商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
发布时间：2006-5-26 浏览次数：57
第一条根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。

第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。

第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。

建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。

第五条商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
第六条套内建筑面积由以下三部分组成：
１、套（单元）内的使用面积；
２、套内墙体面积；
３、阳台建筑面积。

第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下：
１、套（单元）内的使用面积
住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。

其他建筑。

按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

２、套内墙体面积
商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。

商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。

３、阳台建筑面积
按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

４、套内建筑面积的计算公为：
套内建筑面积
套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
第八条公用建筑面积由以下两部分组成：
１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

第九条公用建筑面积计算原则
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。

作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

第十条公用建筑面积分摊系数计算
将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

公用建筑面积
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
公用建筑面积分摊系数
套内建筑面积之和
第十一条公用建筑面积分摊计算
各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面
分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数＊套内建筑面积。

第十二条其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。

第十三条本规则由建设部解释。

第十四条本规则自１９９５年１２月１日起施行。

建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题
的通知
发布时间：2006-5-26 浏览次数：78 各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门：
为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作，保护当事人合法权益，现就有关问题通知如下：
一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积
（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。

二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。

三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：
（一）房屋层高
计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。

（二）外墙墙体
同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

（三）斜面结构屋顶
房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。

（四）不规则围护物
阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

（五）变形缝
与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

（六）非垂直墙体
对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。

房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

（七）楼梯下方空间
楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

（八）公共通道
临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

（九）二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

（十）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

（十一）室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。

四、房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记
中应明确其相应权利的归属。

五、本通知自二○○二年五月一日起执行。

各地在执行中有何问题，请及时告我部住宅与房地产业司。

中华人民共和国建设部
二
○○二年三月二十七日
新建商品房建筑面积计算规定
发布时间：2006-5-26 浏览次数：66
省建设厅昨日发出通知，就新建商品房权属登记中建筑面积的计算作出规定。

通知说，国家标准《房产测量规范》和国家建设部有关文件实施后，在新建商品房权属登记时建筑面积计算中不断出现新情况新问题。

由于各地对具体条文理解和执行不一致，有的地方在商品房权属登记时出现了较多的建筑面积计算纠纷。

为统一规范我省商品房建筑面积计算，保护当事人合法权益，省建设厅经研究后，就办理新建商品房权属登记中，对《房产测量规范》和建设部有关文件未作规定或规定不明确的房屋建筑面积计算问题作出具体规定。

一、房屋建筑面积计算规定
（一）房屋外墙水平投影面积包括墙体结构和粉刷层、贴面等墙体保护层。

（二）非楼梯间形式室内（套内）楼梯按自然层数的投影面积总和计算建筑面积。

（三）经规划部门批准，楼梯、斜坡道下方用于其他使用功能的，净高在2．10米以上（含2．10米）部分可计入下方建筑面积，楼梯、斜坡道相应部分不计算建筑面积；净高在2．10米以下部分计入楼梯、斜坡道建筑面积。

（四）未经规划部门批准擅自将非封闭阳台改为全封闭的，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

（五）上下层不同大小和隔层设置的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊建筑面积计算：1、当上部底板（盖板）小于本层围护结构时，本层阳台、挑廊、无柱走廊按上部底板（盖板）水平投影面积的一半计算建筑面积。

2、同一开间位置相隔一个自然层设置的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊，当其形状面积相同且最高一层有上盖时，分别按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

（六）不计算建筑面积的范围：1、檐口、阳台在房屋露台、晒台、退台、天面上投影面积部；2、楼房或挑廊下底层外墙以外作为公众使用的公共开放部分（不论是否有柱、是否有维护结构）；3、超出外墙面的凸窗部分；4、上部底板（盖板）高度超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊。

二、共用共有建筑面积分摊计算规定
（一）不应分摊的建筑面积范围：1、设在幢内为多幢服务的设备、管理用房；建在幢外的设备、管理用房；物业管理区域内有多幢建筑的，设在某幢或多幢内的管理用房。

2、属公共使用的汽车、摩托车、自行车等机动、非机动车车棚、车库。

3、物业管理区域为单幢建筑的，其技术（结构）转换层、避难层（室）中除为本幢服务的管理用房、设备用房等以外的部分。

4、架空层中公共休憩、绿化等公共开放使用部分。

5、会所、活动中心、托儿所（幼儿园）、居委会、娱乐用房、健身房、阅览室、医疗室、垃圾间等配套公共用房。

6、室内外斜坡道。

7、人防工程附属设施用房。

（二）特殊情况处理：1、为计算简便，架空楼层、楼层局部无外墙体的（如底层
楼梯入口处、户内阳台入口、店面和车库的卷闸门或铁栅门等），同一楼层外墙既有主墙，又有玻璃幕墙的，以及非垂直墙体，其外半墙厚度参照本层其他主墙确定，本层无主墙的可参照上层外墙确定。

2、顶层无外墙的斜屋面结构和别墅、复式楼等室内上部挑空部位均不计算外半墙厚度。

3、单一功能房屋存在同幢多梯位时，一般以幢为单位统一分摊梯位面积，但如部分设电梯、部分不设电梯，分别以设电梯和不设电梯部分区分功能区计算分摊面积。

（三）“多幢”的界定：裙楼式建筑（其构成一般下部为裙房，上部为多幢塔楼）按单幢处理。

连体楼（其构成一般为多幢楼房通过局部连接体等形式在平面上毗连成片）和地下室相连、地面以上多幢独立楼房的建筑均按“多幢”处理。

据悉，这项新规将从2005年1月1日起施行。

具体情况分别按以下时点参照执行本规定：1、同一开发项目内部分为拆迁安置房、部分为商品房的，以首次取得该项目商品房预售许可证时间为时点。

2、单位及个人自建房、集资建房、统代建房等房屋，以其竣工验收时间为时点。

本通知施行前的有关规范性文件与本通知不一致的，以本通知为准。