居间合同“跳单”行为的法律分析
【摘要】随着我国房地产行业的快速发展，房产中介与客户之间的纠纷也在日渐增加，“跳单”行为时有发生。2011年12月20日最高人民法院发布的指导性案例为居间合同关于“跳单”责任的确定，在司法实践方面指明了道路。本文以此案为背景，基于合同法的基本原则、及法律规定对“跳单”责任进行分析，努力提高对实践的指导意义。
【关键词】居间合同；跳单；法律责任一、绪论
随着市场经济的发展，我国服务市场分工不断细化。房产中介作为我国房地产市场十分活跃的经济主体，为推动我国房产流动，推动市场发展做出了巨大的贡献。但随着我国房地产行业的快速发展，房产中介与客户之间的纠纷也在日渐增加，“跳单”行为时有发生。这不但影响了“跳单”相对人的利益，也不利于整个房地产行业的稳定发展。2011年12月20日最高人民法院发布的指导性案例中，上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案为居间合同关于“跳单”责任的确定在司法实践方面指明了道路。文章通过对居间合同权利义务关系及合同格式条款的有效性分析，进一步明确“跳单”责任的确定。二、案情回顾（一）基本事实
2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。（二）双方争议的焦点
原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。
被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。由原、被告观点可以看出，双方争论的焦点在于陶德华是否利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，私自与卖方直接签订购房合同，也就是是否具有“跳单”行为。三、法律分析房屋买卖居间合同中“跳单”指的是，买方利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金的行为。（一）禁止“跳单”格式条款的法律分析
首先，禁止“跳单”格式条款的依据是居间合同中居间人又获取报酬的权利。
第三讲民事法律行为 一民事法律行为总论 （一）民事法律行为的概念 1 民事行为：以意思表示为要素，欲发生民事法律后果的行为。民通58—61。 民事行为：民事法律行为+无效民事行为+效力未定民事行为+可变更或可撤销民事行为。（二）民事法律行为的特征： 1 民事主体实施的以发生民事法律后果为目的的行为 2 以意思表示为要素 意思表示?法律行为（民法总则） 3 应是合法行为 民通57：民事法律行为从成立时起就具有法律约束力 《法国民法典》：“在当事人之间具有等同于法律的约束力！” 实例：甲14岁，中学三年级学生，是在校“学习雷锋好榜样的模范标兵”。一日，甲邻居之老母乙病危，恰其邻居夫妻外出旅游。甲马上抓住这个作雷锋的机会，将乙送往医院抢救。甲先垫付的士费、挂号费和部分住院费。后甲向邻居主张给付其垫付的费用。 1 邻居抗辩：甲仅14周岁，为限制行为能力人，不享有无因管理之债的请求权，邻居的抗辩是否成立？
2 如果邻居不但支付了所有费用给甲，且为表彰其善举，将一部笔记本赠与给甲。后甲将笔记本卖给某大学法学院21岁之丙，并交付电脑。而丙迟迟不付款。故甲请求丙返还笔记本。丙抗辩：甲是限制行为能力人，不能享有笔记本所有权；并且其不享有解除买卖合同的权利。 无因管理为事实行为，不适用民法关于行为能力的规定。 限制行为能力人可以接受赠与 其签订的合同属效力未定合同 二法律行为的要件 (一）法律行为的成立要件：指符合民事行为构成要素的客观情况 1 一般成立要件：一切法律行为所必不可少的共同要件 （1）当事人；（2）标的：行为的内容；（3）意思表示：一个意思表示，如抛弃；两个意思表示，如合同。 2 特别成立要件：某些民事行为除要具备上述一般要件外，还要符合其他特殊事实要素。（1）要式行为：须采书面形式才成立者，比如融资租赁合同等 （2）要物行为（实践性行为）：须交付标的物才成立者，比如保管合同。 （二）法律行为的生效要件：符合成立要件的法律行为又符合法定有效要件，则取得法律认可的效力。 1 一般生效要件：
订立居间合同法律风险有哪些 居间人往往利用公众认知度较高的媒体发布虚假信息，诱使委托人上当。居间人与第三人进行恶意串通，获得委托人的预付款、定金及服务费。居间人故意夸大第三人的履约能力，促成委托方与第三人签约以获取中介服务费。 热门城市：图们市律师广平县律师荣成市律师依兰 县律师馆陶县律师惠安县律师绥芬河市律师桥东区律 师 什么是居间合同?居间合同是一种约定中介服务的合 同，所以常被称为中介合同。但是很多人对于居间合同并不是很了解，比如订立居间合同法律风险有哪些？在订立居间合同的时候我们应如何规避呢？小编为您简单的说明一下 订立▲居间合同法律风险。 ▲(一)居间合同风险的主要产生原因 在居间合同的产生和履行过程中，居间人和委托人都面临着合同带来的风险。这种风险是双方面的，不是单属于哪一方的。而在居间合同中，最要的就是存在于双务合同双方当事人之间的道德风险。我们在这里援引一个经济学当中的术语就是“双方道德风险”，即在现实的交易过程之中，由于双方当事人都掌握着各自的相关信息，于是就形成了各自
的优势和劣势，从而形成了风险。 ▲(二)居间合同风险中“跳单”行为的分析 ▲1、“跳单”行为概述 “跳单”现象主要出现在房屋中介居间合同之中。“跳单”现象主要指委托人与房地产中介订立居间合同后私下与居间人介绍的买房或另行委托他人进行居间买卖服务，作为居间人的中介公司以此为依据要求委托人承担违约责任的行为。“跳单”现象只出现在委托人身上，是委托人在获取交易信息后交易过程中的信息不对称，对居间人造成的一种交易风险。随着房地产中介市场的不断发展，作为面对交易风险的居间人，也不断完善居间服务过程以保护自己的权利。其中最主要的就是在居间服务双方达成的协议中明文规定禁止跳单。这类的明文规定在实务中一般表现为《房地产求购确认书》、《房屋中介求购确认书》等形式。虽然形式上多种多样，但是本文认为这些双方协议都是属于居间合同，可以按照居间合同的效力和规范对其进行规制。 ▲2、关于居间合同中禁止跳单条款的效力问题分析 如前文所述，在居间合同的履行过程中，居间人一般都会在双方签订的居间合同中列明禁止跳单的条款。由于房地产市场的不断发展和完善，相关居间服务合同也不断完善，而禁止跳单的条款被明确的写在几乎每一分居间合同之中。从性质上来看，有关于禁止跳单的条款应当是属于格式条
