楼宇自动控制系统维护保养规程1范围本标准规定了楼宇自控设备的维护保养流程、方法和工作要求，适用于对楼宇自控系统BA中主机、NCU、DDC、传感器的状态、控制功能的维护保养。

2保养频次2.1日常保养：弱点维修工每月清洁控制箱，巡查监控点至机房主干线跳线连接是否完好。

2.2定期保养：每半年一次，一般安排在春、秋季随空调系统换季保养时进行。

3工作流程、工作方法与质量标准Array招商局物业管理有限公司2005 – 00 –00 批准A版 2005– 00 – 00实施4测试操作规程测试位置标准参数测试方法/步骤测量仪表5常见故障的维修5.1执行《楼宇自控系统维修操作规程》或《弱电系统维修操作规程》6记录6.1工程部工作日志6.2楼宇自控系统维护保养记录附加说明：1.本标准由起草。

2.本标准由负责解释、修订。

第 2 页共2页弱电系统管理规定1目的为规范各物管中心工程管理部对楼宇内弱电系统的管理，提高弱电系统设备的完好率，充分发挥其作用，提高楼宇的自动化水平，提高物管中心的对客服务水平，特制定本管理规定。

2范围本规定明确了对弱电系统的运行、维修及基础管理的内容和要求，适用于各中心工程管理部对弱电系统设备的统一管理。

3编制依据/引用文件3.1GB/T50314《智能建筑设计标准》3.2GB 50307-2002《智能建筑工程质量验收规范》4术语4.1弱电系统4.2弱电系统即智能建筑（IB）intelligent building。

它是以建筑为平台，兼备建筑设备、办公自动化及通信网络系统，集结构、系统、服务、管理及他们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境。

4.3设备基础管理指对物业设备的基础资料管理、标准化管理、规章制度的建立及教育培训等管理活动。

注：设备基础资料原始资料和维修资料。

4.3.1原始资料包括设备使用说明书、验收文件、技术资料、设备一览表、设备台帐（一机一档）、中、大修工程记录、事故记录、更新记录等；4.3.2维修资料包括维修记录、保养记录、年检记录等。

4.4建筑设备自动化系统（BAS） building automation system将建筑物或建筑群内的电力、照明、空调、给排水、防灾、保安、停车管理等设备或系统，以集中监视、控制和管理为目的，构成的综合系统。

本规范所用建筑设备监控系统与此条通用。

4.5通信网络系统（CNS） communication network system它是楼内语音、数据、图像传输的基础设施，同时与外部通信网络（如公用电话网、综合业务数字网、计算机互联网、数据通信网及卫星通信网等）相联，确保信息畅通。

4.6办公自动化系统（OAS）office automation system办公自动化系统是应用计算机技术、通信技术、多媒体技术和行为科学等先进技术，使人们的部分办公业务借助于各种办公设备，并由这些办公设备与办公人员构成服务于某种办公目标的人机信息系统。

4.7综合布线系统（GCS） generic cabling system综合布线系统是建筑物或建筑群内部之间的传输网络。

它能使建筑物或建筑群内部的语音、图像和数据通信设备、信息交换设备、建筑物物业管理及建筑物自动化管理设备等系统之间彼此相联，也能使建筑物内通信网络设备与外部的通信网络相联。

4.8集成系统（IS） integrated system它是将智能建筑内不同功能的智能化子系统在物理上、逻辑上和功能上连接在一起，以实现信息综合、资源共享的系统。

4.9火灾自动化系统（FAS）fire automation system由火灾探测系统、火灾自动报警系统、消防联动及自动灭火系统等部套组成，实现建筑物的火灾自动报警及消防联动。

本规范所用火灾自动报警及消防联动系统与此条通用。

4.10安全防范系统（SAS） security automation system根据建筑安全防范管理的需要，综合运用电子信息技术、计算机网络技术、电视监控技术和各种现代安全防范技术构成的先进、可靠、经济、配套且具有纵深防卫功能的安全技术防范体系。

4.11智能建筑物管理系统（IBMS） intelligent building management system建筑物各子系统集成在一起形成建筑物管理系统（BMS）,在BMS的基础上以OAS 和BAS为主的集成系统则称为IBMS。

4.12符号第 2 页共6页术语和符号 英文名 中文名或解释 ATM asynchronous transfer mode 异步传输模式ADSL Asymmetrical digital subscriberline非对称数字用户线B-ISDN N-ISDN broadband ISDNnarrowband ISDN宽带ISDN窄带ISDNI/O input/output 输入/输出ISDN integrated services digitalnetwork综合业务数字网VAV variable air volume 变风量UPS uninterrupted power system 不间断电源系统DDC direct digital control 直接数字控制器HFC hybrid fiber coax 混合光纤同轴网SDH synchronous digital hierarchy 同步数字分组网FTTx fiberto-the-x(x:curb,building,house)光纤到x（x表示路边、楼、户）VSAT video satellite accepttransmission电视卫星接收播放系统5弱电系统运行管理规定5.1建筑设备自动化系统（BAS） building automation system5.1.1控制计算机保持开启。

