目录第一章会计核算指引第一节会计基础工作 (1)第二节会计科目使用说明 (1)1 主要会计政策 (1)2 科目设置原则及使用说明 (1)第三节会计电算化 (2)1 建立账簿 (2)2 分配权限 (3)3 反结账 (3)第三节税费管理 (3)1 企业所得税 (4)2 营业税 (4)3 印花税 (4)4 其他税种 (6)第二章财务业务管控第一节核心业务内部控制 (7)1 物业服务费管理 (7)2 停车场管理 (9)3 能源费管理 (13)4 工程维保业务 (15)5 押金、保证金管理 (18)6 多种经营业务管理 (21)7 广告业务管理 (22)8 增值收费业务管理 (23)第二节具体财务管理办法 (25)1 财产保险投保及理赔 (25)2 经济合同管理 (27)3 工程材料管理 (27)4 物业公司入伙流程 (32)5 物业公司撤管管理 (43)附件：物业公司标准科目表 (46)本手册适用于物业公司核算的各类销售型物业，包括塔楼、室外步行街、住宅及其他销售型物业。
第一章会计核算指引第一节会计基础工作参考《财务操作指引》。
第二节会计科目使用说明1 主要会计政策1.1 会计制度：《企业会计准则》、《物业管理企业财务管理规定》。
1.2 会计年度：公历1 月1 日至12 月31 日。
1.3 记账本位币：以人民币作为记账本位币。
1.4 记账基础和计价原则：记账原则为权责发生制，资产的计价原则遵循历史成本原则。
1.5 坏账政策：采用账龄分析法，季度末、半年、年末计提坏账，月度可不计提。
2 科目设置原则及使用说明2.1 遵循《企业会计准则》及相关规定，满足集团总体要求，兼顾各公司经营个性和共性，规范、统一会计科目及其核算内容、核算方法，直观、全面提供公司经营管理决策的财务信息支持。
2.2 一级至三级科目由集团统一设置，下级公司不能修改或删除,四至六级科目可根据自身实际情况修订，但需上报商管总部财务部批准，辅助核算由商管总部统一设定，各公司不得自行设置，修订权限如下：OA 流程：经办人-地方公司财务负责人-商管总部财务部经理2.3 明细科目、辅助核算设置应遵循如下原则：2.3.1 只有使用频率较大、金额较大的事项方可设置明细科目。
2.3.2 辅助核算和台帐设置应互为补充，避免重复劳动。
2.4 物业公司标准科目体系详见附件 1，使用说明如下：2.4.1 物业管理费要求设立台帐进行管理，台帐应区分楼栋、单元进行明细登记，并将分楼栋数据作为凭证附件。
科目核算中“应收账款-物业管理收入”，“预收账款-物业管理收入”不再进行辅助核算。
2.4.2 公司签订劳动关系的职工薪酬一律在管理费用核算，但外包保安人员的工资应在“主营业务成本-安全保卫费”里核算。
2.4.3 能源费须在“主营业务成本-物业管理成本-能源费”核算，预提费用必须在“其他应付款-预提费用”核算，车辆费用一律在“管理费用”核算。
2.4.4 多种经营收入应在“主营业务收入-物业经营收入-其他经营收入”核算。
2.4.5 物业经营收入-其他经营收入除核算多种经营收入外，还应核算工本价签、垃圾清运费等各类增值收入。
第三节会计电算化1 建立账簿1.1 建账原则1.1.1 原则上商管公司管理自持物业(大商业)；物业公司管理所有销售型物业（公寓，写字楼，住宅，底商，室外步行街等）。
1.1.2 对于商管公司管理销售型物业的情况，原则上应设立二级账套核算销售物业。
1.1.3 对于一个物业公司兼管多个广场的销售物业的情况，应区分广场分别建立二级账套进行核算。
