项目投资分析一、昆明市房地产市场总体趋势市场总是由消费者和产品两个方面组成的,但市场的供求平衡与否还受到宏观经济的专门大阻碍。

我们所做此报告,是在宏观经济以后无重大变化的基础上，针对产品及消费者进行调研分析，以促使本项目找到尽可能多的机会点，以及了解目前消费者的购买动机和消费市场变化趋势，做出准确结论，对项目的策划、包装等起到明确方向、指导定位的作用！(一）昆明市房地产市场概况目的：分析市场,以了解掌握近期昆明房产市场的情况，从而得出我们关于整个昆明房地产市场的整体认识和理性结论。

以对本案做出更为准确、有效的定位。

２003年上半年昆明市房地产的进展稳中有升,机遇与挑战并存。

A. 商品房市场的竞争将更为激烈从现有商品房市场来看，随着新上市楼盘与立即上市楼盘的综合实力越来越强，同时开发商加大了对土地资源的储备,因此,2０0３年及今后商品房市场的竞争将会更为激烈。

就目前商品房存量来看,市场的供求趋于平衡。

但由于住宅市场以个人消费为主,同时消费者理性消费及法律意识也不断增强，这迫使开发商在面对房产市场时需要更理智地依照消费者的需求来细化产品,准确定位。

B. 小户型住宅市场的开发将有望获得良好的市场状态就目前昆明房产市场来看，近几年来消费者的消费观念不断转变，随着大昆明建设的全面开展以及昆明正成为中国西部新的移民都市,加之市场开发中投资商的引导和刺激,房产开发已进入高峰期，小户型占大比例的阳光A版、８6街U２等已全部售完，而正在销售的楼盘都以80-1２０平米的户型为主，因此,昆明房产市场上小户型楼盘差不多断档，形成了昆明市小户型市场的真空期,成为小户型产品再次投放市场的有利时期。

C．都市建设格局已发生新的变化房产市场要紧依靠于地区的经济水平以及目标消费群体的购买力。

另外房产市场的地区差异性以及市政建设、园林绿化和基础设施等都严峻阻碍着房产的市场占有率。

近几年随着城乡结合部房产业的快速进展,使都市空心化的现象日益明显。

另外新兴小区的配套设施逐步齐全,这使住宅郊区化已成为房产的趋势,整个住宅的建设重心已向城郊结合部转移。

因此,本案要寻求自身的供求平衡点,就要锁定活跃于都市中的年轻人群，以避开住宅郊区化的矛盾。

Ｄ. 房地产受市场供求关系的制约将使开发投资结构更加趋于稳定房地产市场的平衡要紧是指总量和结构两方面的协调，价位也是阻碍制约之一，可能售价在１500－25０0元/平方米左右的将占到80%，售价２500至3０00元/平方米左右的将占到15％左右，售价在３000元/平方米以上的将占到5%左右;目前房产市场日益成熟，把握好市场走向和变化,房产结构将更趋稳定化和合理化。

E．房地产市场的规模经营特点将逐渐显露随着房产行业的竞争越来越激烈，出现的问题也就越来越多，政府在鼓舞开发商创企业品牌、进展社区服务、引进新事物的同时，相继出台和实施了一些国家有关都市房地产开发经营治理条例、商品房销售治理方法及法规，进一步加强治理经营行为，爱护消费者合法权益，尽量幸免供求双方有利益冲突及不合理的情况发生。

以完善、健全整个房地产市场。

(二)昆明市房地产市场特点分析目的:通过对房地产市场产品特点的采集和分析，为本案产品的各细节提供一个比较全面的市场依据和考量。

1. 房产市场产品特点分析①按工期划分·分析目前整个昆明市房产市场的在售个案差不多分为现房、近期房和远期房三种类型。

消费者对产品的要求越来越高，样式要求有用新颖,设计要求“人性化”,以及价格的合理化;随着已落成的现房逐步销售,周期一旦延长,就会产生产品样式方面的缺点,在一定程度上就会出现产品样式滞销的现象。

