武汉轻工大学《工程经济学》课程设计说明书设计题目：某房地产项目财务评价姓名x x x学院土木工程与建筑学院专业工程管理学号11 x x x x x x x指导教师x x x2014年1月3日目录目录 (2)一.项目总概述 (3)1.1设计目的 (3)1.2设计任务 (3)1.3设计资料 (3)二.项目总概况 (5)2.1项目概况 (5)2.2市场研究 (5)1.工程概况 (5)2.投资概算 (6)2.1基础数据 (6)2.1.1投资概算 (6)2.2项目总投资估算 (9)3.资金筹措计划 (11)3.1各项资金估算 (11)4.项目经济效益评价 (13)4.1销售收入估算 (13)4.2增值税的估算（增值税税率为17%）： (13)4.3营业税及附加估算 (13)2.1投资概算 (20)2.1.1基础数据 (20)2.2项目总投资估算 (23)2.3各项资金的估算 (25)3.1销售收入估算 (26)3.2增值税的估算（增值税税率为17%） (26)3.3营业税及附加估算 (26)4.1利润与利润分配表见表10 (27)4.2项目资本金现金流量表11 (27)4.3项目投资现金流量表12 (27)5.1盈亏平衡分析 (27)5.2敏感性分析 (27)三．方案比较 (28)1.项目总概述1.1设计目的课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。
本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。
1.2设计资料本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。
※建筑物地点：某大中城市，可参照武汉；※房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：多层、小高层或高层；※建设用地50000m2；※投资估算相关数据：（1）前期费用：土地费用：商业用途1200万元亩；住宅用途800万元亩可行性研究费：自行考虑城市基础设施配套费：80元 m2×建筑面积消防设施配套费：5元 m2×建筑面积生活垃圾服务费：12元 m2×建筑面积白蚁防治费：1.3元 m2×建筑面积勘察设计费：建筑安装工程费总造价×2%规划管理费：1.8元 m2×建筑面积（2）建设期间费用建筑安装费用：多层按1000元平方米考虑，高层和小高层按1500元平方米考虑；设备：要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。
供水电工程：自行考虑。
（3）管理费和预备费：自行考虑。
（4）其他费用：自行考虑。
※建设期：多层按2年考虑，年末付款；小高层和高层按3年考虑，每年年末等额付款；※若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处），销售时间按3年考虑；※写字楼出租按每年80%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处）；※建设资金：自有资金占总造价的35%，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按7%计算），银行贷款在年中支付；※要求自有资金率在35%以上；※建筑容积率要求（最大值）：住宅：多层2：1，高层和小高层4：1。
商业用房：5：1。
※行业基准收益率按15%统一考虑；※计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；※数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。
1.3项目概况拟建项目规模和面积分配概况:方案一：商业写字楼,其建设用地面积为50000,20层,建筑容积率为5:1,建筑面积为250000。
方案二:商品房筑住宅楼,其建设用地为50000,8层,建筑容积率为2:1,建筑面积为100000。
2.投资概算方案一：建高层商业写字楼高20层，容积率为5：1，土地使用费为1200万元亩，建设期3年，贷款年末支付，根据网上调查租金为2000元月，建设期投资分别为50%，25%，25%，运营期10年，10年后残值为40%，且银行贷款10年内还清。
方案二：该商品房住宅楼高8层，容积率为2：1.，土地使用费为800万元亩，建设期2年，销售价格为1.8万元。
贷款年中付，预期3年内全部售完，建设期投资比为3:2，销售量比各年依次为5:3:22.1投资概算（一）前期费用表 方案一（1）前期费用表:（单位：万元）序号 费用名称 取费依据 建筑面积（㎡） 费用（万元） 1 建筑安装费 1500元㎡×建筑面积250000 37500 2 土地费用 1200万元亩 75亩 90000 3可行性研究费 建筑安装工程费总造价×1％37500万元3754 城市基础设施配套费 80元㎡×建筑面积250000 20005 消防设施配套费 5元㎡×建筑面积 250000 1256 生活垃圾服务费 12元㎡×建筑面积 250000 300 7 白蚁防治费 1.3元㎡×建筑面积 250000 32.5 8 勘察设计费 建筑安装工程费总造价×2％37500万 750 9规划管理费1.8元㎡×建筑面积25000045（2）建设期费用表:（单位：万元）备注：以工程静态投资82121万元为计算基础，建设期为2年，第一年投资60%，第二年投资40%。
建设期内平均价格变化率为3%。
