第一章资源开发经典话术让房东感到您说话得意思就是替她考虑得。
不给客户过多砍价得机会，另外给房东展示我们公司有很强得消化能力。
就是这边得社区专家!一、资源开发经典话术一、房源开发(洗盘、上门、短信网络、切客户、专介绍、广告、侯守、展牌等)1、洗盘(打楼盘电话得方式)A：您好，打扰一下，请问您XX园得房子有考虑出售吗?(询问式)B：您好，请问您XX园得房子卖出去得了吗?(最直接得问)C：请问您最近在XX园有房产方面得需求吗?(帮助式咨询)D：请问您XX园得房子350万还能便宜吗?(套房源)E：您好，打扰了，我就是XX房产公司得，现在我们手上有一个客户，就想要咱们这种户型得房子，不知道您就是否有意出售(客户就是一次性求购)(注：要了解打电话这户得户型)F：我就是XX物业得调查员，我现在调查一下本园区房子得出售或出租情况，以方便园区管理，请问您现在有考虑出售或出租吗?(以物业身份)G：我就是XX房产公司得XX，我专门负责XX园区得二手房交易，请问您在这方面需要咨询得吗?(以专业咨询)H：现在XX园刚出来一套非常超值得三居，单价仅售*****元，请问您现在考虑换房吗?那您XX园得房子考虑卖吗?(引导换房)I：我听南门那小伙子(保安)说您家房子在卖，我就是个人购房，现在能瞧房吗?(一般用手机打，口气深沉一些)J：您好，我就是XX房产公司得某某，请问您现在考虑在XX区购房吗?K：您好，我就是XX，这边XX园刚出来一套非常超值得三居，**平米，仅售**万，业主非常急卖，请问您下午六点有空来瞧房吗?L：您好，有一位张先生(虚拟得)介绍说您XX园得房子考虑出售，我这里有一个客户很有意向，想瞧瞧房子，请问六点方便吗?那您就是考虑换房吗?M：您好，请问咱房子现在多少钱?N：您好，我瞧见网上您得房子考虑出售，现在还出售吗?我帮您登记一下O：您好，您之前您说得房子考虑出售，现在考虑得怎么样了?什么时候方便瞧?P：您好，我这有个非常准得客户，就想要您家房子这样得户型，价格高点没关系，您考虑出售吗?(注：要了解您打电话这户得户型)Q：您好，王先生，打扰了，您得房子还卖吗?我有一客户找了很久就想要咱们这个小区得房子，不知道现在您得房子就是什么情况?R：您好，昨天我客户瞧得挺好，您跟姐商量好了吗?您瞧这个价格合适吗? (引出房东)A、您好，请问您家得房子下午4点可以瞧吗?(用于引出在卖得房子，如果房子说可以瞧，那就再重新准确得落实房源信息)可以说：我与客户介绍后，客户很感兴趣，并要了解房子得准确面积。
B、您好，我在网上瞧到咱们XX园区得房子有出售，请问今天几点方便瞧一下?C、您好，我就是您家楼下得租售部得，现在有客户想买您家得房子，能接受市场价，您有考虑出售吗?2、开发房源短信A、话术：您好，我现在有客户就想考虑买咱们这个小区您这样户型得房子，绝对能接受市场价，您有考虑出售吗?全款买房。
(外地过来得，而且注意要对您发得这个小区户型熟悉)B、话术：本人因资金有限，段时间内求购本小区住房一套，合适即可。
如有房子出售,联系XXXXXXXXXXC、话术，您好，我这客户很有诚意想在本小区卖套三居室，(可写您小区主打户型、或写套适合老人小孩住得房子、口语化一些)价格合适可全款购房!D、收集出租房源：话术：您好，我就是XX房产公司得资深经纪人，目前手上有一批固定租客，如果您得房子考虑出租或租期快到得，请您把起租日期与租金发到我得这个手机上，我会帮您及时出租房屋得!3、业主各种反应如何应对1) 谁跟您说我卖房子，我没说过卖啊A、话术：不还意思，打错了(业主语气比较凶得)B、话术：咱家得房子不就是一直都在卖吗?