收益还原法案例一评估土地价格案例12某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。

该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2,于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。

现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/吊，房屋还原利率为8% 土地还原利率为6%不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。

(注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日 (钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止)，故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年)解：①年经营收入=6000万元②年须扣除总费用：销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69 万元；已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。

③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31 万元④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=(2250-57.69*4)*8%=161.54万元⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77 万元⑥该地块于2005 年7 月 1 日的价值：P=a/r 地*[1-1/(1+ r 地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%) 35]=4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。

评估房地产价格案例2某酒店拥有的房地产占地面积为10000平方米，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期为50年。

该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3,。

据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地适宜权价格为1000元/平方米（容积率为1时）。

据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%该饭店每月的客观净收益为15万元。

已知土地还原率「1=6%该饭店的建筑还原率取「2=8%评估该饭店的价格，估价期日为2005年8月。

解：房地年纯收益=15万元/月*12月=180万元/年；2 2土地总地价=10000m*1000 元/m*（1+2*60%）=2200 万元；土地年纯收益=（2200*6%）/[1-1/（1+6%）50]=139.58 万元/ 年；房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益=180-139.58=40.42 万元/年；房价=（房屋年纯收益/r 2）*[1-1/（1+r 2）5°]=（40.42/8%）*[1-1心+8%）50]=494.48 万元。

案例3 不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。

用途为综合楼。

占地面积为各层建筑面积如下：土地面积为8400 m2。

建筑物部分：1楼3800m；2-5楼：2800卅；合计：15000〃。

建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65%设备所占比例为35%建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年，残值率为0。

不动产每空置一个月，押金运用年收益率为7%不动产租税为54.65万元，保险费为0.48万元，管理费为建筑物造价的2%作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值，综合还原率取8%估价期日为2005年9月30日；估价日期为2005年9月1日-10 月30日。

解：租金=82.8 万元*12 月=993.60 万元/ 年，押金运用收益=21.8 万元*7%=1.53 万元，空房损失额=82.8 万元(按一个月的租金计算) ，则，总收益=租金+收益-损失=912.33 万元；折旧费=主体( 4800*65%*1/50 ) +设备( 4800*35%*1/10 ) =230.40 万元，维持管理费=4800*2%=96.0 万元(按建筑物造价的2%计算)，租税=54.65 万元，保险费=0.48 万元；则，总费用=230.40+96+54.65+0.48=381.53 万元；故，纯收益=总收益-总费用=530.8 万元；不动产收益价格=不动产纯收益/ 综合还原率*[1-1/ (1+综合还原率) 50]=6493.53 万元。

三评估承租土地使用权价格案例4某企业于10 年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是8 万元，该租约上有10 年到期，余期租金不再调整。

据调查，目前同类商业用地市场年租金为10 万元，根据测算承租土地使用权还原率为8%，计算该企业所拥有的承租土地使用权价格？解：年租金差额(租金盈余) =10-8=2 万元；10承租土地使用权价格=(2/8%)*[1-1/(1+8%) 10]=13.42 万元。

市场比较法案例注意事项：注意特殊交易；因素修正按影响大小确定不同权重；各项修正不超过20%总修正不超过30%估价结果确定可按不同权重计算。

案例1估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下：本题注意：要进行使用权限修正和容积率修正（根据当地国土部门公布商业用地容积率修正系数表）使用权限修正中，土地还原利率取6%解：由题可得，比准价格：2实例A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*1/0.9867=5303 元/ m ；实例B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/103*1/0.9935=4983 元/ m ；元/ m 2;实例C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*1/1=5149案例2某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据当地条件，通过搜集有关案例，筛选出处于同一供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较，比较情况如下:交易期日修正：据调查，该市2005年1月至10月地价上涨4%平均月上涨幅度为0.4%, 将2005年1月地价指数定为100，贝叽2005年10月地价指数为104 ；2005年8月地价指数为103.2。

解：实例A=370*100/100*1/0.98*104/104*100/96*100/101=389 元/ m ;2实例B=395*100/100*1/0.96*104/100*100/95*100/99=455 元/ m ;实例C=355*100/100*1/0.97*104/103.2*100/101*100/102=358 元/ m ;上述各例修正后价格差异较小，采用算术平均法计算：待估宗地单价=（实例A修正后价格+实例B修正后价格+实例C修正后价格）/3=401元/卅。

成本逼近法案例案例 1某开发区征用土地总面积 5Km 2，现已完成了 “七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其2他公共和基础设施占地 1.5Km 。

该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为 50年，土地面 积为 10000m 。

根据测算，该开发区土地征地、安置。

拆迁及青苗补偿费为 4.5 亿元，征地 中发生的其他费用为 1.5亿元；征地后，土地“七通一平”的费用为 2亿元/Km 2,开发周期为两年，且第一年的投资总额站总开发投资的 40%，总投资回报率为 20%，土地增值收益率取 20%,当年银行年贷款利息率为 10%,土地还原率确定为 7%。

试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。

解：土地取得费 = (4.5+1.5 )*108/(5*10 6)=120 元/ m 2 土地开发费 =8 6 2 (2.0*10 8)/(1*106)=200元/ m 221.50.5 2投资利息 =120*[(1+10%) 2-1]+200*40%*[(1+10%) 1.5-1]+200*60%*[(1+10%) 0.5-1]=43.36 元/ m 2 投资利润 =(120+200)*20%=64 元/ m 2土地增值收益 =(120+200+43.36+64)*20%=85.47土地价格 =土地取得费 +土地开发费 +投资利息 +投资利润 +土地增值收益 =512.83 元/ m （由于开发区内有部分占地是无法出让的,因此需分摊到可出让土地的价格中去）开发区可出让土地比率 =（开发区总面积 -不可出让土地面积） /开发区土地总面积 *100%=70%2可出让土地的平均单价 =512.83/70%=732.61 元/ m 2年期修正后价格 =732.61*[1-1/（1+7%） 50]=707.74 元/ m 2土地总价格 =707.74*10000=7077400 元元/ m2剩余法(假设开发法)案例一单纯的地价评估案例12有一成片皇帝需要估价，获知该成片荒地的总面积为2Km，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000 元/ m 2；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为 2.5亿元/ Kn2,开发期为3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12%，投资利润率为20%；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4%,熟地可转让土地面积的比率为60%。

试用静态方式估算该成本荒地的总价和单价。

解：设荒地的总价为p总开发价值=1000*2000000*60%=12 亿元；总开发成本=2.5*2=5 亿元；3 1.5总利息=p*(1+4%)*[(1+12%) 3-1]+5*[(1+12%) 1.5-1]=0.421P+0.926 亿元；总转让税费=12*6%=0.72 亿元；购买税费=P*4%=0.04P；总利润=(1.04P+5)*20%=0.208P+1 亿元；可知P=12-5-(0.421P+0.926 )- 0.72-0.04P -(0.208P+1)=2.609 亿元；故荒地总价=2.609 亿元；荒地单价=130.44 元/ n 2。

案例2估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地，土地总面积为1000 n，且土地形状规则，允许用途为商业、居住，允许建筑容积率为7,允许建筑覆盖率w 50% 土地使用权年限为50 年，出售时间为2003 年10 月，需评估该地块在2003 年10 月出售时的购买价格。