序号 费用名称 取费依据 建筑面积（㎡） 总费用（万元） 1 建筑安装费 1000元㎡×建筑面积100000 10000 2 土地费用 800万元亩 75亩 60000 3可行性研究费 建筑安装工程费总造价×1％ 10000万1004 城市基础设施配套费 80元㎡×建筑面积100000 8005 消防设施配套费 5元㎡×建筑面积 100000 506 生活垃圾服务费 12元㎡×建筑面积 100000 120 7 白蚁防治费 1.3元㎡×建筑面积 100000 13 8 勘察设计费 建筑安装工程费总造价×2％ 5000万 100 9规划管理费1.8元㎡×建筑面积10000018(3)建设期利息估算：预估项目贷款为58308.7万元，年利率7%，年中支付，贷款用2年投入，第1年60%，第2年40%序号 费用名称 取费依据 计算结果(万元) 1 建筑安装费 1000元㎡×建筑面积10000 2 其他费用 自行考虑100 3 设备及工器具购买费 建筑安装费工程总造价×5％ 500 4 供水电费 建筑安装费工程总造价×2％200 5 管理费用自行考虑120 67584.698基本预备费基本预备费=（建筑工程费+设备及工器具费+安装工程费+工程建设其他费用）×5％=82121×5%=4106.054106.05涨价预备费第1年涨价预备费：PC1=82121×60%×[(1+3%)-1]=1478.1781478.178第2年涨价预备费：PC2=82121×40%×[(1+3%)²-1]=2000.472000.47建设期利息估算表（万元）款项年份利息累计（万元）12 3 当年累计欠款 0 37434.19 65010.716702.01当年借款 34985.22 23323.48 当年应计利息 2448.974253.037年末欠款累计37434.19 65010.712.2项目总投资估算由上表可知项目总投资为117487.7万元，自有资金为41120.695万元，占总资金的35%建设投资估算表（万元）序号 费用名称 合计（万元）所占比例 1 工程费用合计 10700 9.10% 2 工程建设其他费合计61301 52.18% 3 预备费合计 38784.7 3.30% 4 建设期利息 6702.01 5.70%5项目投资总造价117487.73.资金筹措计划总投资117487.7万元，自有资金41120.695万元，第一年投入60%，第二年投入40%。
银行贷款按同样的比例投入。
项目总投资计划与资金筹措表（万元）序号内容年份12 1 总投资 70492.62 46995.08 1.1 建设投资 67285.206 41424.871 1.2 建设期利息 3207.414 5570.209 2 资金筹措 70492.62 46995.08 2.1 项目资金 24672.417 16448.278 2.2债务资金45820.20330546.802序号 费用名称 建筑工程费设备费 工程建设其他费 合计 比例1 固定资产费 10200 5008003.0118703.0115.90%2 征地费 60000 60000 51.07%3预备费38784.698 38784.7合计（1+2+3）117487.73.1各项资金估算（1）无形资产摊销：600003=20000万元（2）财务费用：长期贷款（45820.203+30546.802+3207.414+5570.209）3=28381.5427(万元)（3）总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费（4）工资及福利费估算：宣传及销售人员90人，每人年薪3万元，管理人员20人，每人年薪平均7万元，每年工资及福利为410万元。
（5）营业费估算：经预测每年营业费300万，用于宣传推销、广告等还款计划表（万元）总成本费用表（万元）序号内容年份3 4 51 期初欠款累计85144.63 56763.09 28381.542 当期偿还本金28381.54 28381.54 28381.543 当期偿还利息5960.12 3973.416 1986.714 期末欠款余额56763.09 28381.54 0序号项目年份3 4 51 财务费用5960.12 3973.41631986.712 工资及福利410.00 410.00 410.003 营业费用300.00 300.00 300.004 无形资产摊销20000.00 20000.00 20000.005 工程费用摊销3566.67 3566.67 3566.676 固定资产其他费用摊销2667.67 2667.67 2667.677 经营成本（2+3）710.00 710.00 710.008 总成本费用32904.46 30917.76 28931.054.项目经济效益评价4.1销售收入估算列表如下：年份销售量单价合计（万元）第一年50% 18000 9000第二年30% 18000 54000第三年20% 18000 360004.2增值税的估算（增值税税率为17%）：年份增值税率计算结果第一年9000017%15300第二年5400017%9180第三年3600017%6120万4.3营业税及附加估算根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育年份项目名称城镇土地使用税城镇维护建设税（万元）教育费及附加（万元）第一年50000×4＝20(万元) 15300×7%＝1071 15300×3%＝459第二年9180×7%＝642.6 9180×3%＝275.4第三年6120×7%＝428.46120×3%＝费及附加按增值税3%计算。