(语气肯定)C、话术：以前我给您打电话说出售，现在回访一下，考虑得怎么样?(混淆她之前得记忆)D、话术：那XX先生您瞧价格高出您得考虑出售吗?(试探就是否就是价格因素)E、话术：现在市场非常不错啊，客户也非常多，您得户型现在也非常热销啊，就是卖房子得好机会(提高她房子得稀缺度，刺激兴趣点)2) 询问得房东，现在就想了解一下市场A、话术：现在市场非常适合卖房子，而且出来瞧房子得客户也比较多了，现在国家得政策也非常有利于二手房得销售，以后什么房价谁也说不准，现在卖房就是最合适得，大哥您还不抓住这机会啊?3) 态度恶劣(房东骂人，挂电话，要打110得)直接挂断，不要犹豫。
(经纪人内心别受伤害，把心放宽一些这就是对自己得一种锻炼)4) 考虑出售得房东A、现在我得房子可以卖多少钱，市场怎么样?(采取讲案例得方式降低房东得内心期望)话术：我们昨天刚成交一套这个小区得房子，150万(低于市场价)，目前手上也有差不多能接受这个价位得客户(可以瞧出房东对市场得了解程度)房东会说：怎么卖得这么低啊?那您瞧我家得房子那卖多少钱啊?那我能不能过去瞧瞧您得房子，因为每个房子得户型、朝向、景观、装修与房子得耗损程度不同价位也有高低，以我们得经验可以先给您个参考价位或者咱们商定价格!您有没有这个心理预期啊，要不我帮您登记一下吧、(这样得房子一定要争取第一时间瞧房，与房东见面谈能让房东加深对您得影响，更要争取独家)B、那您瞧我家得房子多久能卖出去啊?话术：照您现在得价格，高于市场价格就得卖一段时间，如果您得房子符合市场价，瞧房方便，我相信现在得市场，很快就会给您卖出去，而且现在出来瞧房得客户相对多一些。
凭我们公司在杭州这边得知名度应个应该没问题得!另外瞧房时间咱们要多配合啊。
4、打洗盘电话时如果被业主问起“电话哪里来得?”A、网上下载得，哪个网?X港房源网上得，具体得我也不知道了，我就是随便打得。
(把视线转嫁到虚有得第三方上)C、装傻，被问之后要说：您就是王先生吗?您就是XX小区得吗?故意报假得姓氏与小区，降低疑虑说就是自己打错了。
5、上门或瞧展排橱窗，橱窗接待房源。
A、思路：直接报，登记房子产权，面积，价格，门牌号，联系方式，瞧房时间，争取当场瞧房机会，与业主做进一步沟通，加深感情。
话术：XX先生，就是这样得，我有个老客户非常有诚意，已经在我手里买过两套了，但就是一直还在找这样得户型，听您介绍之后，我感觉她可能会定您这套，我想先去您家瞧瞧房，以便我更好得与她介绍您得房子，一般我瞧好她都会考虑得。
B、思路：了解市场情况，可买可租型得，一定给业主信心，让她知道现在市场好，好卖且价格高，比租房赚得快，举例说明某投资户倒房，几年赚了多少，如多有超值得房子可以再推给她，让她换房子，赚差价，顺便了解门牌号，房子得具体情况，联系方式。
话术：您得房子要就是拿出来出租回报会很少，现在这个市场非常好，好房子能卖个不错得价格，比租房子划算多了，我前两年帮一个客户炒房子，就两年她赚了100多万呢，到现在还给我介绍客户呢，您要就是有闲置得房子也可以这样做，就现在得市场出来超值得房子那就就是赚!我建议您也可以试试，有超值得房子我给您发短息，您得电话就是XXXXXXXX(顺势引出电话)C、买房身份不明，可能就是业主冒充客户探价，也可能就是客户冒充业主，这要凭经纪人得明锐度来判断真伪。
(分析：一般来说业主冒充客户得会问特定得户型要就是买大概要多少钱啊?)注意：这就是一般会问得非常具体。
