****房地产估价有限公司司法鉴定意见书
司法鉴定许可证号：000000000
声明
1.委托人应当向鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，
并对鉴定材料的真实性、合法性负责。
2.司法鉴定人按照法律、法规和规章规定的方式、方法和步
骤，遵守和采用相关技术标准和技术规范进行鉴定。
3.司法鉴定实行鉴定人负责制度。
司法鉴定人依法独立、客
观、公正地进行鉴定，不受任何个人和组织的非法干预。
4.使用本鉴定文书应当保持其完整性和严肃性。
地址：*****（邮政编码：150000）
联系电话：*****
****房地产估价有限公司评估于哈尔滨市*****小区
****房产司鉴法定意见书
黑***鉴字[2013]第**号
一、基本情况：
案件承办单位：1.****人民法院
登记号：1.哈中法委估登字[***]第***号
2.哈产涉评[***]第***号
案件承办人：****
中签确认日期：2013年***月***日
委托日期：2013年***月***日
鉴定要求：评估于哈尔滨市****小区****房产
鉴定基准日：2013年8月28日
鉴定地点：哈尔滨市****小区****
二、检案摘要
因案件涉及哈尔滨市****小区****房产，案件承办人要求对上述房产进行价格评估。
三、检验过程
2013年8月28日在案件承办人、当事人在场的情况下，****房地产估价有限公司技术人员进行了现场勘查。
1.估价对象概述
被鉴定对象位于哈尔滨市****小区****，本次鉴定的房产权属材料为由案件承办人出具的房屋所有权证，房屋产权证号为哈房权证外2字第
*****号，证载建筑面积为118.17平方米。
(1)主体结构及设施情况
主体结构及设施：本次鉴定的房产主体结构为混合结构。
(2)装修情况
室内外装修情况：本次鉴定的房产位于1层，房产室外装修为粉刷。
室内地面部分为复合地板；墙体为粉刷；天棚部分为粉刷、部分为pvc 扣板；厨房地面、墙体贴砖，天棚为粉刷。
(3)建筑物新旧程度评定
综合成新率确定：鉴定对象主体结构基本完好，外墙墙体完好，非主体结构保存完好，结合使用年限和现场勘查，综合确定该房产的成新率八成新。
2.鉴定对象的区位状况
估价对象位于哈尔滨市****小区****，此房产近邻市二院、宏伟公园等，基础设施和公用设施较为完善，相对于哈尔滨市整体经济发展情况而言，估价对象所处区域较为繁华，交通较便利。
四、分析说明
(一)鉴定依据：
1)《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2) 哈尔滨市房地产市场调查资料；
3) 周边同类房地产市场调查资料；
4)《黑龙江省房屋新旧程度评定标准》；
5) 案件承办人提供的材料；
6) 鉴定人员实地勘察、调查所获得的其它资料。
(二) 鉴定说明：
1.本次鉴定对象由****人民法院案件承办人提供的相关资料，其真实性及合法性由案件承办人负责。
2.本次鉴定不包含鉴定对象转让所需交纳的税费、手续费及各项费用，如涉及转让需按国家相关规定的收费标准缴纳。
3.本次鉴定结论只供哈尔滨市****人民法院在办理此案时使用，任何单位和个人不得改变此结论的使用目的。
4.自鉴定书出具之日起，有效期为一年，若鉴定基准日发生变化，鉴定结论需进行调整。
(三) 鉴定方法：
估价对象属于商业服务用房，其本身所处区域及周边已成交的类似的房地产较少，估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查看、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，故本次评估采用收益法，确定鉴定对象价格的一种鉴定方法。
五、鉴定意见
哈尔滨市****小区****房产：
评估单价为:8,632.35元/平方米
评估总价为:1,020,085.00元
总价大写（人民币）：壹佰零贰万零捌拾伍元整
六、落款
中国注册房地产估价师：****
中国注册地产地估价师：****
