆续参与到天津保障房建设之中。

针对相关融资机构的描述，王丽艳（2012）指出，天津市保障住房建设投资有限公司采取股权多元化方式构成，由天津市和相关区域共同出资组建，不以营利为目的，采取专项投资、封闭管理、安全还款的动作模式，主要负责危陋房屋拆迁安置、保障性住房建设项目投融资、资金使用情况监管、投资地块的拆迁整理和委托出让等。

关于天津的住房公积金制度，王嫄（2013）指出，自天津市1997年出台《住房公积金管理条例》以来，随着住房公积金制度步入法制化、规范化发展的新时代，现在拥有庞大基数的公积金完全可以成为保障性住房建设的资金来源，在保证职工提取、个人住房贷款以及留足备付准备金的前提下，可将不超过50%的住房公积金结余资金贷款支持保障房建设。

3 规划研究
一些规划工作者通过对天津市保障性住房的实践设计研究，总结出相应的保障性住房规划经验，主要侧重于对公租房的规划设计方面。

田野等（2011）指出天津市结合自身实际，制定了“环内合理插建、环外大型家园”的公租房发展策略，特别是在环外，力求建设环境优美、配套设施齐全的大型公租房居住区，避免由于大量集中低收入群体而形成“新贫民区”。

并且提出“混住”模式，又称之为“大混居、小聚居”模式，使不同阶层的居民在城市中呈马赛克方式混合居住在一起，实现“小家庭、大社区”的设计理念。

在公租房的布局中，采取“围合空间”的布局方式，建筑设计中体现“形式多样”的特点。

尹海林等（2012）针对天津公租房的前期策划工作指出主要从三个方面开展：一是针对公租房的使用对象规模进行预测；二是对当前人口最为集中的中心城区和环城四区供需关系进行预测；三是对目标范围内的现有空地进行统计。

并总结天津2011年的公租房选址工作总体上遵循三方面的原则：“适用需求，合理布局”；“配套完善，利于出行”；“条件成熟，规模适中”。

对于天津市公共租赁住房户型设计方面，尹海林等（2012）指出其户型设计主要具有以下三个特点：第一，以使用面积作为户型面积标准。

第二，提高公租房的舒适性和安全性。

为了保证标准层使用效率，一般高层每层设置10～12户，
每部电梯服务户数为110户左右。

天津公租房建设技术标准规定每层不超过10户，每部电梯服务户数不超过100户。

第三，考虑潜伏设计。

在户型设计上充分考虑了小户型合并为大户型的可能，为户型调整创造可能。

周灵敏等（2013）从中新天津生态城起步区15地块1A公司项目出发，分析低成本绿色保障房技术体系，指出节能技术在规划设计中的应用，并提出低成本经色保障房可采取的绿色建筑技术设计策略。

在天津市公租房公共服务设施的配套方面，董天杰等（2012）指出天津市租房的公共服务配套设施体现了控规、详规、建筑总平面设计“三位一体”。

修详编制首先从控规角度提出配套设施的要求，制订了地区级——居住区级——居住小区级——居住组团级——公建专用5类配套设施，满足《天津市居住区公共服务设施配置标准》的要求。

4 小结
天津市保障性住房建设就全国而言，起步相对较早，在不同的阶段也有相应的成果。

然而也存在着一些问题，总的来说，天津的保障性住房其服务群体仍然是以天津市的城镇人口为主，除了部分公共租赁房的申请对象包括了外来务工人员及新就业大学生群体，但是就天津市近几年的流动人口发展状况来看是远远不够的。

虽然近几年针对这部分“夹心层”推出了一些相应的住房保障措施，然而公示的结果表明，其保障对象基本上都是天津市非农业户籍家庭，对非城镇户口家庭与来天津新就业的务工人员的住房问题重视度尚且不够。

参考文献：
[1]苏萌，运迎霞，天津市保障性住房发展及规划研究[A]，决策参考，生产力研究，2007（5）
[2]卢卫，雷鸣，天津市保障性住房发展的问题与思考[A]，城市，房地产业，2009.9
[3]常荣，李博，完善天津市住房保障体系的相关政策建议，Scientific Research，2010.2
[4]孟令卓，保障性住房体系“天津模式”探析，中国房地产，2010.8
[5]高红鑫，天津市保障性住房的建设与分配问题研究，硕士学位论文，天津财经大学，2011.5。