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商品房预售合同备案登记制度、作用及法律效力

甲方：___________________

乙方：___________________

日期：___________________

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制度现状以及完善等方面论述商品房备案登记制度。

关键字：商品预售合同备案登记制度预售合同登记一、商品房预售合同备案登记制度的基本概说商品房预售合同备案登记制度的概念商品房预售合同登记备案制度是指政府行政管理部门针对房地产开发公司（预售方）与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利与义务关系的合同进行登记备案的法律制度。

商品房预售合同备案登记制度的法律基础

1、《城市房地产管理法》第44 条第 2 款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上政府房产管理部门和土地管理部门登记备案” 。

2、《城市商品房预售管理办法》第10 条规定“商品房

预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30 日内持商品房预售合同向县级以上政

府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续” 。第

13 条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款” 。

3、《城市房地产开发经营管理条例》第27 条第 2 款规

定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30 日内，到商品房所在地的县级以上政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案” 。

从对备案登记制度现实意义与法律源渊两方面的分析可知，商品

房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记。商品房预售合同一经备案，开发商虽然保留预售房的所有权，但其所有权的四项权能占有、使用、收益和处分，就仅限于占有权能，其他三项权能尤其是处分权能已经丧失。未经预售人的同意，径行向第三人出售该预售房或者金融机构抵押贷款的行为无效。

商品房预售合同登记备案制度的优点

虽然商品房预售合同登记备案制度存在上述缺陷和漏洞，但是该制度的立法也有进步的一面。法律规定，开发企业应当自签约之日起30 日内，向房地产管理部门和市、县政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。此制度有以下优点：

1、预售项目只有符合法律规定的预售条件，预售合同才能进行登

记备案。登记备案前，登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅，这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏

障。

2、同一套房屋已出售并且已办理了预售合同登记备案手续，如果开发商再将该房屋出售给第三人，则后一合同不能办理登记备案手续，今后也就不能办理房产证。这就防止了开发商的一房二卖。

3、预售合同未办理登记备案手续的，不能办理房屋产权权属变更手续。预售合同备案登记作为前置程序，一定程度上保证了交易安全。

商品房预售合同的登记备案制度意义及要件

1、登记备案的意义

商品房预售合同的登记备案是其生效要件之一，确立登记备案制