居间合同 合同编号：委托人：（以下简称“甲方”） 居间人：（以下简称“乙方”） 甲乙双方经平等协商，以互惠互利为原则，就乙方作为甲方居间人事宜订立协议如下： 第一条委托事项及居间业务 乙方接受甲方委托，为甲方介绍客户，促成甲方与客户间就前述委托事项签订合同。 第二条服务区域和排他性 1.乙方居间服务的区域为地区。乙方若需增加区域，须提前书面通知甲方并得到甲方书面同意。如有违反，甲方有权随时取消本合同。 2.乙方所介绍之客户经甲方书面确认后，甲方亦不得以直接方式绕过乙方就委托事项签订合同，除非乙方同意或乙方已放弃该客户。 3.未经甲方书面同意，乙方在合同期限内不得推荐、介绍、代表、制造或销售与第一条同类或相似的委托事项给甲方以外的任何第三方。 第三条服务内容 1.乙方推荐委托事项和介绍客户给甲方，甲方视乙方要求协助接触洽谈。 2.乙方对其介绍之客户提供： （1）售前委托事项解说； （2）合同达成签署流程指引。 3.甲方向乙方提供的任何资料属于甲方的财产，乙方不得为非履行本合同目的而使用。本合同终止时，乙方应主动归还剩余资料给甲方。 第四条委托事项瑕疵 1.由甲方交付之委托事项若有瑕疵，由甲方自行对客户负责，与乙方无关。 2.乙方介绍客户之委托事项若有瑕疵，由乙方对其承担连带担保责任。 第五条付款 1.经乙方介绍成交的，甲方于合同成立并完成交易后_____日内支付乙方佣金元。 2.乙方履行本合同及居间活动所需要的一切费用，由乙方自行承担。 第六条违约责任 1.乙方就其介绍客户的合同履行向甲方承担连带责任，其中任一方对甲方的违约均视为乙方及其介绍客户的共同违约，甲方有权任意选择一方或几方进行追偿。 2.乙方履行本合同过程中（包括签订本合同前）所获得的甲方任何经营或技术信息均属甲方商业秘密。一旦乙方泄密，应向甲方赔偿违约金人民币_____万元，另甲方保留进一步索赔的权利。
民事法律行为案例分析 双方民事法律行为生效后,单方能否撤销 [案情] 原告:某机械有限责任公司 被告：B公司 1992年8月24日,B公司采购员张某、技术员王某二人到某机械有限责任公司洽购滚齿机。经当场试机操作,二人对该机成色、质量、性能等表示满意。洽谈中,卖方要按单价30600元出售。张、王无法决定,双方便达成以下口头协议:机械公司对这一部滚齿机暂不处理,待张、王回B公司向领导汇报后,若同意购买,便如数汇款;否则,即视为不买,机械公司可另作处理。同年10月31日,B公司给机械公司汇去人民币40000元,注明系购买滚齿机、圆车和台钻之货款。货款汇出后不久,B公司重新研究决定不再购买该机,遂于同年11月6日派采购员赵某去机械公司退货。赵某来到机械公司后,未与公司总经理会面,却委托一年轻工人,将退货请求转告机械公司总经理。20天后,仍未见答复,B公司再次派人去机械公司洽谈退款、退货但被机械公司当面拒绝。为此,两公司发生纠纷。B公司提出:汇款是订货款,滚齿机尚未启运,买卖没有成交。同时,购买滚齿机的目的是专为生产减速器之用,后因机械公司生产减速器计划改变,故不再需要该项设备,所以理应退款、退货。B公司坚决要求机械公司退款、退货,机械公司明确告诉B公司,买卖滚齿机的合同已经成立。8月24日双方的口头协议是合同成立的基础,10月31日的汇款是双方议定的合同成立的条件。因此,B公司要求退款、退货是单方面撕毁协议的行为。为明确双方法律行为效力,解决纠纷,机械公司向人民法院提起诉讼。[问题] 1.双方签订合同的民事行为是否合法有效? 2.人民法院应怎样解决此项纠纷? [调解] 此案经审理查明:[1]机械公司需B公司提供的减速器订货计划并未改变;[2]B公司要求退货的真正原因是该公司职工普遍反映机器价格太高,不合算,经理和经办人员均感压力较大,是以寻找借口提出退货、退款,求得挽回不良影响;[3]B公司派员请求退货属实,但所托工人未向机械公司总经理转告。人民法院办案人员对该案有两种不同的认识:一种意见认为,两公司买卖滚齿机的口头协议,已经成立,B公司单方面毁约,没有道理;另一种意见认为,B公司汇出货款不久,即派人联系解除合同,机械公司长期不作答复系工人未向总经理转告所致,故应视为合同没有发生法律效力。后经充分讨论酝酿,大多数人同意第一种意见,并基于双方对这气协议的态度,从有利生产及增进团结出发,决定力争调解结案。经过法庭大量的解释、说服和教育,在分清是非的基础上,使双方达成如下协议: 1.机械公司愿将滚齿机价格降为 2.7万元卖给B公司; 2.B公司承认原购买滚齿机合同有效,并在机械公司调低滚齿机价格后,向机械公司另购圆磨一台,以原价九折作价; 3.上列机器、机件等,限于1996年6月30日前结清货款,并由B公司自行提货; 4.本案诉讼费用全部由B公司负担。 [法理分析]
编号：_____________ # 居间合同 ； 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日 。
