省市东平新城地块调研报告2009年7月项目综述地块处于市禅城区东平新城，该区域定位为市居住新区，是未来发展重点区域。

该区域目前商品房均价10500元/㎡，最高价格12500元/㎡，精装公寓最高可达20500元/㎡。

供应产品主要是130-160㎡改善型产品，最畅销的户型是120-130㎡改善型产品，有5%-10%的附送面积。

进驻的开发商包括保利、万科，竞争的焦点包括园林、产品创新。

总占地229亩，净用地154.6亩，规划容积率≤6，总建筑面积62万方，起拍价360万/亩，总价8.2亿元，楼面地价约900元/㎡。

市场机会点及存在的威胁1)区域发展潜力（规划、政府投资建设力度）2)区域供求关系3)我司品牌及产品竞争力4)5)开发建议预计首期高层12500元/㎡，面积110-120㎡，精装公寓14500元/㎡，面积50-80㎡，预估首年资金回笼2亿元。

预计销售周期3年，成交均价16500元/㎡，净利润20%。

建议开发新户型，增加附送面积。

目录项目综述 (1)一、地块概况 (4)1.地块位置及交通 (4)2.地块现状及周边 (4)3.地块各项指标 (4)4.地块图示 (4)二、市房地产市场综述 (5)1.城市宏观经济数据 (5)2.近5年房地产开发情况（EXCEL做表） (5)3.商品住宅价格及成交走势 (6)4.各区域房地产市场 (7)5.房地产政策 (7)三、地块所在区域房地产市场分析 (7)1.东平新城板块地位 (7)2.土地市场情况 (8)3.区域商品房供求关系 (8)4.区域商品房价格及面积 (8)5.别墅市场分析 (9)四、商业开发建议 (9)1.商业定位 (10)2.商业开发规模及面积 (10)3.商业开发位置及设想（附图） (10)4.商业租售价格评估 (10)五、项目SWTO分析 (10)六、项目定位 (11)1.产品及售价建议 (11)2.产品配比建议 (11)3.销售计划预估 (11)4.投资分析 (12)5.其他建议 (12)七、附件 (12)1.楼市地图 (12)2.当地代表楼盘 (12)3.其他楼盘列表 (13)4.城市商圈分析 (13)5.畅销产品分析 (13)调研人员：三、四一、地块概况1.地块位置及交通地块四至距离禅城市老城区中心1.5km，6个红绿灯，约15分钟的车距，高峰期间约30分钟。

2.地块现状及周边突出有利因素和不利因素，如地块景观、拆迁物、高压线、地下电缆、破坏地块完整性的市政道路、古迹等。

周边，如景观、配套、环境，水污染、噪音污染（污染程度、污染源及距离）。

3.地块各项指标4.地块图示图示参考：投资部《目标地块地形图》二、市房地产市场综述1.城市宏观经济数据2011年宏观经济数据与市对比表（与已有项目城市近似数据的对比）分析：通过以上数据可以看出，2. 近5年房地产开发情况（EXCEL 做表）2009年，市累计完成房地产投资1188.7 亿元，商品房施工面积6847.9万m 2，商品房竣工面积1293.5万m 2，商品房销售面积1396万m 2。

各项目指标仅次于直辖城市，在省会城市排名前列。

1000200030004000500060007000800020022003200420052006200720082009从上表可以看出： ➢ 消化量➢ 商品房的供求关系基本平衡，➢ 销售面积增幅平缓，但施工面积增长较快，3. 商品住宅价格及成交走势商品住宅09年全年成交均价4903元/m 2，近8年房价每年8%稳步上涨，具体可见下表：1002003004005006007008002002200320042005200620072008200901000200030004000500060004. 各区域房地产市场 两种表现方式： 1) 叙述2) 2009年各区域成交情况对比：5.房地产政策重点指出有利和不利因素，限购、限贷，偷面积等等；如规划条件、预售条件、阁楼和地下是否算建筑面积，银行放款条件及速度，户口制度、税收、子女入校等政策，并调查我项目是否有特殊政策等。

三、地块所在区域房地产市场分析1.东平新城板块地位2010年上半年区域成交均价5100元/m2，同比09年全年均价4595元/m2上涨11%，东平新城板块在市房地产地位可见下表：2009年东平新城与全市成交情况对比由上表可见，于洪新城板块在全市68个板块中占据较高的成交比重，但目前仍以普通商品住宅为主，套型、总价、单价均低于全市平均值。

2.土地市场情况2010年，该区域商住用地成交18宗，出让土地面积900亩，住宅总建筑面积50万平方米，楼面地价平均1610元/㎡。

主要竞争对手土地情况：3.区域商品房供求关系东平新城近3年供需基本持平，预计未来3年，年推货量在60万方以上，区域竞争日趋加大。

1)近三年累计推货量80万方，累计成交量70万方，供求基本持平2)未来1-2年预计年均推货量达60万方（在建货量推断）。

3)该区域未来5年预计新增6-8个新项目，总建筑面积过300万平（土地供应计划推断）4.区域商品房价格及面积1)价格均价、最高价格，及特殊说明2)户型从上表可以看出：➢畅销户型是110-140㎡三房，占总成交量45% ➢总价30-35万/套是市场接受度最高的。

