主办单位
业务培训、管理制度（含薪酬提成办法等） 物料准 备 沙盘、展板、户模、宣传片、ＤＭ单、楼书、销讲、销控表、面积预 测表、价格及优惠办法、标准合同、前期物管协议、工牌制服等 售楼部位置选定、设计、建设、装修装饰 现场保安保洁维护等 现场布 置 周边环境、交通布局及样板区示范区建设等
第三 阶段： 营销 准备 阶段
——凤凰新城——
项目前期工作计划
（内部讨论稿）
工作 阶段
时间 办 单位
区域市场分析：包括供应现状、未来走势；目标客户来源、核心需求预测等 项目资源分析：地块地形、四至、周边环境现状及未来发展预测等 片区规划发展：北改进程、交通、环境、区域定位规划等 拟订2－3个开发方案：包括产品规划方案（项目档次、市场目标客户、商业配比、 主力户型、建筑风格、园林环境、核心卖点）、分期实施计划、资金方案（来源、 筹措、使用）、销售方案（精装/清水，价格，预售/现房）等 方案评审：市场前景评比、技术评估、经济效益比较、财务评价等，最终确定最佳 开发预行方案（为争取相应开发指标及最佳土地价格建立依据） 内部团队：工程造价、设计、策划、报建相关人员 工作成 员预备 外联团队：策划公司、设计院 落实土地运作条件、程序、时间节点 土地运 作 落实项目规划条件指标及周边市政规划、政策等
第一 阶段： 投资 决策 阶段
2013. 1－3 月
为 获 取 项 目 土 地 作 准 备
项目研 究与预 行方案 拟订 土 地 挂 牌
内控： 项目 工作 组； 外包： 策划 公司、 土地 合作 单位
工作 阶段
时间 计划
目标任 务
成果节 点
工作内容 通过招拍挂获得土地使用权及相关规划条件通知书 项目公司 成立 成立项目公司、建立相关工作团队 办理相关开发资质 地勘院晒图、现场放线、勘测工作实施 方案设计 项目可行性研究报告、项目建议书、设计任务书、安评环 评报告编制 规划方案设计、初步设计、施工图设计、园林景观设计等 工作
4－12 月
为项 目公 开发 售作 准备
预售 许可 证、 开盘 仪式
内控：项目工 作组；外包： 营销代理公司， 面积测绘公司、 装修公司、模 型公司、广告 公司、演出公 司、物管公司 等
现场包装：围墙广告、现场氛围营造等
拟订开盘方案，按揭银行确定（含公积金贷款、个贷等） 开盘筹 备 外联准备：电视电台报媒专刊记者活动演出公司等
内控：项目工作组； 外包：勘测、设计公 司，规划、建筑设计 公司，园林景观设计 公司，安评、环评机 构，可研单位，施工、 监理单位等
工作 阶段
时间 计划
目标 任务
成果 节点 营销方 案
工作内容 拟订营销方案：销售时机、销售方式、价格策略、推广策略、媒体计 划、公关活动计划、回款计划等 专项管理人员：市场、策划、销售 团队建 设 现场销售团队：外包或内建
主办单位
第二 阶段： 开发 准备 阶段
4－9 月
为项目 开发作 准备
施工许 可证、 开工典 礼
立项、规划、建设、园林、市政审查 项目报批 国土证办理、建设用地规划许可证、建筑规划许可证、施 工许可证，以及预售许可证办理等 制订资金方案：使用计划及来源 资金融通 银行、担保公司、基金公司等金融机构，保证建设资金 图纸交底、工程咨询专项审查等 临水、电、施工道路开口申请布置等 施工准备 施工围墙、工棚建设等 施工单位、监理单位、主材料供应商选定 开工典礼准备