因此,今后房产市场的竞争焦点就在于产品设计的合理性、功能性、有用性，以及地理位置的优越性、规划的完善性、设计的“人性化”、小区配套齐全性。

②按建筑形态划分ﻫ·分析目前昆明房地产市场以多层为主,占据相当大的比重,相对来讲,低层（不墅）及小高层所占比重较小。

高层由于公摊面积大，物管费高，因此抗性最大,所占比重也就最小。

③按房型划分ﻫ·分析目前昆明市房产市场现有房型要紧有平层、复式、跃层和错层，以80—12０平方米的平层为要紧房型，另外还兼顾一定比例的小户型。

因此,要结合目标消费者的需求和市场定位来确定主力户型,确保推广及销售顺利进行。

④按面积划分·分析昆明市的现有建筑项目的单套住宅面积以80—1２0平米的居多,其次是１40平米以上的占到一定的比重;另外，４０—70平米之间的小户型由于市场定位的准确,在专门大程度上也占有一定的市场份额。

因此，以目标消费群体的需求为准,准确地定位单套房型面积和功能在后期房产销售中是特不重要的前提。

2. 营销策划水平目的:通过对房产市场的各开发项目的营销策略及销售方式的调查、分析及总结，引起开发商和投资商的重视,幸免重蹈覆辙。

①销售道具楼书、销控表差不多上所有的楼盘都有制作,有一部分楼盘制作比较精美,具有一定的艺术性和文化内涵；现场模型、灯箱、表板等多数楼盘有制作,且比较齐备。

②户外引导户外引导要紧是在市中心的大型广告板上作宣传，专门少看到工地现场有鲜亮的旗帜、横幅、楼幅、条幅、工地围墙、大型看板等户外引导。

③接待中心大多数售楼处都十分注重其地理位置,但现场布局和卖场气氛营造得不够好,也不大注重细节问题,比如讲大多缺乏儿童活动区和品位廊，甚至没有划分出ＶＩP区。

这些差不多上值得引起我们注意并需着力表现的。

④销售人员由于销售人员售楼有提成,因此他们都比较主动热情，但有些专业素养差，缺乏置业顾问的专业技能，不能将楼盘的优势特色准确传达给消费者，阻碍售楼效果和开发商的整体形象。

⑤销售操纵、价格制定有大部分的开发商已进行有目的、有打算、有时期的销售操纵，一般都不采取放开式销售,做好销控,确实是要将部份好的户型甚至楼层,有打算地保留下来，在销售淡季时再推出，以平衡楼盘整体的销售状况，幸免销售过程中忽冷忽热的现象。

价格的制定因楼层、户型、装修程度和单体位置等方面的不同各异。

二、要紧竞争个案及专项市场调研分析目的:通过对现有房产市场中典型竞争个案的调查统计和系统分析,来进一步了解昆明市房产市场的供求状况，以便本案项目产品能够在投放市场前作出更准确的产品定位和市场定位。

(一）小户型圈层个案分析个案市调表及分析一：8６街公寓Ｕ２个案分析一．本案市场情况项目概况：“86街公寓U2”是昆明市怡泰房地产开发有限公司的项目,该建筑地处白塔路延长线,市中心的优势位置,３5%的绿化率，７万多平米的Shoｐｐing Maｌl,总户数为450户左右,是专为都市白领量身打造的电梯跃层空间；目前建筑情况为结构体,已完全售出,市场同意情况特不行。

二. 产品分析户型分析：“86街公寓U2”推出69平米一室一厅,88—98平米两室两厅，１04—138平米三室两厅三大类十余种全跃层结构的户型，以及4.9米跳空，餐厅核心空间和全落地窗两面采光等设计。

景观特色：“86街公寓U2”的绿化率达到35%，拥有3200平方米大树绿色庭院，树木清溪交相辉映，还有大树停车场,这种绿化条件在市区住宅中比较少有，可体会其清静,美树和清水。