3)客户分析4)区域代表项目列表5.别墅市场分析别墅消化量（套数、金额）；别墅产品价格、面积、套总价；市场在售货量及潜在货量。

四、商业开发建议商业建筑面积占总建筑面积10%及以下的地块，由销售中心同事调研完成该部分容；10%以上由商业部同事出独立报告。

1.商业定位该地块定位为型商业，主要基于以下因素：包括指标、区位简述、规模、城市发展、周围环境、市场需求、交通网络、当地消费习惯、消费水平等。

2.商业开发规模及面积规划面积：可参考销售中心规划户数、预估常住率等因素规划设想：（业态分布等）3.商业开发位置及设想（附图）考虑项目临街面、项目销售中心位置、小区主入口、交通中心位置等4.商业租售价格评估目标人群预估售价/租金备注：特殊情况如建议推售时间、或先租后售等信息五、项目SWTO分析（1）优势劣势侧重于项目部因素的考虑➢地块的价值如何：项目规模、景观优势等，地块的交通情况，对辐射市场的辐射能力。

能否满足快速开发的条件，如是否已有用地指标、水电基本配套是否齐全，拆迁难度，当时预售条件（影响发售时间）等；➢经济性评价：土地价格收益率、资金运转能力➢从公司角度考虑：是否符合项目合理布局，对提升品牌形象，扩大社会影响力的作用。

（2）机会威胁侧重于项目外部环境的考虑➢市场的消费能力（容量）：经济发展、收入水平考察能否消化相应体量的产品➢竞争环境评价：通过对竞争对手的考察，判断我司进入该市场的风险，或需要怎样的产品才可以赢得市场。

➢地块升值潜力：与政府城市规划相结合，从地块所属区域的规划，分析出地块的升值潜力。

➢宏观层面：宏观政治/经济环境、/地方行业政策➢政府支持力度六、项目定位由于地处东平新城核心区，土地规模小、容积率高、楼面地价高，建议将其打造成该区域高档楼盘，产品以高层为主。

具体建议如下：1.产品及售价建议建议以100-120㎡三房为主，辅以130-150㎡四房，50-70精装公寓。

预计2012年底开盘，首期高层毛坯售价10000元/㎡，精装公寓售价15000元/㎡。

预计销售周期2年，整体成交均价高层毛坯售价15000元/㎡，精装公寓售价18800元/㎡。

具体详见下表：2.产品配比建议3.销售计划预估4.投资分析以上三个表来自《投资分析表（地块可行性分析）》，可见附件5.其他建议配套、商业、规划、环境等七、附件1.楼市地图参考投资部《目标地块区位及市场分析图》2.当地代表楼盘1)某某当地档次最高的项目，位于，卖点占地面积约697亩，总建筑面积约24万平方米，容积率1.5，规划总户数约1200户，项目建筑类别有独立别墅、双拼别墅、联排别墅。

2009年开盘，已开发200亩，目前销售第三期，2010年10月开盘，产品、价格、货量如下：前期产品、售价、面积段、销售情况的补充说明畅销产品，滞销产品3.其他楼盘列表4.城市商圈分析1)项目所处区域商业市场总体概况分析（附图）附图容包括：商圈标示；城市主商业圈总体概况、租赁条件情况、销售情况；可参考性商业分析等。

2)项目周边可参考性商业市场分析（附图）如项目位置、总规户数（或入住率）、商业体量、间隔面积、租售价格、管理费、租售率、经营情况等5.畅销产品分析河景项目——东平新城板块1）位置：东平北片，以东平河桥为南北分界，南片为新区，北片为旧城改造区。

2）区域定位与优势：市中心组团新城区（启动区）。

市商贸金融、文化体育、休闲娱乐和信息服务中心、高品质的城市生活区，规划中有行政中心、世纪莲体育中心、新闻传播中心、五星级酒店、公园、湿地公园、78万平方米滨河公园、博物馆、音乐厅、学校，以及地铁一号线与六号线，往来禅城、、的交通十分便利。

3）区域项目特点：规模大（占地在20万㎡以上）、河景，高端产品为主，项目自身有商业、会所等配套。

代表项目：招商依云水岸、滨海御庭。

主力产品户型面积段，洋房：150-250㎡，别墅：220-380㎡。

4）住宅产品特点：大户型、多套、空中花园或阳台可打通，改房、花架位可扩大并封闭为阳台。

楼盘名称产品类型面积区间及主力户型户型特点户型图招商.依云水岸小高层(15层）首期主力户型平层：86㎡-220㎡1房-3房2厅3卫复式：188㎡-336㎡同时设置有景观阳台、入户花园，2个空中庭园，入户花园和空中庭园，可于验收后做房见图示①为88㎡；②、③为190㎡左右单位滨海御庭高层(29层）150㎡-170㎡3房-4房260㎡3房2厅290㎡为顶层复式260㎡，3房2厅，双套房、双庭院、8.5米江景客厅、超大阳台和入户花园；150-170㎡可将三房改四房见图示A为174㎡、B150㎡单位可改成房可打通花架位可改成房或阳台内阳台可打。