5.1.2每月对系统相关数据进行备份。

5.1.3控制点定义、预定日程表等参数不可随意修改。

5.1.4新增被控设备要注意继电器触点容量。

5.1.5保持设备表面清洁。

第 3 页共6页5.1.6严禁于控制电脑上运行自带软件及游戏。

5.1.7当有“危急告警”发生时立即查明及检修。

5.1.8一切元器件、线路不得随意更改。

5.2火灾自动化系统（FAS）fire automation system5.2.1中控室执机员负责中控室内 火灾自动化系统（报警系统、BTM系统、联动柜等）24小时运行操作、监控、记录。

显示火警信号后，应立即派人前往检查。

确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。

5.2.2如有设备故障，中控室执机员及时通知工程管理部进行维修处理。

5.2.3执机员要负责中控室的清洁工作。

保持地面、墙面、设备无积尘、水渍、油渍。

5.2.4工程管理部根据弱电系统设备保养规定和消防设备保养合同，对消防进行日常维护保养。

5.2.5工程管理部和客户服务部每月定期对大厦消防系统模拟监测试验，确保消防设备处于正常状态。

5.2.6消防系统如因维护或其他原因，要暂时改变消防系统的状态（如手动/自动等），应由工程管理部书面通知客户服务部，并提出相应的临时措施，确保大厦消防安全。

5.3安全防范系统（SAS） security automation system5.3.1保证系统不间断电源的开启。

5.3.2系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。

5.3.3楼层摄像头的电源插座严禁使用其他负载。

5.3.4未经主管的同意，严禁修改系统参数。

5.3.5系统参数修改后应记录在当值日志上并既时通知当值监控员。

5.3.6每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理并记录在当值日志上。

5.3.7系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格上。

5.3.8摄像头和红外线报警器故障应于3小时内修复，矩阵开关故障应于8小时内修复，监视器和线路故障应于2个工作日内修复。

有关维修情况记录在当值日志上。

5.4综合布线系统（GCS） generic cabling system第 4 页共6页5.4.1配线架跳线的压接只能使用专用工具。

5.4.2配线架没有用的跳线应拆除。

5.4.3清除配线架、光纤机架、楼层配线架上灰尘，保持设备清洁。

5.4.4检查紧固有关的绕线架和模块。

5.4.5检查配线架上的标志，发现缺失马上补充。

5.4.6工作完成后应随时填写相关记录。

5.5通信网络系统5.5.1任何人员严禁利用机房及设备接收或传播反动淫秽和不健康的信息。

在设备正常接收状态下，如有反动、淫秽信息，立即停止播放，并及时向专业主管汇报。

5.5.2值班人员要严格执行操作规定，检查设备运行状态，及时处理运行故障，认真填写检测记录，使设备始终处于正常运行状态。

5.5.3机房内严禁使用非工作用电器设备，严禁挪用消防器材，并认真执行大厦各项相关管理制度。

5.5.4值班人员必须严格遵守各项规章制度，不得将与工作无关的物品带入机房，禁止在机房内吸烟。

5.5.5爱护机房设备，保持设备、工具、仪器、仪表及环境的清洁，设备做到摆放整齐，有人负责。

5.5.6检修机房内设备，须报本专业主管后，有组织的进行工作。

5.5.7未经培训考核人员不得操作机房内的设备。

5.5.8关键设备、设施、自动化控制装置需做好火灾防护工作，并配备灭火器材。

5.5.9每天检查系统设备，确保用户能接收到图象清晰、良好的信号。

5.5.10检查所有接收机、邻频调制器、处理器、制转器等设备接头是否接触良好。

第 5 页共6页6记录表格6.1《楼宇自控运行记录》6.2《消防系统运行记录》6.3《广播系统运行记录》6.4《工程管理部工作值班日志》6.5《工程管理部机房外来人员登记表》附加说明：1.本标准由工程管理部门组织起草、审核、批准。

2.本标准由工程管理部门负责解释、修订。

第 6 页共6页工程管理部电脑网络运行管理制度1. 范围1.1. 本标准规定了对网络结构、网络设备、网络信息、网络安全及网络用户的管理，适用于中心网络运行管理。

2. 编制依据/引用文件3. 工程管理部电脑网络运行管理制度3.1. 公告栏的使用管理规定3.1.1.中心公告栏是中心领导班子成员及行政人事部对中心所有员工发布通告、信息的地方。

3.1.2.公告栏中的部门文件夹是以部门为单位发布信息、通知、备忘录以及放置公共信息的地方。

目的是让本部门或其他部门人员进行查询资料和信息共享。

3.1.3.服务器上的用户数据：是以部门为单位备份文件的地方。

3.1.4.部门经理要每天早晚两次定期浏览邮箱和公告栏的公告内容。

3.1.5.中心公告栏要严格按授权进行管理和使用。

修改、设置授权必须经中心批准后，由电脑工程师进行操作。

3.1.6.对于中心领导在公告栏提出要求相关单位进行填写的文字和数据，部门经理(或其委派人员)要及时进行填写，不得随意更改其他的内容。