三．营销策略价格策略：“86街公寓U2”的单价从2700元起，要紧从其地理位置的优势上来比较费用成本。

广告策略：从选择住在“８6街公寓U２”的4大价值,2大机会以及都市对郊区居住成本大比拼来宣传该建筑魅力以及居家的美好享受。

个案市调表及分析二:春天映象个案分析一. 本案市场情况项目概况:“春天映象”是昆明市房屋拆建经营开发公司的项目,目前建筑情况为现房,交房日期为２002年１2月，该项目位于昆明市环城南路北京路交叉处，总占地面积为5００0多平米，总建筑面积3万平米。

该项目从2001年８月开盘至今已差不多售完。

市场同意情况良好。

二. 产品分析户型分析:“春天映象”的产品定位为全装修小跃层，户型面积从78.９6-101．４７平米不等，主力房型面积为78.98平米(两室两厅双卫),装修程度为厨卫和地板装修。

景观特色：“春天映象”规划有一个近２000平米的咖啡广场,并在四楼平台上规划有一个约1０００平米的空中花园,这种建筑设计关于高层住宅来讲是具有一定新意和特色的。

三. 营销策划分析价格策略:“春天映象”楼盘定价从2200元/平米至2980元/平米,均价为２5００元/平米，主力户型总价为23万元。

付款方式为按揭或一次性付款，从价格定位可分析得出该项目目标客户群为第一次置业者，收入水平属中等偏上的年轻人。

广告策略:“春天映象”项目为小户型的两室两厅双卫和全装修小跃层为特色,小区内的规划设计邀请台湾钟水男、陈和佳,美国王一平担当。

广告宣传上不仅强调产品本身优势（景观规划设计、酒店式服务、小面积大格局、特色化建筑设计、低首付低月供、地段价值）；还从投资租赁的角度来推广强调该楼盘的价值远景。

个案市调表及分析三:自由港个案分析一．本案市场情况项目概况：“自由港”位于关上中路中段,是1４层的现代点式小高层,现为结构封顶的进度。

共约2０0套平层小户型的房屋，至今差不多售出97%,能够讲差不多售完。

这讲明销售状况专门好。

二. 产品分析户型特点:“自由港”要紧以一室一厅一卫一厨为主，面积从4１平米到6０平米。

由于都以小户型为主，主力房型面积也仅为4４平米。

尽管得房率不高，但配以合理的物业服务，加上价格优势,占有了年轻人市场。

景观特色:由于商住楼的特点，基地面积小，容积率过大，因此在景观设计上没有什么优势，但其所处大环境地域开阔,马路通畅,环境尚可。

三. 营销策略分析价格策略：“自由港”价格定位在１９８0元／㎡到2５80元/㎡之间，从购房总价看,在1０万左右。

这适合于事业基础较弱的年轻单身和年轻夫妇。

加之推出最长２0年按揭的付款方式，月供也仅在400元左右。

这在价位上对低端产品消费者专门有吸引力。

广告策略：在广告宣传上以价格优势为主。

“自由港”自身所处地理位置在二环以外的关上中路,周围环境虽较安静，开阔,但偏离市中心较远,同时配套设施较少,这些差不多上本案所存在的弊端。

个案市调表及分析四:阳光Ａ版个案分析一. 本案市场情况项目概况:“阳光A版”是昆明市庆丰房地产开发有限公司的项目，位于人民中路中段,地理位置有专门大优势,总建筑面积为５2478０.25，总户数为5９5户，已于２002年初交房,建筑情况为现房,目前已完全售出,市场同意情况极好。

二. 产品分析户型分析:“阳光A版”的产品定位为小复式，户型新颖，面积从50.58-81.5９平米不等,主力房型面积为5０.58平米，面积小适合当代年轻人。

三．营销策略分析价格策略：“阳光Ａ版”的单价为１918/㎡——2６4０元/㎡,总价在10－20万元，操纵比较好。

小户型低价位特不适合不是特不宽裕的年轻人,符合其经济承受力，同时除了居住之外,还可作为投资。