浅析城镇化与房地产之间的关系
作者：胡东波温玉珍
来源：《经营管理者·中旬刊》2016年第05期
摘要：城镇化是社会发展进步、经济繁荣的现象之一，当前，我国大力推行城镇化发展，城镇化发展空间十分巨大。

然而，在城镇化过程中，“城市病”、“伪城市化”、“房地产化”以及“半城镇化”等问题十分严重。

其中，因房地产业高速发展，“房地产化”问题也最为突出。

本文主要基于分析城镇化与房地产的相互作用及其关系，提出促进两者协调发展的对策建议。

关键词：城镇化房地产关系
一、城镇化对房地产业正向推进作用
城镇化的快速发展对房地产的正向推进作用十分明显，其作用机制主要通过以下三个方面完成。

一是城镇化新增人口刺激城市房地产的需求。

城市人口的增加，必然改变房屋的供应关系，提高房屋的住宅需求和投资需求。

二是城镇化新增流动人口提升城市房地产消费。

大量非城镇人口因城镇化推进而涌入城市，形成规模的流动人口，这必然引起较大的住宅消费，特别是租金效益的发挥，必然进一步对房地产产品消费、房地产投资产生较大的影响；三是城镇化多方面对房地产业产生影响。

城镇化进程的推进，在住宅、商业地产、旧城改造、保障性住房等建设方面产生重要的影响，增加房地产总体需求，拉动房地产市场投资。

二、城镇化对房地产业抑制作用
城镇化过快推进对房地产的反向抑制作用也要深刻认识，主要体现在下面两个方面。

一是城镇化推进速度过快造成房地产业畸形发展。

非理性的城镇化推进容易产生很多问题，如房地产盲目开发就是其中之一，地方政府一味追求房地产经济效应，容易形成追求城市规模、盲目扩张的发展模式，忽视房地产业的产业结构和长远利益，造成房地产业发展模式严重畸形；二是城镇化推进过快引起房地产泡沫加快形成。

城镇化的快速推进在在很多地方体现为基础建设和房地产建设两大投资的快速发展，反映在市场层面就是商品房量价齐升现象突出，构成了房地产泡沫基础。

三、房地产业对城镇化推进的促进
房地产业对城镇化发展的促进作用主要体现在宏观经济、社会就业、基础建设三大方面。

一是房地产对宏观经济的影响。

首先，房地产业通过集中整合各种资源，带动相关产业的发展，在扩内需、保增长中起到支柱性作用；其次，房地产行业的资金高密集性对国家金融产业发展起到十分重要的作用；另外，房地产业在地区生产总值、固定投资规模等国民经济方面也发挥着支柱产业的作用；二是房地产为城镇化提供就业机会。

房地产业通过直接和间接方式为
城镇创造就业机会。

直接方式就是其本身直接吸纳就业人员，间接方式主要通过关联产业中的上下游产业、周边产业来提供就业职位，如向前带动建材、水泥、机械等行业，向后带动金融业，装修、家电、园林、旅游、保险业等行业；三是房地产为城镇化提供建设基础。

房地产为城镇人口提供居住商业环境，通过住宅建设，商业基础设施建设，房地产为城镇化提供了基本的推进要素—住房；特别是，房地产为城镇化提供了资金基础，在土地出让、房产纳税两大方面贡献巨大，为提高地方政府财政收入发挥重要的作用。

对于政府来说，政府财政收入提高，才有更多的资金投入城市公共基础设施，从而提高城镇化发展水平。

四、房地产业对城镇化消极作用
首先，地方政府过度依赖土地红利，容易陷入“卖地财政” 陷阱，债务风险不断累积，形成政府土地寻利恶性循环；第二，高地价必然推高房价，间接推高了居民的生活成本，不利于农业人员融入城市，对农村转移人口具有“挤出效应”。

再次，房地产行业吸引过多的资源，造成其他行业空心化，对城市实体经济产生“挤出效应”，使城镇发展缺乏必要的产业支撑，进一步造成城市空心化。

最后，缺乏科学规划的房地产业开发和不顾现实的城市化扩张必然造成城市建设效率低下和资源浪费，降低了城市居民的生活质量。

五、对城镇化与房地产的协调发展的对策建议
城镇化是房地产业发展的动力，房地产业也促进了城镇化的发展。

城镇化的发展，为房地产业带来了巨大的发展空间，商品房需求量大增。

房地产发展也为城镇化提供了物质基础，为城镇化的推进提供了资金来源，解决了就业压力。

如何协调处理好两者的关系，确保城镇化的顺利推进，要从以下三个方面做好：一要坚持规划先行，市场为主，合理调控。

政府部门要紧紧抓住科学发展的核心要求，正确处理好城镇化与房地产的关系，以此为基础，制定科学合理的城镇发展规划，为城市化推进提供有力依据和正确思路；同时，要坚持发挥市场经济规律作用，有的放矢，合理运用调控手段，促进房地产市场健康发展，严防房地产泡沫化，避免城镇化“空心化”；二要坚持以人为本为核心，重视“人的城镇化”。

坚持以人为本，走以人为核心的新城镇化道路。

一是践行公平理念。

做到规划公平、建设公平、成果共享。

充分考虑各方群体利益，注重保障弱势群体，借城镇化推进的契机，推进社会公平发展；二是深化制度改革。

进一步推进户籍制度、土地制度、以及财税体制改革，释放制度束缚，创造制度红利。

深化户籍制度改革，进而推进教育、医疗、住房等方面的改革；深化土地制度改革，统筹优化土地资源利用，健全土地使用流转机制，加大地方土地监管机制。

深化财税体制改革，进一步完善财税制度，厘清地方政府财力、事权分配范畴，着力解决政府财力问题，打破地方政府土地依赖局面；三是大力推进公租房供应体系建设。

加强公租房、廉租房建设，建立健全公租房供应体系机制。

以满足城镇化住房刚需为导向，想法设法推进保障性住房建设，发挥政府建设公益性住房的核心作用，大力实施公租房、廉租房政策，进一步提高城镇居民住房保障力度。

三要坚持新型城镇化道路，确保城镇化质量。

城镇化的推进，要坚持高标准，高质量，避免走老路欠旧账。

这就要求，必须走生态的、协调的、合理的新型城镇化道路。

一是注重创新发展模式。

通
过创新发展，坚持可持续性，有序推进新型城镇化建设，确保城镇化发展质量符合新型城镇化发展要求。

二是合理推进建设。

加强调控城镇化推进速度，制定合理发展目标，分期分段完成建设目标，确保城镇化协调发展。

三是优化产业拓展。

加强优化一、二、三产业布局，建立多元的有活力的产业支撑，夯实城镇化持续发展基础。

作者简介：胡东波（1988—），男，汉族，籍贯广东韶关，本科学历，从事工作：信息化建设，研究方向：房地产与城镇化；温玉珍（1989—），女，汉族，籍贯广东韶关，本科学历，职称：中级政工师，研究方向：城镇化经济从事工作：党政工作。