第九章项目开发风险分析
风险识别应根据项目的特点选用适当的方法。

常用的方法有问卷调查,专家调查法、层次分析法、头脑风暴法等。

商品房投资建设项目涉及的风险因素较多，各类型项目又不尽相同。

按来源进行分类，主要风险因素包括：开发建设风险，企业风险，市场风险，资本金风险，政策风险和突发事件风险。

在商品房投资建设项目的风险分析中，通常只对项目风险的直接影响因素进行分析。

一、风险因素识别
1、开发建设风险
本项目南侧现状路两侧建筑均将保留现状，主要是xx学院和xx大学的园区和宿舍楼。

目前周边环境较差，居住素质参差不齐。

较差的周边环境需要企业更高的开发技术要求。

东小口作为典型的近郊城乡结合部地区，承担着消纳城市人口，扩展城市、美化城市、服务城市和对远郊经济的连接与辐射作用，在北京市新的城市总体规划中，东小口地区已经被列入城区建设规划之中。

由于项目在首都规划中所占的较高地位，对项目建设单位的要求也要较高。

而由企业缺乏土地运作、住宅类项目运作经验，以及对土地
获取、资金筹措、开发建设环节等方面的运作能力存在挑战。

所以企业在项目的开发建设过程中也存在着较大的风险。

而且在项目的建设过程中还存在着建设资金的风险，主要包括由于各方面的影响使得土地取得费用的增加、工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高等。

2、企业风险
企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。

因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。

以确保预期目标的实现。

3、市场风险
该项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，对于项目细节和附加价值的需求，也同样需要较高的要求，这就需要建筑单位能够将该项目建设成能
够体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。

这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计和建设过程中，如何对项目的结构，个性和规模的静心雕琢，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。

4、资本金风险
币种：人民币（元）
该项目开发总建筑面积达101700平方米，预计总投资约14亿元人民币左右，项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，同时还有部分资金是通过贷款来获得。

但是上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

而对于贷款所获得的那部分筹资，公司应该通过各种收益指标的尽可能准确的估算。

将还款和收益控制在自身的掌握之内。

鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，要让购房者对本项目有足够的信心。

同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。

5、政策风险
由于房地产关系着国际经济命脉，牵系民生民声，政府为保证房地产行业健康稳定发展，不惜一切手段反复调控、反复扶持，矛盾至极。

正是由于房地产在国家经济中的命脉关系，导致国际/国内政策环境对投资型房产控制力度加大；国家宏观经济控制以及房地产市场专项政策。

项目建设单位应该综合理性的分析房地产在项目建设这几年中的走势，预测政府可能对房地产业做出的各种调控措施，这样才能做到项目有条不紊的进行以及后期销售回报的稳定。

6、突发事件
项目在建设过程中，有可能会出现一些难以预料的公共卫生事件、自然灾害及其他突发事件。

项目负责单位应该尽可能的在建设过程中做好一些安全准备，尽可能的将这种风险发生的概率降低或者规避。

二、风险概率等级评估及对策
三、风险特点及对策
1、对于风险发生可能性较小的，损失程度中小的风险可以采取风险自留：通过加强管理能力和资金筹集能力，来妥善预防和处理可能发生的风险；
2、对于风险发生可能性较大的，损失程度较大的风险可以采取风险控制：通过深入研究来尽量减少风险发生概率或降低风险的影响；
3、对于风险发生可能性大或非常可能的，损失程度大的风险可以采取风险转移：通过有效的保险或引入合作方，分散风险、降低风险带来的损失；
4、对于风险发生可能性很大，同时造成严重后果的风险，只能终止项目实施。

第十四章结论与建议
第一节结论
1、本项目地段优势相当明显，而项目自身也经过精心设计，配以精心的绿化营造、良好的物业管理等，预计将有较强的市场竞争力。

2 、从经济效益来看，本项目亦具有较好的还贷能力，项目整体是可行的。

第二节建议
本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。

鉴于目前房地产市场的客观条件及项目的实际状况，认为有必要对报告的有关问题进一步作出说明，并提出若干建议 :
1、由于建筑设计施工方案、营销方案等一系列问题有待确定，实际操作时需要深化。

2、本报告的预算是在考察该地区房地产市场的基础上，且进行价格试水后确定其预售价的，这在很大程度上依赖与目前该地区房地产市场的供求关系和未来几年该地区经济和人民生活水平状况。

3、建设单位应密切地注意市场的同时，选择合适的市场策略外，组织一支高素质，高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较好的水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的预期盈利目标，并取得良好的社会效益。

4、建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。

由于该项目工程施工较为复杂，因此在工程实施进程中，第一，强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成；第二，严格执行设计标准，积极推广标准设计；第三，及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作。

第四，按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。