委托人：（以下简称“甲方”） 居间人：（以下简称“乙方”） 甲乙双方经平等协商，以互惠互利为原则，就乙方作为甲方居间人事宜订立协议如下： } 第一条委托事项及居间业务 乙方接受甲方委托，为甲方介绍客户，促成甲方与客户间就前述委托事项签订合同。 第二条服务区域和排他性 1.乙方居间服务的区域为地区。乙方若需增加区域，须提前书面通知甲方并得到甲方书面同意。如有违反，甲方有权随时取消本合同。 2.乙方所介绍之客户经甲方书面确认后，甲方亦不得以直接方式绕过乙方就委托事项签订合同，除非乙方同意或乙方已放弃该客户。 3.未经甲方书面同意，乙方在合同期限内不得推荐、介绍、代表、制造或销售与第一条同类或相似的委托事项给甲方以外的任何第三方。 . 第三条服务内容 1.乙方推荐委托事项和介绍客户给甲方，甲方视乙方要求协助接触洽谈。 2.乙方对其介绍之客户提供： （1）售前委托事项解说； （2）合同达成签署流程指引。 3.甲方向乙方提供的任何资料属于甲方的财产，乙方不得为非履行本合同目的而使用。本合同终止时，乙方应主动归还剩余资料给甲方。 第四条委托事项瑕疵 } 1.由甲方交付之委托事项若有瑕疵，由甲方自行对客户负责，与乙方无关。 2.乙方介绍客户之委托事项若有瑕疵，由乙方对其承担连带担保责任。 第五条付款 1.经乙方介绍成交的，甲方于合同成立并完成交易后_____日内支付乙方佣金元。 2.乙方履行本合同及居间活动所需要的一切费用，由乙方自行承担。
遇到民法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> http://biz.doczj.com/doc/363827392.html, 民事法律行为有哪些分类 核心内容：民事法律行为根据不同的分类标准有多种分类方式，那么，民事法律行为有哪些分类标准呢？在其标准下，民事法律行为又有哪些分类呢？下面，赢了网小编为您详细介绍关于民事法律行为的分类标准。 民事法律行为的分类标准： 一、以构成法律行为的意思表示的个数为标准，可分为双方行为、单方行为与多方行为。 单方行为是指根据一方当事人的意思表示就能成立的法律行为；双方法律行为是指须双方当事人意思表示一致才能成立的法律行为；多方法律行为是指两个以上的多方当事人意思表示一致才能成立的 法律行为。多方法律行为也称为合致行为。 二、以行为效果所处领域为标准，可分为财产行为与身份行为。
财产行为是指发生财产关系变动效果的行为，身份是指发生身份关系变动效果的行为。 三、根据其当事人双方权利义务的关系，可分为双务法律行为与单务法律行为。 双务法律行为，是指当事人双方均负担相应义务的法律行为，一方的义务也就是另一方的权利。单务法律行为，是指当事人一方仅负担义务而另一方仅享有权利的法律行为。 四、以有无对价为标准，可分为有偿行为与无偿行为。 有偿行为是指当事人一方享有利益必须给付对方相应代价的法律行为；无偿行为是指当事人一方享有利益不需要支付任何对价的法律行为。 五、以是否必须具备某种特别形式才能成立为标准，可分为要式行为与不要式行为。 必须具备某种特定形式或履行某种特定程序才能成立的法律行为，是要式法律行为；不必具有特定形式或履行特定程序即可成立的法律行为是不要式法律行为。
第一单元民事法律行为制度 【考点3】民事法律行为的效力（★★★）（P26）（2012年单选题、2013年单选题、2013年单选题、2014年单选题、2015年单选题、2017年案例分析题、2018年单选题） （四）效力待定的民事法律行为 【解释】效力待定的民事法律行为，是指民事法律行为成立时尚未生效，须经权利人追认后才能生效的民事法律行为。 【提示】追认的意思表示自到达相对人时生效。一旦追认，则民事法律行为“自成立时”起生效；如果权利人拒绝追认，则民事法律行为“自成立时”起无效。 1.限制民事行为能力人“依法不能独立实施”的民事法律行为 （1）直接有效 限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效。 （2）追认后生效 ①情形 限制民事行为能力人依法不能独立实施的其他民事法律行为属于效力待定的民事法律行为。 ②权利人的追认权 法定代理人的追认权性质上属于形成权。仅凭其单方面意思表示就可以使效力待定的合同转化为有效合同。 ③相对人的催告权 相对人可以催告法定代理人在1个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为“拒绝追认”。 ④“善意”相对人的撤销权 民事法律行为被追认之前，“善意”相对人有撤销的权利。 【解释】“善意”是指相对人“在订立合同时”不知道与其订立合同的人欠缺相应的行为能力。 【提示】撤销应当以“通知”的方式作出。 2.无权代理人实施的民事法律行为 （1）被代理人的追认权 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 【提示】被代理人已经开始履行民事法律行为中设定的义务的，视为对民事法律行为的追认。 （2）相对人的催告权 相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。
浅析法律行为的结构 历史上很早就开始出现了法律行为的相关制度，但是“法律行为”一次的真正出现在古代是没有出现的。近代早的是德国18世纪法学家丹尼尔于1748年开始使用拉丁文出现的。其中他所述的意思解释为与权利义务相关的的行为。但是我国最为公认的应该是张文显教授所作出的定义：法律行为就是人们所实施的、能够发生法律上的效力、产生一定的法律效果的行为。 从上述定义中，法律行为的结构也就有个大致的框架了。而题目中所说的法律行为的结构，则实际上则是法律行为的构成要件以及这些要件之间的关系。 任何法律行为肯定是主客观的一种结合，不然则不会发生任何法律效力，也更不用提是不是构成法律行为了。这一方面我们也可以从该定义中发现。故法律行为的构成必须至少具备两方面的条件。其一为法律行为人想这么做这么做带来一系列的好处等：其二则为法律行为人怎么样做，具体怎么样实施，采取什么手段等。用专业一点的术语来说就是法律行为的内在方面和法律行为的外在方面。 关于法律行为的内在方面，其中也就包含了动机、目的、以及行为人的认知能力。 动机是直接推动行为人去行动以达到一定目的的内在动力或者动因。这方面也许涉及更多的是相关心里学方面的知识点，人的行为是由需要引起的，行为的实施是为了实现对人的需要的满足。