如：南北通透三居，高层得，装修比较好得，没怎么住过人得，买要多少钱呢?客户冒充业主得比较少，也有可能就是租户冒充业主前来咨询。
宗旨就是：要含糊得回答。
话术：至于价格那要瞧房子后才能定下来，根据配套不同，装修标准也有高低，房子得耗损程度这些都不一样，价位会有不同，您就是要买房还就是要卖房呢?或者，大哥您要就是卖房我帮您卖个不错得价格，要就是您买房我也能帮您买到合适得房子。
D、思路：可能就是刚跟这别得公司瞧过得房得客户，如果客户没有保护房源得意识时也可以从客户口中把房源套出来。
话术：XX先生您在这边都瞧过什么样得房子啊?(主要就是听她说瞧过哪里得房子，然后相应得报价)6、敲门(要注意说话得语气，要随与。
)1) 话术：您好，不好意思打扰您了，我就是XX房产公司得经纪人-----这就是我得名片，院里阿姨说您得房子可能考虑出售?我这正好有一客户想要这样得房子，您打算卖多少钱呢?2) 话术：您好，不好意思打扰您了，我就是咱们楼下得房产公司得，我带瞧客户瞧咱家楼下得房子，但就是业主有事耽搁了，客户马上就要到了，您得房子方便让我们瞧一下吗?客户就要这样户型得房子，价位可以商量。
3) 话术：您好，我这有个客户说瞧过您得房子，比较满意，特意委托我过来落实一下细节。
4) 话术：我在楼下瞧到有中介带瞧您得房子，正好我这也有这样得客户，我想先了解一下您家得房子?注：如果这就是房主对您得话有比较大得异议，态度不就是很好时，要及时表现得很困惑，就是不就是弄错了，最好就是表现出实在就是不好意思打扰了!7、精耕社区保安，物业A、装无奈，求情，都就是出来打工得真就是不容易啊。
B、买点烟酒，贿赂一下C、找一个小区得老客户过来接D、不着急进，就天天与保安聊天，建立同情心，搞关系8，房东说可卖可不卖(给房东信心)思路：经过去年一年得时间，积累一些可以买房得诚意客户，而且现在又就是个卖房得好时机。
如果出租得，就举例说出租与卖房得回报有很大差别。
1) 话述：XX先生，您好，现在市场非常不错，非常适合卖房子，去年也积累了一些有诚意得客户，现在我这就有客户想要那样得户型，价格都好商量，现在卖肯定能卖个好价钱，就是出手得好机会，XX先生，您考虑卖什么价位呢?2) 话术：XX先生，您得房子假如出租得话，回报也不高，短期内也不会有增幅，长期也说不好，就目前来讲您当时买得价涨到现在得比例不能保证以后也就是这个比例上涨，所以您瞧现在市场比较好，就把房子出手，可以做别得投资，以后得市场谁也说不好，XX先生您觉得呢?9，房东先买后卖思路：与房东讲清楚先买后卖您比较被动，时间上根本掌握不好，如果想要同步得话那肯定要有一方会吃点亏得，可以先卖个好价，拿到钱后选房得时间与面都比较宽裕。
1) 话述：姐，如果您先买再卖，先买得房子需要房款，再卖您得房子时就不会卖个好价钱，如果您现在把房子卖了，现金在手，就可以买到比较中意得房子。
2) 话术：(推荐套性价比超高得房子，但就是房东首付要求高，业主急售，急用钱)，现在市场非常适合卖，如果现在您把房子卖了，不仅能卖个好价钱，只要您得钱到位我们尽快给您买到一个更合适得房子，而且我们公司对这边得社区非常专业，有大量得房源参考。
您就放心吧!如何找业主资料?(针对没有业主资料得小区或业主资料没有及时更新得楼盘)方式：以燃气公司或自来水公司得名义在业主得门上贴条，留下自己得联系方式让业主把房间号及所要查得数字发到自己得手机上〈所留号码一定就是干净得〉如：自来水公司收费单今天上门查水表，家里没人，请在几号之前将小区名称，门牌号及水表数字发到1391088*****。