而随着市场的发展，花园洋房的创新形式不断出现，如退台的组织方式、露台面积、地下室等 等，不断提升花园洋房的性价比，也构成了不同项目之间的产品差异。
丰富的退台组织形式
退台是花园洋房的核心特色之一。不同的退台处 理，可形成不同的立面效果和空间体验。
一般花园洋房户型会拥有三个南向面宽，从客厅 退台的设计比较常见。
九龙坡区高新板块-沙坪坝区
区域内洋房较多，主要由于九龙坡为金 科重点布局区域，而洋房则为金科旗下 首要产品，主要楼盘有金科阳光小镇、 隆鑫花漾湖、同天依云郡、同创高原、 广厦城等
滨江区域
主要为中高档楼盘混合社区，其中设计 有洋房类产品，主要楼盘ຫໍສະໝຸດ 龙湖春森彼 岸、龙湖郦江、武夷滨江等
花园洋房特点下的客户追求
客户区域性强，上升阶段的中产阶级
客户的区域情节仍较重，基于公寓客户的特性，向上发展；多是年轻受过高等教育的中 产阶级
渝北区北部板块
主城区主要高档楼盘密集区域，洋房也 在该区域分布最为集中，主要楼盘有金 科10年城、龙湖江与城、复地院立方等
南岸区南山
南山为主城南部高档楼盘密集区，区域 内也有较多洋房产品，主要楼盘为蓝光 十里蓝山、同景国际等
116 126 5854
4. 134. 19
144 48 6200
4. 204. 26
34 130 5708
4. 275. 3
96 187 5136
元/平方米 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
5. 45. 10
0 118 5610
近3个月，主城区洋房供应量较少，且集中在4月，主要供应项目为山语间、曦圆柳镇、恒大 华府、奥园康城等
他们是这样的—— 类别墅：
缺乏成熟的高端购买能力，被别墅生活拒之门外；但又渴求着区别于 公寓的喧闹环境及生活方式
崇尚自由、舒适、小资的生活，向往更高的居住享受
渴望别墅生活的贴近自然，贴近生态；“有天有地有绿”的生活环境 但拒绝冷淡、隔离的距离；向往和谐的邻里关系及共同生活
他们是这样的—— “洋”房的吸引力
个体属性：
他们是年轻的 热情的、活力的 受过高等教育，有着较高素养的 有着成长中的事业及稳定收入来源，多是中高级行政官员、管理人员、专业领域 中的技术人员等 有着丰富的业余活动及交友群体
个体属性确定了花园洋房客户的购买心态
年轻的
高素养的 有着稳定的收入来源 丰富的业余活动
未成熟的高端购买力
感性的、不同于常人的购买 需求
客厅面上的大面积退台
主卧面和客厅面同时退台
大面积露台
通过退台的方式形成露台，构成 花园洋房“有天有地”的生活环 境，露台的大小一定程度上决定 了花园洋房的物业价值。
一二层配备地下室
地下室是目前别墅产品中主要的 附加值之一。部分采用局部地下 室设计的花园洋房项目，其产品 的附加值也会大大提高。
年轻人特别是小有成就的中产阶级，有着强烈的追求认同以及张显自 我的心态。 “洋房”、“宽景”、“天地的生活方式”等的大肆宣传使得其虚荣 心态完全满足
他们感性、冲动、易于被感染的； 很容易受到花园洋房对未来美好生活描绘的感染
他们是这样的—— 创新的产品，创新的生活方式
追求高品质的生活方式对生活有独到理解，关注的是生活品质；
追寻精神与物质相协调的人文价值，他们对住所的位置、建筑形 式都有自己的看法和属于个人的、特有的生活理念
厌倦与叠加产品等类别墅产品的封闭；公寓产品的喧闹杂乱；不喜雷 同，对全新、不同产品的推崇：邻里关系，和谐生活氛围
洋房近期走势
套
400
350
300
250
200
150
100
50
0 2. 16- 2. 232. 22 3. 1
花园洋房之于现在——
经过空间的的转换，金科等企业的专注研发，洋房重庆已经得到了普及推广及认可；经过时间的转换， 产品出现了变化，广义的花园住宅已经风靡： 6层以下多层板式建筑，以4层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远 郊区一带。广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House（花园住宅）或者 Garden Apartment（花园公寓）更贴切些
容积率在1.0以下
一般而言，花园洋房社区的建筑容积率高于别墅，但低于多层社区，是建筑层高在4层 或4层半，容积率在0.6－1.0左右的低密度住宅 ；
价格介于叠加及公寓产品之间
花园洋房成为介于叠加产品与公寓产品之间的中间产品，其价格多高于周边公寓；于叠加 产品的价差也不大； 但从客户反馈来看，超值的露台、花园及建筑形式等附加值，购买花园洋房的总体价值大 于其价格
从主力面积段来看，
从主力总价段来看，
产品层次跨度大，内部产品出现细分，可融合不同需求 偏公寓型、偏别墅型
