优势引导主题定位（备选3）
纯味 尚筑
纯味——纯味建筑：建筑理念的独创和对细节完美的臻求； 纯味生活：放开压力、放开繁琐，完全享受的家庭生活； 纯味生态：水、景、绿等生态内环境的打造让你感受自然的归属感；
尚筑——上筑，上层建筑、上流建筑，体现的是为社会中坚阶层量身定做的样 板生活社区； 尚，风尚；体现了项目的时代感和现代生活气息，展现更为舒适惬 意的人居环境。
主题定位概念阶段
巢湖西城 名流生活圈
第一阶段：小富阶层的知本乐园 ——通过乐章的形式阐述项目的规划概念 示例：[四季]之声，聆听韦瓦第——景观环境 贝多芬指挥的[魔笛变奏曲]——建筑形态
第二阶段：小富阶层的生活乐园 ——通过“家”概念的打造，突出社区宜居形象 示例：恋物有道：我的新家选择景湖豪庭 爱之有理：这是一个有美、有艺术、有生活，独独没有压力的地方
营销推广战略思想
立高
对准
造势
概念营销——立高：营造一个高尚的地段，一种高贵的生活概念，使产 品一面市就站在一定的高度；
产品主义——对准：分析产品有力卖点，出击市场； 销售促动——造势：不断形成新闻热点，渲染造势。
营销推广思路
三大板块、二线作战、三线一体、点线结合
三大板块——预约、解读、体验 预约：概念得立高与传播 解读：从概念落实到产品本身，了解产品的细致特征和细节卖点，使概念与 产品相统一 体验：样板房、样板区实景展示带客户入体验境界，参与性强的SP活动展示 项目实质性的魅力。
主题定位概念阶段
城市经典 山水名居
第一阶段：酝酿一座经典之城 第二阶段：发现一座经典之城 第三阶段：珍藏一生雅致生活
居住—从住人ห้องสมุดไป่ตู้器到享受空间 LIVING
开发—从迎合市场到引导需求 DEVELOPMENT
设计—从制造建筑到回归人性 DESIGN
经 典
环境—从公共配置到环境私有 ENVIRONMENT
2、突出本案产品优势，形成以产品为核心的创意地产概念组合，建立 品牌价值；
3、竞争时利时弊：西城兵团火力目前太弱，独家试唱势单弱薄，本案 区块的其他项目的启动，虽然带来了一定的竞争压力，但从全市的 角度来看是对西城兵团兵力的有力扩充，区位形象和关注度会随着 上市楼盘的增多而日益提高。
用兵之道
突破点： 1、战局如何？（市场状况） 2、致胜点如何？（目标客户） 3、我方兵力如何？（卖点整合） 4、如何调动兵力攻击？（整合战略） 5、战局如何部署？（战术）
致胜点=目标对象群
22－27岁
即将结婚的年轻人， 收入虽然不高， 但有父母的支持
置业者年龄
28－35岁
两房为主
两房和紧凑型 与父母住在一起， 三房为主 随着孩子的逐渐长大， 自身收入的逐步提高， 考虑和父母分开居住
定位： 城市25～35岁之间 的成长型人群， 20%的稳定型人群
35-40岁 事业、工作稳定， 收入可靠，
致胜点=目标对象群
客户群购买动机：
购买用于结婚 拆迁购买：对政府提供的安置用房不满意，但又买不起中心城区住宅，而转向购买本小区的人。 转移购买：本身买不起中心城区住宅的人，但又要居住，只要转向价格便宜，地段稍微偏一点的
区域。 安家购买：在巢湖打工的年轻人，习惯了巢湖的生活，但经济实力不是很雄厚，买不起市中心的
销售比例
30% 25% 25％ 10% 90％
酝酿期以多层房源作为试推重点，试探市场反应； 公开期首先消化预订客户，试推单栋小高层； 强销期重点促销主力房型； 持续、清盘扫荡期则做相应的广告企划诉求调整，扫荡余房。 整个销售计划按14个月编制（包含酝酿期），实际销售周期11个月左右时间。
销售策略之人员配备
销售策略之指导思想
势：
“势”与“节”
每期： 蓄势 造势 升势 收势 （开盘前） （开盘）（强销期）（清盘）
节：在销售过程中注意控制节奏，即开闸放水、房源开放节奏、分期分批发售房源， 避免全面开花，销售散乱，整盘失控。
销售策略之价格策略
全程价格策略
低开高走、适当销控
后期（三期产品或销售率达到70％）视市场竞争状况的变化、消 费力的变化而相应调整销售措施
1、近市中心地段 2、智能化配置高
1、物业费高 2、规划无特色
1、价格较实惠 2、二房比例高，去化快
1、规划无特色，尤其是小高层规划欠佳 2、商业空置率高
1、集中式绿化景观优良
1、房型偏大、总价高
1、依托一中的教育优势 2、整体规划较好
1、商业体量大、空置率高 2、体量大、但产品单一
1、地段好，城市的北大门
*市区商业中心配套 * 内环境优势 *地产商品牌优势 *价格优势
*道路环境优美 *一中教育环境 *品质社区较多 *部分内环境优势
*地段优势
*前景规划优势
*产品创新力优势 *未定的产品优势
*地产商品牌优势