****房地产估价有限公司
二○一三年八月二十八日
司法鉴定技术报告
一、个别因素分析：
估价对象房地产的个别因素（估价对象房地产主体结构、设施及装修情况，房屋新旧程度评定）详见估价结果报告。
二、区域因素分析：
估价对象位于哈尔滨市****小区****，此房产近邻市二院、宏伟公园等，基础设施和公用设施较为完善，相对于哈尔滨市整体经济发展情况而言，估价对象所处区域较为繁华，交通较便利。
三、估价测算过程：
收益法公式如下：
P=a/r×[1－1/（1+r）n]
P:房地产价值；
ａ:房地产净收益；
ｒ:报酬率；
ｎ:收益年限。
运用此方法估价时，净收益和报酬率的确定十分关键。
在确定净收益时，我们既考虑产权人的实际收益，更考虑产权人的客观收益，排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益；在确定报酬化率时，我们主要考虑安全利率、风险利率、风险调整率、物价指数及所得税率等因素。
1、年净收益确定
年净收益（ａ）=年总收入－年总成本
（1）年总收入计算：
估价人员根据评估需要，做了大量、客观、详细的市场调查。
主要调查了与估价对象相类似的符合同一地价区段或同一供需圈范围内相同结构与类型、接近估价时点等要求的案例，根据当前市场报价与成交价的一般情况，根据当前当地商服房产的租金情况考虑，其每平方米房产的每天租金约为2.7元。
空置率约为5%左右。
年总收入=2.7×365×（1-5%）
=936.23元
(2)求取年运营费用:
A.综合税率10%（按房屋租金的10%计取）936.23×10% =93.62元/平方米
B.管理费2% （按房屋租金的2%计取）936.23×2% =18.72元/平方米
C.维修费(按房屋重置价的1.5%，房屋重置价取哈尔滨市政府公布的哈尔滨市市区房屋建安成本价格。
)
年维修费：2000元/平方米×1.5% =30元/平方米
D.保险费(按房屋重置价的2‰)
年保险费：2000元/平方米×2‰= 4元/平方米
年总费用=A+B+C+D=146.34元/平方米
E.个人所得税：扣除付费用的10%
(936.23-146.34) ×10% = 78.99元
（3）年净收益：
年净收益=年总收入－年总费用－个人所得税
= 936.23元-146.34元－78.99元
= 710.90元
2、报酬率确定
根据银行利息及物价和市场情况分析，主要考虑安全利率、风险利率、风险调整率、物价指数及所得税率等因素，综合确定资本化率为7%。
3、鉴定价值的计算
根据目前市场情况租金先行支付。
估价价值P=a/r×[1－1/（1+r）n]
n=28年（由建筑物尚可使用年限确定）
P=710.90÷7%×[1－1/（1+7%）28]
=8,632.35元/平方米
总价格= 8,632.35元/平方米×118.17平方米= 1,020,084.80元
（取整为人民币1,020,085.00元）
四、确定评估结果
评估单价为: 8,632.35元/平方米
评估总价为: 1,020,085.00元
总价大写（人民币）：壹佰零贰万零捌拾伍元整
五、鉴定人员：
中国注册房地产地估价师：****
中国注册房地产地估价师：****
****房地产估价有限公司
二○一三年八月二十八日
****房地产估价有限公司
目录
（1）司法委托登记单复印件；
（2）中签确认书复印件；
（3）评估对象所涉及的主要权属证明资料（含个人身份证复印件，被评估单位营业执照复印件）；
（4）涉案的司法判决书或裁定书复印件；
（5）相关当事方的承诺函；
（6）中介机构及签字鉴定人员资质、资格证明文件复印件；
（7）鉴定对象涉及的资产清单或资产汇总表；
（8）《现场勘验人员登记表》、区位地图、《现场勘察记录》等勘察资料；
（9）《司法鉴定、评估、拍卖取费依据说明》；
（10）《司法鉴定、评估、拍卖机构中介服务评价》；
（11）鉴定对象照片。
（12）《司法鉴定、评估委托协议书》；
（13）回执。
（14）发票复印件。
评估位于哈尔滨市****小区****房产司法鉴定书第10 页共10 页。