曾家项目总承包合同招标范围、合同、价格方式（讨论稿一）
第一部分、确定总包合同范围及分包范围与方式在项目建造阶段，除了总包单位，还会有许多专业工程由于专业技术与市场供求特点，建设方可通过允许总包方分包与建设方自行发包的方式寻求最佳完成方式。原则为三：一，更低的价格；二、更专业的满足需要；三、现场配合与质量保修服务。
通过公司已开发完成的几个项目的经验，我们已完全清楚哪些专业工程适于纳入总包范围，哪些专业工程可能由我司自行发包以获得更低的价格并且不会影响到整个施工现场的管理与竣工后的维护保修，以及哪些专业工程由我司自行发包会有一些配合上与维护上的麻烦，但自行发包确更有利于资金与质量上的保障，那么可通过分析出影响因素通过与总包方签订三方协议的形式加以管理与规避风险来实施更为合理。
同时，如果在招标阶段即明确各专业工程的发包方式，有利于公司各业务部门清楚项目实施情况，并有计划地开展自己部门在本项目工作中的工作准备，如项目部可以根据总包网络计划安排准确提出各专业工程需进场时间，材设部可进场计划考虑材料设备加工与供应周期并提出材料设备商确定时间计划，设计部根据进场计划及时提供各专业工程施工图文件，招标部门可根据项目部排出的各专业队伍进场计划安排出各专业工程或材料设备的招标计划，成本部根据招标资料计划安排建安工程招标价分析工作。
在总包合同招标范围内，可将招标确定价格范围再进行分析，将招标时期可确定价格与风险部分内容加以招标确定价格，如基础梁以上主体工程量与工程用
量小、价格低以及材料价格基本稳定的材料价格都可在招标中一次包死，合同过程中不作调整，对于每一施工现场肯定有差异，并且可能会对造价有影响的基础工程按约定计价模式进行按实结算，对于用量大、价格高、价格变化频繁的材料实施约定调整价格的方法；施工过程中确要发生，但根据实施人的技能与经验又往往价格不完全确定的普通措施类费用加以包干约定；对于需承包单位实施安装的设备类、装修材料类甲方直接供应以规避合同价格变化太大风险。
总包合同招标范围及价格包干范围划分如下：
一、总包合同工程范围：
1.1、基础工程:含基础土石方的挖填运、砖基础、基础钢筋砼（含桩（柱）芯、地梁、承台、带型基础及独立基础和筏板基础）等。
1.2、土建、安装、装修工程：含散水以内的土建、安装、防水、装修工程（但不包括弱电智能化工程、消防工程、电梯安装工程、综合管网工程、公用配电室至住宅单元配电箱的线路敷设以及配电室设备安装工程、灯饰工程、燃气工程、采暖工程、公共部位精装修工程、防盗门、防火门、信报箱、阳台栏杆工程、塑钢门窗及空调百页工程等）。
1.3、土建总包工程的安装工程
1.3.1室内生活给水管道、管件及阀门的安装，给水管道从各楼层水井内水表后（不含水表）接至户内厨房留头设水嘴。屋面雨水、室内污水及空调冷凝水等排水管道及管件（含地漏）的安装，排水主管接至室外第一个雨、污水井（不含雨、污水井），室内卫生间排水立管完成支管在300MM处安装堵头。厨房排水支管接至存水弯处。从商业门面总表到各门面给水管道、水表及阀门的安装。
1.3.2楼栋内住宅每层一户一表电表箱（电表箱为电力局安装）接线到各户
内强电配电箱（含户内强电配电箱的安装）的电线电缆、预留预埋线管、塑料槽板及桥架的安装。从照明配电箱(含照明配电箱)至各栋公共楼梯间、水电间的电线电缆、开关及相应预留预埋线管及桥架的安装；专用配电房低压出线柜下端头到照明配电箱的电缆及电线的安装；各楼栋内的智能化及弱电综合布线系统线管预留预埋；商业用房（门面）内配电箱、电线电缆（专用配电房低压出线柜下端头到商业用房的电线电缆）的安装及相应线管、孔洞的预留预埋。其中涉及二次装修的电梯前室、过道及入户大堂的照明灯具（含应急部分）、开关插座由二次装修施工单位安装
1.3.3各建筑物防雷工程的施工及测试。
1.3.4室内可视对讲及防盗报警系统，安保系统，闭路监控系统，结构化布线系统的室内线管（盒）的预埋并穿好引丝。
1.3.5燃气、自来水、强弱电管线穿楼板、墙、梁孔洞的预留预埋及施工后的后塞修补；各房间空调管线安装孔、厨卫排气管安装孔的预留预埋。
1.3.6风井出屋面的百叶风口及土建构造（含设备基础）。
1.3.7配合电梯进行电梯的预留预埋。
1.4、其它内容：
二、总包招标标底价与投标报价范围
2.1、土建工程（不含开标后的变更），含散水以内的土建、安装、装饰装修、建筑消防工程（不含室外楼梯饰面装饰），从基础顶标高开始计算（含架空层及基础顶标高以上的结构柱）。楼梯栏杆、楼梯墙面、天棚抹灰和梯步与平台贴砖等后的收口侧面抹灰；防水工程；门窗、栏杆、百叶窗安装前的精洞口抹灰，安装后的土建修补及成品保护；所有安装工程穿墙和穿板的孔洞堵塞、混凝土吊
补，管线槽的补抹灰或补混凝土，门窗精洞口的抹灰工作及消防箱、信报箱洞口等预留预埋工作。风井出屋面的百叶风口及土建。
2.2、安装工程：
2.2.1 给排水工程：
1）室内生活给水管道、管件及阀门的安装，给水管道从各楼层水井内水表后（不含水表）接至户内厨房留头设水嘴。
2）屋面雨水、室内污水及空调冷凝水等排水管道及管件（含地漏）的安装，排水主管接至室外第一个雨、污水井（不含雨、污水井），室内卫生间排水立管完成支管在300MM处安装堵头。厨房排水支管接至存水弯处。从商业门面总表到各门面给水管道、水表及阀门的安装；
2.2.2 电气工程：
1）含防雷接地工程（包括基础防雷、避雷带、避雷针、接地扁钢、防雷测试点、户内等电位盒等）的安装、测试；
2）楼栋内住宅每层一户一表电表箱（电表箱为电力局安装）接线到各户内强电配电箱（含户内强电配电箱的安装）的电线电缆、预留预埋线管、塑料槽板及桥架的安装。从照明配电箱(含照明配电箱)至各栋公共楼梯间、水电间的电线电缆、开关及相应预留预埋线管及桥架的安装；专用配电房低压出线柜下端头到照明配电箱的电缆及电线的安装；各楼栋内的智能化及弱电综合布线系统线管预留预埋；商业用房（门面）内配电箱、电线电缆（专用配电房低压出线柜下端头到商业用房的电线电缆）的安装及相应线管、孔洞的预留预埋；
3）其中涉及二次装修的电梯前室、过道及入户大堂的照明灯具（含应急部分）、开关插座由二次装修施工单位安装；