人的需要——动机——行为——目的——实现满足——新的需要，这就是行为的内在方面的系统循环。在此还有要特别注意的就是法律行为的动机不是法律调整的对象；但是在刑法中，动机是定罪量刑参考的情节之一。 目的是指行为人通过实施一定的行为达到实现某种目标和结果的主观意图。以民法为例，在民法中所表示的“意思“就是这里所述的目的。民事法律行为以行为人的意思表示作为构成要素：例如旅客在饭店将其要下榻某一房间的想法用口头方式告诉前台接待人员的表示就是意思表示。缺少民法所确认的意思表示的行为就不是民事法律行为。邀请朋友看电影也是人的有意识行为，但它所表达的意思并非追求民事法律后果，不属于意思表示，故不构成民事法律行为。 认知能力即为行为人对自己行为的法律意义和后果的认识。如果一个人根本无能力认识和判断行为的意义与后果，那么他的行为就不可能构成法律行为。正如《中华人民共和国民法通则》第十一条和第十二条的相关规定，十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动。 关于法律行为的外在方面，其中包括三个要素即行为、行为方式、结果。 行为则是一个人通过言语或者是身体而表现与外在的行动。西方有法谚曰：无行为即无犯罪亦无刑罚。这也就是说明了其实对于法律来说，除了我的行为之外，我是根本不存在的，我根本不是法律的对象。其中行为通过其定义我们可以发现其中包括身体行为和言语行为，身体行为如杀人、强奸、偷盗等。而言语行为则如书面申明、书面承诺等。 行为方式（手段）是指为达到预设的目的而实施行为过程中所采取的各种方
居间合同协议书通用版文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
居间合同 合同编号：委托人：（以下简称“甲方”）居间人：（以下简称“乙方”）甲乙双方经平等协商，以互惠互利为原则，就乙方作为甲方居间人事宜订立协议如下： 第一条委托事项及居间业务 乙方接受甲方委托，为甲方介绍客户，促成甲方与客户间就前述委托事项签订合同。 第二条服务区域和排他性 1.乙方居间服务的区域为地区。乙方若需增加区域，须提前书面通知甲方并得到甲方书面同意。如有违反，甲方有权随时取消本合同。 2.乙方所介绍之客户经甲方书面确认后，甲方亦不得以直接方式绕过乙方就委托事项签订合同，除非乙方同意或乙方已放弃该客户。 3.未经甲方书面同意，乙方在合同期限内不得推荐、介绍、代表、制造或销售与第一条同类或相似的委托事项给甲方以外的任何第三方。 第三条服务内容 1.乙方推荐委托事项和介绍客户给甲方，甲方视乙方要求协助接触洽谈。 2.乙方对其介绍之客户提供：
（1）售前委托事项解说； （2）合同达成签署流程指引。 3.甲方向乙方提供的任何资料属于甲方的财产，乙方不得为非履行本合同目的而使用。本合同终止时，乙方应主动归还剩余资料给甲方。 第四条委托事项瑕疵 1.由甲方交付之委托事项若有瑕疵，由甲方自行对客户负责，与乙方无关。 2.乙方介绍客户之委托事项若有瑕疵，由乙方对其承担连带担保责任。 第五条付款 1.经乙方介绍成交的，甲方于合同成立并完成交易后_____日内支付乙方佣金元。 2.乙方履行本合同及居间活动所需要的一切费用，由乙方自行承担。 第六条违约责任 1.乙方就其介绍客户的合同履行向甲方承担连带责任，其中任一方对甲方的违约均视为乙方及其介绍客户的共同违约，甲方有权任意选择一方或几方进行追偿。 2.乙方履行本合同过程中（包括签订本合同前）所获得的甲方任何经营或技术信息均属甲方商业秘密。一旦乙方泄密，应向甲方赔偿违约金人民币_____万元，另甲方保留进一步索赔的权利。
民事法律行为概念辨析(一) 内容提要]本文拟从介绍民法学说中对民事法律行为的概念的两种不同观点入手，揭示我国《民法通则》中所体现的民事法律行为本质合法说的矛盾、缺陷，进而论述摒弃这一学说对于我国民事法律发展的重要意义。 关键词]民事法律行为本质合法说可变更可撤销 一、关于民事法律行为概念认识上的分歧 在《民法通则》颁布以前，对法律行为概念的概括可以分为两类：一类是将法律行为视为民事主体基于意思表示而从事的旨在设立、变更或终止民事法律关系的行为；按照这一概括，法律行为的概念中既应包括有效的法律行为，也包括无效的法律行为，还应包括可撤销的法律行为和效力不确定的法律行为。另一类是将法律行为视为民事主体通过意思表示而从事的，必将产生、变更或终止民事法律关系的合法行为；依此，法律行为只能是并且永远是有效的，产生法律效力的合法行为；无效行为、可撤销行为及效力不确定的行为均不属于法律行为。《民法通则》颁布后，我国许多学者转而接受“法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为”的立法定义。但仍有不少学者认为，“表示行为，传统上称为（民事）法律行为，是指民事主体基于意思表示，旨在发生、变更或消灭民事法律关系的行为。其特征是当事人有意识地要建立或变更、消灭民事法律关系，并通过一定的行为将内心意思表达出来。如果当事人的意思表示有缺陷或者违法，即表示行为不合法，该行为就没有法律效力或可以依法撤销其法律效力，传统上称之为无效的和可撤销的（民事）法律行为”。另有一些学者认为，《民法通则》中以“设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为”概括法律行为的含义，“未能正确揭示法律行为的本质及其内涵和外延”。这一定义并不能将意思表示行为与观念通知行为和事实行为区别开，因为许多事实行为均属于合法行为，“例如遗失物之拾得，标的物之交付等”，它们“均能引起民事法律关系的变化，在当事人之间发生设立、变更、终止民事权利和民事义务的效果”。 我国民法理论中对于法律行为概念上的理解是存在重要分歧的，其中“最根本的一点，就是一部分学者认为法律行为是一种合法行为，既然是合法行为，理所当然不能包括违法行为；另外一部分学者则认为法律行为只是一种能产生法律后果的行为，至于它是否合法需作进一步判断，因而可以分为合法行为与违法行为。 