浅议集体土地使用权及其评估摘要：本文对集体土地使用权的性质、来源及取得程序进行了说明，对集体土地使用权评估操作中容易产生歧议的问题进行了论述。

1．集体土地使用权的定义集体土地使用权是集体土地所有权中派生出的权利，了解集体土地使用权之前，熟悉一下土地所有权的有关规定。

中华人民共和国宪法第十条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山，也属于集体所有”。

中华人民共和国民法通则中规定“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。

物权法第三十九条所有权的规定“所有权人对自已的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”物权法第一百一十七条用益物权：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

物权法第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。

用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

根据上述规定我们可以了解到集体土地使用权是用益物权人对集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。

理论上土地所有权及使用权是有几很多产权束组成，对此中国人民大学农业经济系的周诚教授有很好的说明，对我们理解土地所有权及土地使用权有很大的帮助，具体如下：土地宏观管理者产权束（内容从略）分割占有权使用权土地产权束土地所有者产权束收益权出让权处分权出租权分割回收权占有权使用权部分收益权转让权部分处分处转租权回收权担保权入股权赠与权从上图可以看出，集体土地使用权是占有权、使用权、部分收益权、部分处分权的集合体，他不但受制于集体土地所有权，现阶段更大程度上受到土地宏观管理者产权的相关制约。

2.集体土地使用权的种类及其来源2．1 集体土地使用权的种类从大的方面说集体土地使用权可以分为农业用地的土地使用权和非农业用地的土地使用权。

农业用地的土地使用权又分为农业用地承包经营权和自留地、自留山使用权、集体四荒拍卖使用权。

《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地”。

农业用地承包经营权又可以细分为耕地承包经营权、林地承包经营权、草地承包经营权、非农业用地的使用权又可细分为：乡（镇）、村企业集体土地使用权，宅基地集体土地使用权，基础设施公用事业用地的使用权。

2．2集体土地使用权的来源2．2．1 农业用地土地使用权的来源2．2．1．1 农业用地土地承包经营权的来源第一、根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条的规定，“国家实行农村土地承包经营制度”，即家庭通过与集体签定承包合同取得农业用地的使用权；这是初始的承包经营权。

第二，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同”。

即通过转包、出租、互换、转让、入股方式等取得的农业用地的土地使用权。

第三、根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十一条承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。

林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。

第五十条土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。

2．2．1．2自留地、自留山使用权自留地、自留山是农业合作化以后集体分配给社员长期使用的土地。

自留地主要是菜地，自留山主要为解决社员的生活用材。

这种使用权形式自确立后一直保持了下来，1982年宪法也明确肯定了农民对自留地、自留山的使用权。

自留地只能用来种植农作物，自留山只能用来种植林木，未经批准，不得改作他用。

2．2．1．3. 集体四荒拍卖使用权根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条第二款的规定“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包”。

2．2．2非农业用地土地使用权的来原2．2．2．1基础设施公用事业用地的使用权经过国家批准并经过用地补偿和安置，修建基础设施公用事业取的土地使用权。

2．2．2．2乡（镇）、村企业集体土地使用权第一，依法使用集体土地（参照国家建设征用土地的标准进行过用地补偿和安置）；第二，1982年以前通过与被用地单位签订协议使用的集体土地；第三，1962年以前调用集体土地没有退还的；第四，1982年以前农民集体自行使用本集体的土地；第五，过去经有关领导批准或同意，并进行一定的土地调整或补偿的；第六，沿用已撤销企、事业单位闲置的土地。

上述为历史形成的集体土地使用权的状况。

第七，通过出让方式取得的集体土地使用，国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提到“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。

2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第二条规定“集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。

”这是国内第一次提到集体土地使用权的出让。

第八，以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的取得。

以上为初始的取得方式。

第九，通过转让方式取得第十，通过出租方式取得第十一，通过转租方式取得第十二，通过其他方式取得以上为二次流转取得的方式。

2．2．2．3宅基地集体土地使用权第一，集体拨用；第二，通过继承、购买房产使用集体土地。

３．集体土地使用权的取得程序３．１农业用地的取得程序农业用地的取得主体：根据中华人民共和国农村土地承包法第五条农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。