1.2 新公司建账流程新公司注册成立，应告知各公司行政启动OA 审批流程，把新公司的名称、部门和人员加入到集团的组织机构列表中，取得RTX 和OA 账号后再申请建立账簿、分配权限，申请时需提供公司工商注册名称和账簿启用时间（工商注册时间），并附营业执照副本扫描件及《万达集团财务人员及角色分配统计表》。
OA 流程：发起人--公司财务负责人—商管总部财务部副总经理—商业地产公司财务部信息化关键用户—商业地产公司投资证券部—商业地产公司人力资源部1.3 二级账套建账流程物业公司需建立二级账套的，由各公司财务部提请OA 建账，并附《万达集团财务人员及角色分配统计表》。
OA 流程同新公司建账流程。
1.4 同一公司多个帐套的核算原则1.4.1 可根据账套数量开立多个银行账户，并为每个账套设定专用账户；1.4.2 基本户在一级账套核算，提取现金、发放工资、缴纳税金等必须使用基本户；1.4.3 每个二级帐套专用一个一般存款户，专门核算该帐套所辖销售物业的收支；1.4.4 一、二账套间代收代付款项应通过往来处理，定期结清。
2 分配权限新员工入职、调动、离职及其他原因导致的权限变动，需提请OA 审批。
具体流程及各岗位财务人员权限分配见《财务操作指引》。
3 反结账反结账时需通过OA 提交申请，写明账套名称和编码、原因、调整的会计期间和凭证号。
审批顺序：发起人--公司财务负责人—商管总部财务部负责人—商业地产公司财务部信息化关键用户-商管地产财务部副总经理第三节税费管理各公司应严格按照税法要求纳税计缴及申报。
财务负责人为各公司纳税申报第一责任人，必须亲自复核相关纳税申报情况。
1 企业所得税1.1 总分机构纳税问题：目前大连物业尚不具备总分机构合并纳税的条件，因此各地大连物业分公司应与所在地税务局沟通，暂按独立核算纳税人申报纳税。
1.2 纳税筹划原则：1.2.1 销售型物业公司的基本要求是盈亏持平，年度内应酌情平衡各季度税负，防止预缴所得税，年度终了必须按照实际盈亏情况纳税申报。
1.2.2 通过预收款项的合理结转，筹划预缴所得税。
1.2.3 一次性从项目公司取得的开办费收入，应根据用款进度且结合开办费合同期限，合理确认收入；亦或根据用款需求，分批向项目公司申请款项。
1.2.4 季度末可以通过计提费用、坏账准备等方式筹划预缴企业所得税。
2 营业税2.1 营业税的纳税义务时间原则上应为收讫营业款项的当天，即遵循现金收付制，并据此进行相关发票的开制，当地税务局另有要求须上报总部处理。
2.2 垃圾清运费分为装修建筑垃圾和日常垃圾清理两种，其收支均应分别核算，并根据收款额和开票额缴纳营业税金及附加。
2.3 水、电、集中供暖等能源费须按照代收代付处理。
2.4 房产税及土地使用税：原则上物业用房不需缴纳房产税及土地使用税，如需缴纳则须上报总部处理。
3 印花税3.1 原则上以下合同无需贴花，特殊情况须上报总部处理：3.1.1 保洁合同、保安服务协议——属于劳务合同，印花税税目税率表中未列举，不用贴花。
常见于物管部，大部分是阶段性合同。
如灭鼠杀虫服务合同、白蚁防治合同。
3.1.2 电网与用户之前签名的供电合同，不用贴花。
3.1.3 消防器材维护保养合同——维保合同，由于其合同中明确规定合同金额不包括维修款等，因此不属于加工承揽合同。
常见于工程部。
3.1.4 演出合同、活动协作合同——其中演出合同属于劳务合同。
印花税税目税率表中未列举，不用贴花。
常见于企划部。
3.1.5 招聘信息发布合同——不属于加工承揽合同，印花税税目税率表中未列举，不用贴花。
常见于行政部。