二、对民事法律行为本质合法说的质疑 究竟应仅将传统民法中的“有效的法律行为”称之为法律行为呢，还是应将具有设权意图的一切表意行为统称为法律行为。如果仅以前者为法律行为，当然应确认法律行为的合法有效性特征；但如果以后者为法律行为，则必然要确认法律行为以意思表示和设立法律关系意图为基本特征。 笔者认为，民事法律行为本质合法说的观点，在法理逻辑方面存在诸多自相矛盾和理论缺陷。理由在于：以合法有效行为概括法律行为的含义无法解决有效行为与无效行为、效力可撤销行为和效力不确定行为之间的矛盾关系。 如果将法律行为仅仅理解为合法有效行为，则必然会产生这样一些无法解决的问题：上述一系列处于中间状态的表意行为究竟是否属于法律行为；它们是否适用有关法律行为的规则；它们是否可发生法律行为之效力。假如确认此类“不合法”表意行为属于法律行为，则无异于否定我国民法中的法律行为概念；但如否认此类行为属于法律行为，则它们显然不应适用法律行为的有关规则，也不应发生法律效力，这同样会否认我国民法中的具体规定。 台湾学者郑玉波曾指出：“法律行为有无效、得撤销及效力未定等问题”，是无法回避的。试图以意思表示无效来代替法律行为无效并无实际意义，“意思表示虽不能概括法律行为，但法律行为毕竟以意思表示为要素，故意思表示无效时，则法律行为即不能有效力”。 依据《民法通则》第55条的规定，只有合法的表意行为才是民事法律行为，而依据第58
案例分析民事法律行为Prepared on 21 November 2021
案例分析（民事法律行为） 1、李某，十六周岁。一天，她到工艺美术公司以1680元购买了项链和宝石戒指。父母认为她尚未成年，没有征得家长同意，不能进行大数额的买卖行为，要求公司退货。而李某提出她是靠做临时工、自食其力的社会青年，她表示不愿退货。 问：李某的买卖行为是否有效其父母要求公司退款是否符合法律规定- 2、甲出国留学前将自己的一幅名人字画委托好友乙保管。在此期间乙一直将该字画挂在自己家中欣赏，来他家的人也以为这幅字画是乙的。后乙因生意需要在家中宴请政府官员丙。丙对该字画赞不绝口，于是乙顺势将该字画赠送给了丙。丙在回家的途中因酒醉糊涂，将字画遗留在出租车上。出租车司机丁发现该字画后便将其私藏，后通过拍卖所进行拍卖。收藏家戊在拍卖会上以3万元的价格买得此字画。甲回国后，四处追查，查得该字画已被戊收藏，便上门向戊索要。 问： （1）乙将该字画赠送给丙，丙能否拥有该字画得所有权？ （2）出租车司机丁将该字画私藏，能否取得该字画的所有权？ （3）戊从拍卖会上竞买下该字画，能否获得该字画的所有权？ 3、在县城向B借了人民币2万元后，装入手提包交给乘搭其摩托车回家的 C 携带保管。当行至车站时，遇见 D。A 回头对 C 说，要付款给 D。此时，刚好有人叫 A ，A停车离去一会。然后，A 继续开车将 C 送回家，分手时，双方均未提手提包及2万元的事。事过5个月，A 发现2万元落空，向 C 和 D 查询未果，C 说当时按A的意思把这2万元给了 D，D则称那天根本没去过车站。一个月后，A 向人民法院起诉。 问：谁应对这2万元的下落负责？
居间合同 合同编号： 委托人：（以下简称“甲方”） 居间人：（以下简称“乙方”） 甲乙双方经平等协商，以互惠互利为原则，就乙方作为甲方居间人事宜订立协议如下：第一条委托事项及居间业务 乙方接受甲方委托，为甲方介绍客户，促成甲方与客户间就前述委托事项签订合同。 第二条服务区域和排他性 1.乙方居间服务的区域为地区。乙方若需增加区域，须提前书面通知甲方并得到甲方书面同意。如有违反，甲方有权随时取消本合同。 2.乙方所介绍之客户经甲方书面确认后，甲方亦不得以直接方式绕过乙方就委托事项签订合同，除非乙方同意或乙方已放弃该客户。 3.未经甲方书面同意，乙方在合同期限内不得推荐、介绍、代表、制造或销售与第一条同类或相似的委托事项给甲方以外的任何第三方。 第三条服务内容 1.乙方推荐委托事项和介绍客户给甲方，甲方视乙方要求协助接触洽谈。 2.乙方对其介绍之客户提供： （1）售前委托事项解说； （2）合同达成签署流程指引。 3.甲方向乙方提供的任何资料属于甲方的财产，乙方不得为非履行本合同目的而使用。本合同终止时，乙方应主动归还剩余资料给甲方。 第四条委托事项瑕疵 1.由甲方交付之委托事项若有瑕疵，由甲方自行对客户负责，与乙方无关。 2.乙方介绍客户之委托事项若有瑕疵，由乙方对其承担连带担保责任。 第五条付款 1.经乙方介绍成交的，甲方于合同成立并完成交易后_____日内支付乙方佣金元。 2.乙方履行本合同及居间活动所需要的一切费用，由乙方自行承担。 第六条违约责任 1.乙方就其介绍客户的合同履行向甲方承担连带责任，其中任一方对甲方的违约均视为乙方及其介绍客户的共同违约，甲方有权任意选择一方或几方进行追偿。 2.乙方履行本合同过程中（包括签订本合同前）所获得的甲方任何经营或技术信息均属甲方商业秘密。一旦乙方泄密，应向甲方赔偿违约金人民币_____万元，另甲方保留进一步索赔的权利。 3.无论何种情况下，乙方均不是甲方的代表或员工，与甲方不存在劳动关系；乙方在履行本居间合同过程中应当明确告知相关客户，否则，乙方应承担一切由此造成的损失。 第七条合同期限 1.本合同有效期限自年月日起至年月日止。 2.合同期满前个月内双方均无终止合同书表示时，且期满后双方均继续实际履行本合同事宜的，本合同自动顺延。 3.正常情况下，若任一方有特殊原因，欲提前终止本合同时，应于个月前，以书面形式通知对方，并在得到对方书面同意后，终止本合同。