第十五条家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。

根据中华人民共和国农村土地承包法第十九条的规定，土地承包应当按照以下程序进行（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；（四）公开组织实施承包方案；（五）签订承包合同。

其他方式的承包发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。

３．２非农业用地的取得程序３．２．１基础设施公用事业用地的使用权的取得程序乡镇公式设施公益事业用地包括：农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗、敬老院、幼儿园、村委办公场所等。

由农民集体经济组织或村民委员会提出，经乡镇政府审核后，向县级以上土地管理部门申请，按省、自治区、自辖市的批准权限批准。

涉及占用农用地的，应当先办理农用地转用审批，使用其他集体所有土地的，应当进行土地调换或适当补偿，使用农民承包地的，应给予安置补偿。

３．２．２乡（镇）、村企业集体土地使用权乡镇村两级农业经济组织举办的企业、农民集资联办的企业、农民个体企业及农民集体与其它单位或个人联办的企业使用本集体所有的土地。

《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第八条下列建设项目可以使用集体建设用地“兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等”；乡村企事业建设用地的审批程序一般如下：（一）用地单位根据建设项目的批文申请用地（二）选址定点（三）批准用地（四）落实各项补偿、安置方案，签订用地协议（五）划定用地（六）登记发证３．２．３宅基地集体土地使用权的取得程序宅基地是指农民的住房、辅助用房（厨房、禽畜舍、厕所）、沼气池和小庭院用地，以及房前屋后少量绿化用地。

符合下列条件的可以申请宅基地：统一规划建设的新村、居民点，需要安排宽基地的农户；原有宅基地面积低于规定标准，居住拥挤的农户；一些确需分家、分居而又无宅基地的农户；回家落户定居而又无宅基地的离退休职工及其家人、华侨等。

农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并经张榜公布无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批；其中，涉及占用农用地的，依照土地管理法第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。

４．集体土地使用权的的使用年限４．１农业用地的使用年限根据中华人民共和国农村土地承包法第二十条耕地的承包期为三十年。

草地的承包期为三十年至五十年。

林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

《中共中央国务院关于全面推进集体林权制度改革的意见》林地的承包期为７０年。

承包期届满，可以按照国家有关规定继续承包。

通过转让等其他方式取得的承包权的使用年限为首次承包合同约定的使用年限减去已承包使用年限后的剩余年限。

４．２非农业用地的使用年限公共设施公益事业用地及宅基地的使用年限一般为集体划拨的用地，一般没有具体年限的限制。

企事业建设用地使用年限国家没有明确规定，各个地方制定的标准基本为不超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限：《河南省人民政府办公厅关于印发河南省农民集体所有建设用地使用权流转管理若干意见的通知》第七条“集体建设用地使用权首次流转的使用年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。

再次流转的,流转年限为首次流转合同约定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。

”《大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》第十条“集体建设用地使用权流转土地使用年限不得超过法律和国家、省、市规定的同类用途国有土地使用权出让或出租最高年限。

具体年限由土地所有权人与土地使用人协商确定。

土地使用期限自流转行为被批准之日算起。

第一次流转以后再流转的土地使用期限，为前次土地流转合同规定的期限减去前土地使用人已使用年限后的剩余年限。

”《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条“集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。

集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”。

5．集体土地使用权的评估5．１农业用地的土地使用权的评估《农用地估价规程》中讲了有收益法、成本逼近法、市场比较法、基准地价法等，本文就收益法的有关问题进行讨论。

5．１．１农业用地净收益的确定土地年纯收益等于年总收益减年总费用。

具体的操作方法在《农用地估价规程》（TD/T 1006-2003）中有很好的说明，本文不再多述。

现就以下问题说明一下。

1、成本费用中是否应扣除人力资本的费用即人工费，作者的观点是现阶段在人均耕地较少的地区不扣除人工成本的费用。