不同项目间 地段好、定位高高档洋房：金科10年城 从公寓基础上向偏别墅改进；别墅的感官，公寓的价格
同一项目内部 项目内部产品多样，两房-四房-复式：
区域不断外扩，多集中在近郊区
对外部配套依赖性强：不能完全脱离市区
成交方面，春节后主城区洋房成交呈上升走势，并在3月第2周达到成交高峰点；此后成交则 呈下滑走势，在4月房交会阶段，成交再次保持相对稳定及旺盛的态势
成交均价方面，除2月最后一周达到7000元以外，其余各月则基本保持在5500-6000元水平； 5月第一周由于巴南的曦圆柳镇项目大量成交，而导致整体洋房均价较低
采光地下室设置
底层3.6米挑空厅设计
一些花园洋房项目，其底层通过 地下室、错层等元素，形成客厅 挑空设计，高度可接近3.6米，提 高空间档次。
顶层复式多重卖点运用
花园洋房的顶复产品等同于叠加产品，设 置用于更高的空间灵活性，其大面积横厅、 多重露台、局部挑空、多功能主卧空间 （含书房）等元素，对产品能提升卖点。
公寓
花园洋房
别墅
品牌开发商推动；产品不断创新
花园洋房吸引众多品牌开发商的关注，早在上海，万科、顺驰、珠江等地产大鳄推波助澜，使上 海人体验到了花园洋房的魅力；而在重庆，金科对洋房的打造已深得市场喜爱，龙湖等当地地产 大腕也逐渐加强其在洋房方面的开发
如今随着花园洋房概念的炒作、其产品的创新以及相对的客户对叠加联排产品的审美 疲劳，花园洋房接受度已经高于传统的叠加等类别墅产品
类别墅
有天有地，别墅生活 别墅的生活，公寓的价格 未成熟的高端购买力
“洋” 房
感性、冲动 小资心态的完全满足
产品、生活方式的创新
较高的文化素养，审美观念 邻里关系，和谐生活氛围 易于接受新事物，厌倦雷同，
花园洋房客户属性（需求分析）
地域属性：他们是区域的
花园洋房的类别墅特性决定客户特性，客户对区域的依托性很强，不光是生 活范畴上还有生活配套等方面的因素
供应套数 成交套数 成交均价
0 53 6350
0 68 7053
近三个月主城区花园洋房供求情况
3. 23. 8
40 138 5798
3. 93. 15
35 346 5799
3. 163. 22
0 162 5623
3. 233. 29
0 70 5794
3. 304. 5
0 51 5690
4. 64. 12
花园洋房产品分析
I. 产品形态 II. 产品设计亮点
产品形态
花园洋房一般包括：五层和四层两种产品类型。五层花园洋房为常规设计，有利于充足社区 容积率。而四层花园洋房则更能体现类别墅的舒适体验，有利于提升物业价值，提高社区档次。
四层洋房
五层洋房
产品设计亮点
花园洋房自万科有了相当明确的定义， 按《万科情景花园洋房专利申请说明书》，花园洋房是 “一种情景花园洋房，每单元两户，每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境容为一体 的室外空间，即：天、地、四周都属于户内自有的情景花园和景观露台。”因此，景观露台（底层 花园）以及其与室内空间的协调构成了花园洋房的核心特征。
顶层露台
横厅设计
洋房市场行情简介
克而瑞（中国）信息技术有限公司重庆机构
花园洋房市场分析
I. 缘起及现状 II. 花园洋房的特点 III. 花园洋房客户属性（需求分析） IV. 花园洋房近期市场走势
花园洋房的缘起及现状
源于上海，上世纪20、30年代外国人在当时的上海租界建造的西洋风格花园住宅，为上流 阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。主要分布在以天平路、湖南路、 武康路、泰安路、永嘉路等为主的徐汇、长宁、卢湾、静安4区。 从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。
花园洋房的特点
花园洋房的中间特性——介于正统别墅与公寓间的类别墅产品
从业态价值来看，花园洋房接近于联排别墅，露台、入户花园使得居住生活有天有地，仰望 可以观天，俯瞰可以赏绿，类似于别墅的居家感觉，但是从价位上讲，又远低于联排别墅。
与高层电梯公寓相比起来，花园洋房的优势就更加明显，比如早上上班时间不用急着等电梯， 亲地性强，容积率低，居住人口密度小，小区环境好，邻里关系相对亲近，有传统院落文化 的气息等。
洋房
联排
各产品线市场分额占比
6% 4%
3%
24%
一房
20%
二房 三房
四房
洋房
别墅
43%
中高档产品对比 主力面积段 主力总价段
花园洋房
第一主力面积段80-110㎡ 第二主力面积段150-170㎡
80-100万
经济型别墅
高档高层公寓
从主城区各产品线的市场分额来看，常规产品二房、一房、三房占据绝对比例，而洋房、别墅以及大户 型四房公寓，在市场占比约为15%，其中洋房的市场占比约为4%，少于别墅的市场分额