Great ideas can only become feats when they are put into action.勤学乐观天天向上（页眉可删）服务居间合同范本5篇 服务居间合同范本1 委托人(以下简称甲方) 住所： 开户银行及账号： 法定代表人： 居间人(以下简称乙方)：陈辉等(代表人) 第一条委托事项及具体要求：鉴于甲方具有需要资金融资的需要，甲方委托乙方为甲方资金融资寻找资金方(贷款方)提供媒介服务，乙方在本合同订立后一年内，为甲方谋求资金方(贷款方)。 第二条居间期限：从20xx年月日至20xx年月日。 第三条居间报酬及支付期限： (一)乙方促成合同成立的，报酬为： 促成所成立合同的标的额的百分之 (大写)作为报酬。
(二)支付方式：甲方应在与乙方寻找的资金方订立合同，资金方(贷款方)提供其资金的到账时3日之内向乙方支付已到甲 方账户资金数额按照(一)约定的比例的报酬，直接打到乙方提供的账户，户名为陈辉。(乙方账户为：农业银行622 848 040 358 619 9016。) (三)乙方未促成合同成立的，乙方不得要求支付报酬。 第四条居间费用的负担：乙方促成合同成立的，居间活动的费用由乙方负担;乙方未促成合同成立的，居间费用由乙方承担。 第五条本合同解除的条件 (一)当事人就解除合同协商一致; (二)因不可抗力致使不能实现合同目的; (三)在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务; (四)当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行; (五)当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不 能实现合同目的。 第六条违约责任
论民事法律行为与商事法律行为的区别 摘要：民事法律行为是指民事主体做出的，以意思表示为要素，能够发生民事法律后果的行为。在学理上，商事行为概念是指商人资本的经营行为，是商主体所从事的以营利为目的的经营行为。商行为是相对于民事行为而言的一个概念，同时也是与商主体密切联系的概念。商事法律行为与民事法律行为有着千丝万缕的关系，二者有相同点，又有不同点。本文重点讨论民事法律行为与商事法律行为的区别，以及商行为的法律性质。 关键词：民事法律行为商行为主体资格意思表示 正文： 法律行为，是指以意思表示为核心，以产生、变更、消灭民事法律关系为目的的行为。法律行为是民法中最为核心的制度之一。我国《民法通则》第54条规定“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法权利。”民事法律行为的上位概念是民事行为，具有表意性和目的性，排除了事实行为。同时民事法律行为是合法行为，以适法性为特征，不包括无效民事行为、可变更、可撤销民事行为以及效力未定民事行为。商行为是相对于民事行为而言的一个概念，同时也是与商主体密切联系的。它是导致商法从一般民事法律中独立出来，形成商法独立性的根本原因。商行为既包括任何主体从事的营利性行为，即客观商行为，也包括商主体从事的任何营业活动，即主观商行为。因此，商行为是商主体所从事以营利为目的的经营行为，或称为营业行为。 商事法律行为具有民事法律行为的共性，又有其自身的特点。具体有以下几点区别： 1.民事法律行为的主体与商事法律主体的比较 民事法律行为的主体按照法律规定是能够参加民事法律关系、实行民事法律行为，享受民事权利承担民事义务的人，如果按照广义来说当然商事法律行为的主体包含在民事法律行为主体之内，商事法律行为主体的定义也是指具有商事权利能力、能够实行商事法律行为，依法独立享有商事权利和承担商事义务的个人和组织。但是在如何确立商事主体和民事主体概念上划分的依据却不同。 商事法律主体具有商人性。商事行为是商主体这一特定主体所从事的行为。其必须具有特定的商事行为能力从而从事营利性活动，主体的行为能力对于行为的有效性起着决定性作
篇一：房屋出售居间合同范本 合同编号: 房屋出售居间合同范本 委托人:住址： 身份证号码：工作单位： 电话： 居间人:法定代表人： 住所: 甲方欲出售其名下_____＿＿_房屋,特委托乙方提供购房人的信息，帮助甲方与购房人签定《房屋买卖合同》。经甲、乙双方友好协商,达成如下协议，以咨双方共同遵守。 第一条 :出售房屋的基本情况 甲方房屋位于:＿______＿＿______;建筑面积:＿＿＿___＿＿＿＿_＿___;房屋所有权证号为:＿__＿_＿______＿__。 本房屋为央产房或经济适用房、房改房,甲方已取得上市出售备案表,可以合法出售。本房屋用于自住，未出租，无它项权利设置;或,本房屋用于出租,租期_＿__年____月____日终止,承租人已书面声明放弃优先购买权，不购买此房。(附声明附件)或，本房屋的共有权人__＿_,其已书面声明放弃优先购买权，不购买此房。(附声明附件) 第二条：甲方委托事项 1．乙方代为寻找购房人; ２.乙方带领有购房意向的人实际参观房屋; ３.乙方向购房意向人提供甲方房屋情况的证明文件等。 第三条：甲方义务甲方保证其有权出售该房屋。如基于该房屋发生任何纠纷,均由甲方负责。 甲方向乙方提供房屋的权属证书复印件，甲方承诺该复印件与原件一致; 甲方向乙方提供房屋钥匙一套。 第四条：乙方义务 乙方应当为甲方寻找合适的买方。 乙方带领购房意向人参观甲方房屋时,不得损坏屋内设施。 乙方对甲方房屋不享有任何的权利。 第五条：委托期限 本合同委托期限为____月，期满之前,甲方不得解除委托。 或甲方可以解除本委托，但因其解除委托行为给乙方造成损失的，应当承担赔偿责任。合同期满乙方未找到买家的，本合同终止，乙方向甲方返还甲方提供的材料。 经双方协商一致，可以续定委托合同。 第六条 :乙方报酬 乙方完成居间事项,即甲方与乙方提供的买房人签订《房屋买卖合同》,甲方向乙方支付___＿元的居间服务报酬。该报酬于甲方与乙方提供的买房人签订《房屋买卖合同》之日支付。 第七条：违约责任 甲乙双方应认真履行本合同,如有违约，应赔偿守约方的损失。 第八条 :争议解决
民事责任的法律特征
————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期: ?
