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MODERN BUSINESS
现代商业64
我国房产税制度的现状分析
赵心刚 沈阳广播电视大学财经学院 辽宁沈阳 110003
摘要:房产税关系到国家的长治久安和人民的幸福安康,我国现行的房产税制体系与泡沫重生的房地产市场并不适应,房产税制度是现阶段我国政府亟待解决的问题,同时也是学术界所关注的焦点话题。
本文主要对我国现行的房产税制度的现状进行了分析,发现房产税制度仍存在征税范围不全面,流通环节征税严重、持有环节征税较轻和分税制立法模式效率低下的问题。
本研究有助于学者们对房产税制度的深入研究,为政府部门制定合理的房产税制度提供有益的帮助。
关键词:房产税制度;房地产;现状分析
一、引言
现阶段,我国房地产市场不断升温,房价不断攀高,“房子问题”已经成为了全国人民关注的加点。
为了有效遏制房价的猛涨态势,我国政府出台了一系列的调控措施,但是并未真正的改变房地产市场的现状。
近期,伴随着新“国十条”的出台,房产税再次成为了民众和媒体关注的焦点。
我国现行的房产税制体系与泡沫重生的房地产市场并不适应,国务院要求加快研究制定合理的税收政策,引导个人住房消费观念和方式更加理性合理,逐步推进房产税改革来调节个人房产的收益,使房子回归其居住的本性。
本文主要分析了我国现行的房产税制度的现状,指出了其中存在的问题,希望能为后续深入研究房产税制度改革提供有益的参考,为政府部门制度房产税政策提供有益的启示。
二、我国现行房产税制度的现状分析
我国现行的房产税主要是依据国务院在1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》所征收的。
该条例规定,仅对城镇的经营性房屋征税,对个人自住住房并不征收房产税。
1998年住房制度改革后,随着房地产市场的迅速发展,个人购买住房的数量不断增长,房价也从各一线城市到二二线城市不断上涨。
由于我国经济体制改革使原有房产税税制设置的经济基础发生了巨大变化,房产税税制与经济发展水平不相适应的矛盾也日益显现。
原有的房产税制度不但难以适应市场经济的发展要求,而且也发挥税收调节的有效作用,甚至严重影响了地方政府实现财政收入的能力。
特别是我国加入WTO以后,房产税内外有别的税制结构与市场经济要求的公平一致的税收环境已很不适应。
为统一内外税制,国务院于2008年12月31号公布了第546号令,规定自2009年1月1号起废止《城市房地产税暂行条例》,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
2011年1月27号晚间,上海和重庆市房产税试点方案终于出台。
上海市政府当天在官方网站上发布“关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知。
”相关内容如下:“上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法规定,从2011年1月28日起,对在上海居住的家庭已经拥有一套住房的基础上,从新购买第二套(包括第二套)以上住房和不是上海本地的居民家庭从新购住房都要征纳房产税,房价高的住房适用税率为0. 6%,房价低的住房适用税率为0. 4%。
”上海市房产税暂行办法也明确规定了免征优惠政策,上海本地居民家庭购买的房产中人均60平方米的住房面积给子免征房产税的优惠政策。
重庆房产税实施细则从1月28号对外公布并开始执行。
重庆市房产税实施细则规定了二档征收税率,分别是0.5%,1%和1.2%。
重庆市个人住房的适用税率的标准如下:独栋价值较高的房产和高档住房每平方米交易价格比前两年同城区新盖商品房每平方米平均交易价格3倍以下的房产,可适用房产税税率为0. 5%;超过3倍(含3倍)到4倍的,可适用房产税税率为1%;超过4倍(包括4倍)以上的可适用房产税税率为1. 2%;在重庆市“二无”居民新买第二套(含第二套)以上的一般住房,可适用房产税税率为0.5%。
三、我国现行房产税制度中存在的问题
(一)房产税征税范围不全面
我国现行的房产税制度征税范围不全面,导致了税负不公平现象发生。
随着市场经济的不断发展,农村日益向城市方向发展,特别是江浙沪等沿海经济发达地区,农村承担了部分城市的职能。
如果房产税的征收范围不覆盖到广大农村,对于国家的税源将是很大的一部分缺失,也会导致税负不公平。
我国现行的房产税制度有两类税率分别1.2%和12%。
第一种是根据计税依据是房产余值来计算的,第二种是根据房产的租金收入来计算的。
实际而言,按租金收入为计税依据适用的税率远远高于按房产余值为计税依据适用的税率,这种情况会导致遏制租赁业的发展,甚至可能产生偷税漏税的现象,也违背了税法的公平原则。
(二)流通环节征税严重、持有环节征税较轻
目前由于我国现行房地产税仅对生产经营用房地产征税,而对个人所有的居住或者拥有的房地产不征税,这使得我国房产税在流通环节征税重、持有环节征税轻的问题。
土地征税不仅有利于调节社会贫富差距,同时能够起抑止土地投机的作用。
但是由于房产税制度存在着严重缺陷,并不能有效的发挥抑止房地产投机作用。
我国取得土地有两种方式:第一种是通过有偿出让取得土地,开发商通过政府或者说一级土地市场取得土地,并支付一定的费用;第二种是通过有偿转让形式取得土地,开发商需要支付40到70年的土地使用费或者称为地租给转让者。
在销售商品房的过程中,开发商需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等。
但以上的各种税费都通过商品房的价格直接或间接地转嫁给了购房者。
购房者买到商品房之后,只需要缴纳契约税和印花税,相对于商品房流通环节的税负是比较轻的。
(三)分税制立法模式效率低下
由于我国执行的分税制模式,所以中央政府和地方政府均拥有自己的立法权限和行政权限。
现阶段我国房产税的立法权限大部分集中在中央政府,地方政府拥有很少的立法权限。
在《国务院批转国家税务总局工商税制改革实施方案的通知》中就规定:“中央政府颁布的税法和地方政府实施的全国统一的地方税,两者的税法立法权都集中在中央政府。
”这可以说明,我国大部分的税法、暂行办法、实施细则、条例等都是由中央政府制定的,然后转有地方政府执行,地方政府仅对有关法律条文的解释等方面有很少的一部分权力。
我国这种分税制立法中的相对分权模式中,容易忽视地方区域性的特性,造成资源不能优化配置和经济效率低下的现象发生。
四、结论
房产税关系到国家的长治久安和人民的幸福安康,如何制定合理的房产税制度是现阶段我国政府亟待解决的问题,同时也是学术界所关注的焦点话题。
本文主要对我国现行的房产税制度的现状进行了分析,发现房产税制度仍存在征税范围不全面,流通环节征税严重、持有环节征税较轻和分税制立法模式效率低下的问题。
作者简介:
赵心刚(1971-),男,沈阳广播电视大学财经学院副教授,管理学博士。