3.1.6 电话信息登记发布合同——属于公关合同，印花税税目税率表中未列举，不用贴花。
常见于行政部。
3.1.7 体检合作协议——印花税税目税率表中未列举，不用贴花。
常见于行政部。
3.1.8 稅审合同、律师聘用合同、物业规划咨询合同——一般的会计、审计、法律等方面的咨询不属于技术咨询，其所立合同不贴印花。
常见于财务部。
3.2 商管/物业公司常见涉税（印花税）合同及相应税目税率：4 其他税种日常税务处理原则参考《财务操作指引》。
第二章财务业务管控第一节核心业务内部控制1 物业服务费管理1.1 物业服务费标准的测算和申报1.1.1 物业公司应积极与项目公司沟通，开盘前1 个月须完成物业管理成本的测算，并据此拟定物业服务费标准。
物业服务费标准必须包含10%的酬金，且在未来3 年间能够满足各项成本增长带来的影响，确保物业管理收支平衡。
1.1.2 测算物业服务费时应根据项目的不同业态，分别测算物业服务费标准，如 SOHO 公寓、普通住宅、豪宅、住宅底商、室外步行街商铺、销售型写字楼等销售型物业；其中带有自供冷、暖的写字楼项目应独立于其它业态单独测算。
1.1.3 物业服务费测算中的公共区域能源费一项，应根据地方相关管理规定合理测算，包括但不限于供冷季、供暖季的供给总天数、每天供给时间等，设备的运行系数应根据地方的气候特点合理设定，确保日后此项成本的合理性。
1.1.4 物业服务费测算中的组织架构设置和人工成本，应执行国家和地方的劳动法规，特别是基层岗位，建议采取综合工时制，本着四包一的原则进行设置；豪宅和甲级写字楼的关键部门，根据当地物业服务水平可设部门副职，以保证物业服务品质。
1.1.5 物业服务费文件完成后应在区域公司内组织各专业副总和各部门经理进行初步评审，评审合格后报商管总部审批，流程为：经办人→总部物业管理部业务分管对接人审核→物业管理部总经理审核→商管总部分管业务副总经理同意后，方可与当地项目公司营销部对接评审，沟通无异议并得到商管总部物业管理部总经理同意后方可发起OA 流程正式上报审批。
1.1.6 物业服务费标准经商管总部和项目管理中心各级领导批准后，当地商管/物业公司应尽快配合项目公司到所在城市相关管理部门（如房管局物业科）办理备案手续，与项目公司签订《前期物业服务合同》。
物业服务费的定位需考虑楼盘档次和周边同类收费标准，同时还要考虑项目公司售楼时承诺的收费标准；一般住宅楼的收费标准须经所在区物价局审批通过，而商住楼只需物价局备案。
1.2 收费注意事项1.2.1 物业公司收费范围注：一般物业费应包含电梯费和公摊能耗费1.2.2 收费人员至少两人，票款分离，负责收取入伙后半年内的物业服务费、建筑垃圾清运费，具体根据各地实际情况而定。
1.2.3 延迟入伙的，因物业公司各项服务已经提供，成本已经发生，原则上项目公司应承担相应物管费，因此须取得项目公司书面确认函件并明确其应承担物管费信息。
1.2.4 提前入伙的，因提前入伙期内的物管费无法向业主收取，原则上项目公司应承担相应物管费，因此须与项目公司书面确认并明确物管费承担问题。
1.2.5 由于项目公司未销售或其他原因产权方仍为项目公司的，物业服务费须由项目公司承担。
1.3 空置房物业服务费收取办法，根据所在城市地方性物业法规进行收取。
1.4 争议物业服务费的审批流程1.4.1 原则上不进行任何形式的物业服务费减免。
1.4.2 除房屋空置外业主因各种原因提出减免请求，各公司必须对减免原因进行复核。
其中因下列原因导致物业服务费无法收取的，各公司须向商管总部提交专题书面报告，由商管总部最终裁定。