✓经历地产开发起步阶段，目前巢湖地产市场竞争局面将逐步加剧，且竞争局面 将随着城市拆迁力度的加大在2－3年内发生更大的变化；
销售策略之价格策略
阶段性价格定位
拟采取3-5-2价格策略
30%以平于全程均价进行公开发售，积累人气造成抢购现象，制造明星楼盘。 50%以高于全程均价促销，加速推动市场人气，争取名利双收。 20%高于或低于（视市场竞争状况的变化、消费力的变化而调整）全程均价销售，扫
荡余房，促进成交回笼资金。 注：预订或公开销售初期应保留一定比例的广告户（售价可能会低于平均底价）来达
售后服务 物业服务
销售服务
服务
经典建筑
自然生态
产品支撑
现代时尚
推广主题支持体系
城市经典 山水名居
建筑的创新点 为景观和阳光而生的房型设 计 西班牙异域建筑风情 道路广场主题 组团主题 水景主题 商业中心广场 社区会所 地中海风情商业街
品 宅
树 韵
形象塑造
优势引导主题定位（备选2）
西班牙风情全景社区
项目销售经理 项目销售副专 项目销售人员 项目助理 企划小组
1人 负责整案销售业务推展、控制 1人 协助项目经理行使整案销售业务推展、控制的职责 6人 负责日常销售接待，客户追踪 1人 负责预、销售合同签定、登记及办理按揭贷款手续 3人 全面负责整案的广告企划、包装、实施推广、营销策
策划
策，竹简； 划，戈与刀两种兵器。
策划，运筹帷幄。
如何玩兵？
突破点： 1、战局如何？（市场状况） 2、致胜点如何？（目标客群） 3、我方兵力如何？（突破点） 4、如何调动兵力攻击？（整合战略） 5、战局如何部署？（战术）
用兵之道
突破点： 1、战局如何？（市场状况） 2、致胜点如何？（目标客群） 3、我方兵力如何？（突破点） 4、如何调动兵力攻击？（整合战略） 5、战局如何部署？（战术）
巢湖地产兵力布局
各兵团主力部队
中心区兵团 金码头城
向阳路兵团
世纪大道兵团
城市风景 时代春天 徽商国际花园
世纪新都 新都华庭 东方景苑 阳光花园 太阳岛花园
北门兵团
西城兵团
城市之光
本案 国际花园（预推） 丽景国际（预推）
各兵团主力核心卖点
中心区兵团
向阳路兵团
世纪大道兵团
北门兵团
西城兵团
*中心区位置优势 *交通便捷优势
成目标。
销售策略之一期销售控制执行
阶段/时间
酝酿期 2006年8月-2006年10月
公开期 2006年11月-2006年12月 强销期 2007年1月-2007年3月
持续期 2007年4月-2007年6月 清盘期 2007年7月－2007年8月
（二期酝酿期） 合计
时间跨度 3个月 2个月 3个月 3个月 2个月 14个月
两房和紧凑型 原有居住区环境老化， 三房为主 需要改善居住条件
致胜点=目标对象群
客户区位来源
25%
居巢区 周边城市及区县
75%
致胜点=目标对象群
置业者活动：
重视家庭和子女教育 积极的改善生活品质 追求更惬意的生活方式 对居住的要求已从普通居住转化到对环境对生态的追求 他们是巢湖的中坚阶层
健康西路 街面围板
优势引导主题定位（备选1）
城市经典 山水名居
经典的内涵该如何来诠释？ 一、经典代表的是传承与创新：传承了文化、创新了产品 二、经典代表的是对文化的尊重：山水文化是巢湖文化的精神所在 三、经典代表的是产品力的保证：精雕细刻、精心打造的产品才是好产品 四、经典放置于城市，是对城市人文的尊重，是对城市建设的贡献与领航
1、地块被保留建筑分割，整体性较差
2、产品多元化、高层规划新颖 2、高层体量大，新产品的市场接受度未卜
本案兵力优势
核心卖点
辅助卖点
攻击支持
产品力 西城规划
现场
西班牙式建筑风格，异域风情、巢湖首创 小高层底层架空，只为景观通透性 空中花园、大露台 房型精心布局，客厅为景而生 部分错层结构，体现一梯一户的尊贵 居巢区政府、体育馆 跨湖大桥 滨湖绿化景观带
预 智能—从网络工具到现实关怀 SMART
期 生态—从自然景观到人文生态 ECOLOGY
文化—从营销标签到精神内涵 CULTURE
消费—从外在炫耀到个性享受 CONSUME
“城市经典”精神提炼
【韵】恬然，清雅。家，是文化的延伸。——精神层面 【树】生活，呼吸，心情，都是绿色的。——生态层面 【宅】建筑如人。好的建筑，能容者，养心。——产品层面 【品】和谐，凝结完美。珍藏的健康品位。——总体及配套层面
竞争对手的优势与不足
项目 世纪新都
新都华庭
城市风景 阳光花园 时代春天 东方景苑 城市之光
优势
不足
1、前期的示范效果 2、景观环境好 3、建筑个性强
1、价格较高 2、商业面积过大
1、世纪新都示范作用 2、发展商品牌的积累 3、建筑有创新性 4、景观效果大手笔