遇到民法问题?赢了网律师为你免费解惑!访问＞> 错误!未定义书 签。 民事责任的法律特征 核心内容:民事责任的法律特征有哪些?民事责任的特征主要有民事责任是民事主体不履行民事义务时所必须承担的法律后果、民事责任主要是一种财产责任、民事责任具有补偿性等。赢了网编辑为您详细介绍关于民事责任的特征。? 民事责任是指民事违法行为人依法所必须承担的法律后果。民事责任具有以下五个特征: ?一、民事责任是民事主体不履行民事义务时所必须承担的法律后果。 这是民事责任的主要特征。也就是说只有不履行民事义务,才会产生民事责任问题。例如,法人按约定全部履行了合同的条款，就不存在要承担违约的民事责任问题。? 二、民事责任是侵权行为人应承担的法律责任。 法人在开展活动时，因自己的行为侵害了国家和他人的利益，必须承担损害赔偿的责任。如法人未经同意而使用了某个公民的肖像，就
侵犯了公民的肖像权,为此法人要负赔偿责任。??三、民事责任主要是一种财产责任。 ?民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系、主要是调整财产关系的行为准则。这就决定了民事责任主要是一种财产责任，其次才是非财产责任(如恢复名誉、赔礼道歉等)。 ?四、民事责任具有补偿性。 ?民事责任主要是一种财产责任，在确定财产责任范围的大小时,一般是按照补偿性原则来确定的,即按照不履行民事义务和侵权行为所造成的实际经济损失确定赔偿数额，是一种等价赔偿，这一点与行政责任、刑事责任不同。行政、刑事责任给予法人的经济处罚，不具有等价赔偿性质,如对法人的违法收人，行政管理机关可以给予违法收人数额数倍以上的处罚，且处罚所取得的款项归国家所有。? 五、民事责任一般可以由当事人协商解决。??由于法人与其他民事主体的法律地位平等,法人开展活动是按照平等自愿、等价有偿的原则来进行的。因此发生问题后只要不涉及行政、刑事责任问题,当事人双方完全可以平等协商解决赔偿事宜。实践中大部分民事纠纷都是采取非诉讼方式，由当事人双方协商解决的，最终由法院审判解决的仅占一小部分。民事责任可由当事人协商解决是其与行政、刑事责任的重大区别。 ?按照《民法通则》的规定承担民事责任的方式有10种：（１)停止侵害;?
建筑工程居间合同法律效力 【基本案情】 2003年7月初，中建三局第二建设工程有限责任公司(以下简称中建三局二公司)工作人员王非经马久东等介绍认识了义马市马建珉、李继华，双方开始协商义马2155MW热电厂投标招标事宜。7月14日，王非、马久东代表中建三局二公司与马建珉、李继华签订了居间协议。 【基本案情】 2003年7月初，中建三局第二建设工程有限责任公司(以下简称“中建三局二公司”)工作人员王非经马久东等介绍认识了义马市马建珉、李继华，双方开始协商义马2×155MW热电厂投标招标事宜。7月14日，王非、马久东代表中建三局二公司与马建珉、李继华签订了居间协议。双方约定的主要内容是：若该工程中标建设工程合同签订后，支付马建珉、李继华建设工程合同总额2%的劳务费用;首次支付20万元，余款按工程转款比例支付;违约方赔偿对方10万元损失。 8月14日，义马市招投标办公室、义马市热电厂共同向中建三局二公司发出中标通知书，中标义马2×155MW热电厂主控楼、主厂房、升压站工程。8月31日，义马热电厂与中建三局二公司签订了建设工程承包合同。原审另查明，王非任中建三局二公司义马热电厂项目部经理。马建珉、李继华依据居间合同收到劳务费204000元。后因中建三局二公司没有支付约定的余款，马建珉、李继华提起诉讼,要求支付余款74万余元及违约金10万元。 义马人民法院判决： 一、中建三局第二建设工程有限责任公司于判决生效后七日内支付马建珉、李继华居间费372375元，违约金6万元，合计432375元。 二、驳回马建珉、李继华对王非、马久东的诉讼请求。案件受理费、保全费及其他费用15291元，由被告中建三局二公司承担。 宣判后，中建三局二公司不服，向三门峡市中级人民法院提起上诉称原判决认定以下事实错误：一是中建三局二公司从未与马建珉、李继华签订过合同。二是居间合同违反了我国法律的强制性规定，为无效协议。三是原判决认定的中介费用计算错误。请求撤销原判决，判决中建三局二公司不承担任何责任。 原审被告王非代理人庭审中述称：签订协议是个人行为并非职务行为。居间协议违法，为无效协议。
案例分析民事法律行为 Prepared on 22 November 2020
案例分析（民事法律行为） 1、李某，十六周岁。一天，她到工艺美术公司以1680元购买了项链和宝石戒指。父母认为她尚未成年，没有征得家长同意，不能进行大数额的买卖行为，要求公司退货。而李某提出她是靠做临时工、自食其力的社会青年，她表示不愿退货。 问：李某的买卖行为是否有效其父母要求公司退款是否符合法律规定- 2、甲出国留学前将自己的一幅名人字画委托好友乙保管。在此期间乙一直将该字画挂在自己家中欣赏，来他家的人也以为这幅字画是乙的。后乙因生意需要在家中宴请政府官员丙。丙对该字画赞不绝口，于是乙顺势将该字画赠送给了丙。丙在回家的途中因酒醉糊涂，将字画遗留在出租车上。出租车司机丁发现该字画后便将其私藏，后通过拍卖所进行拍卖。收藏家戊在拍卖会上以3万元的价格买得此字画。甲回国后，四处追查，查得该字画已被戊收藏，便上门向戊索要。 问： （1）乙将该字画赠送给丙，丙能否拥有该字画得所有权 （2）出租车司机丁将该字画私藏，能否取得该字画的所有权 （3）戊从拍卖会上竞买下该字画，能否获得该字画的所有权 3、在县城向B借了人民币2万元后，装入手提包交给乘搭其摩托车回家的 C 携带保管。当行至车站时，遇见 D。A 回头对 C 说，要付款给 D。此时，刚好有人叫 A ，A停车离去一会。然后，A 继续开车将 C 送回家，分手时，双方均未提手提包及2万元的事。事过5个月，A 发现2万元落空，向 C 和 D 查询未果，C 说当时按A的意思把这2万元给了 D，D则称那天根本没去过车站。一个月后，A 向人民法院起诉。 问：谁应对这2万元的下落负责
签订《居间合同》五大要点 导语：居间合同的签订有何要点呢?今天我们就来了解一下吧! 签订《居间合同》五大要点一、中介经纪报酬的支付主体和条件要明确。根据《合同法》规定， 中介方促成交易的，有权要求委托人支付中介经纪费。在这方面有两点需要注意：首先，要在《居间合同》中明确中介经纪费支付的主体是买方还是卖方。如果委托方特别要求“到手价”的话就需要与中介方书面约定清楚：促成交易后免收中介经纪费或由对方支付，以免将来发生争议。其次，对中介经纪费的支付条件要约定明确，原则上是在中介方促成买卖双方签订《房地产买卖合同》时支付。如中介方与委托方另有约定的，从其约定。鉴于房屋交易过程中环节较多，可以将中介经纪费的支付与工作进度相结合，做到哪一步就支付哪一步的中介经纪费。 二、中介方的法律地位和责任要明确。在很多中介公司参与二手房买卖的案例中，经常会碰到两种现象：一是交易过程中中介方要求委托方支付一笔定金，并称该定金是对方要求的，如果一方反悔，可对反悔方适用“定金法则”;但往往买卖双方发生纠纷后才发现该笔定金因种种原因中介方并未实际交付买卖一方，导致定金未实际交付不发生法律效力，使支付定金方无法利用“定金法则”追究对方的违约责任。另一常见现象就是买卖双方的联系方式互不知晓，有关信息均由中介方转达，当一方有违约行为时，委托方很难行使通知、催告等权利，最终可能会给委托方追究对方违约责任造成很大困难。 上述现象的产生，归根结底是对中介方的法律地位及责任约定不明确。笔者建议在《居间合同》上针对中介方增加相应约束条款。比如：中介方有按规定时间转达有关信息或转交定金的义务，如未按约履行此义务的则应承担违约责任或索性由买卖双方及中介公司三方确定中介方是双方之代理人，有关定金、信息的转送由中介公司代为履行，即中介方收到即视为对方收到，这样就有利于对合同的履行和违约责任的追究。 三、中介方设置的违约条款应谨慎审查。目前，各大中介公司采用的均为自制格式合同，在这些合同中中介公司常常会给委托方设置一些违约条款。一般有以下两类：一类是针对中介公司促成交易成功后，委托方拒不支付或迟延支付中介报酬的违约责任。对此，在法律上没有争议;另一类是针对委托方要求解除买卖合同或双方协议解除买卖合同的，则中介公司除收取固定中介报酬外仍会要求委托一方或双方另行支付相当于中介报酬的违约金。对此，司法实践中认定这类违约条款“加重对方责任、排除对方主要权利”且有强制交易之嫌，故会认定其无效。但也有人认为此条款是在“意思自治”的基础上订立，是双方当事人的真实意思表示，应为有效条款。所以，对于第二类违约条款的设定，委托方应谨慎审查，以免骑虎难下。 四、中介方代收房款应当心。最近，笔者代理了一起房屋买卖案件，该案件的出售方由于经验不足，在收取首期款后竟听信中介公司一面之词，同意中介方代收买方支付的40余万元房款，最后被骗子携款潜逃;致使出售方“房财两空”。笔者建议，对于由中介公司代收房款的约定，委托方应慎重考虑。如实在需要中间人代收房款的应尽量寻找公证处或律师事务所参与监管。 五、中介方服务内容与中介经纪费应明确。2003 年10月1日，上海市物价局和上海市房屋土地资源管理局联合下发了《关于规范上海市居住房屋买卖、