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房地产投资分析报告


财务费用
资金筹措
资本金
预售收入
预租收入 其他收入
其他
借款 固定资产投资长期借款
自营资产投资人民币借款 自营资产投资外币借款
房地产投资人民币借款 自营资产投资建设期利息借款
经营资金人民币借款
合计
1
2
3
47679.5 28801.8 9393.4 9484.3
47679.5 28801.8 9393.4 9484.3
基础设施 (含道路、绿化、
130
4 配电房、化粪池、室外
管网 )
( 5)开发期税费估算合计: 1479.2 万元
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
项目 配套费 质检费 建筑管理费 卫评费 环评费 墙改基金 绿化费 白蚁防治费 土地使用费 再就业基金 教育专项基金 编标费 招标费 规划许可工本费 土地证工本费 施工许可证
清运 场地平整费用
单价(元 /m2) 4500
4500
175
175
土地面积 ( m2)
48154
合计金额(万元) 21669
843
( 2)前期工程费合计: 269.7 万元
序号
1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 3
项目 规划、设计、可研
费 规划费 设计费 可研费 水文、地质勘察费 测绘费 勘探费 策划费
6 利润总额 16432.35 -28540.20 1429.15 19963.13 19037.47 4541.90
-28540.20 -27111.05 -7147.92
7 弥 补 以前 年度亏损
7147.92 1429.15 19963.13
8 应 纳 税所 16432.35
得额
11889.55 4541.90
1.5 年末借款本
6801.8 8097.6
息累计
3
还本资金来 16843
0
8097.6

3.1
上年余额
3.2
摊销
3.3
折旧
3.4
利润
3.5 可利用售房
8097.6
收入
3.6
其他
4
偿还等额还
7776.1
款本金
5
偿还长期贷
8097.6
款还本金能

6
长期借款偿
3
还期 ( 年)
3 647.8 8097.6 7776.1 321.5
4 21292.1 32650.2 1390.2
5 5079.8 7815
1.1.2 小高层(二 期)
1.2 售价 (元/平 方米 )
1.2.1 多层(一期)
78150 7000
39075
31260
7815
7000
7000
7000
6500
1.2.2 小高层(二 期)
1.3 销售比例 (%)
1.3.1 多层(一期)
30,40, 50 超率累进税率
资金使用筹措表(单位:万元)
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.6.1
2.6.2 2.6.3


总投资 自营资产投资
自营资产投资借款建设期利息
自营资产投资方向调节税
经营资金 开发产品投资 其中:不含财务费用
9 所得税
5422.68
10 税后利润 11009.67
3923.55 1498.83 7966.00 3043.07
公益金
550.48
398.30 152.15
法 定 盈余 1100.97
公积金
796.60 304.31
任 意 盈余 公积金
14 加 :年初未 分配利润
15 可 供 投资 9358.22
①建设期利息
第一年计息: 261.61
第二年计息 381.41
建设期利息合计为 643.02
前两年本金和利息和为: 16195
②还款期利息(等本偿还并支付利息)
第 2、3 本金为 7776.1 ,利息为 321.5
第 3 年付息: 647.81 第 3 年年末还本付息为 8745.4
46388.7 28540.2 9012 8836.5
1290.8 261.6 381.4 647.8
47679.5 28801.8 9393.4 9484.3
22000 22000
8836.5
8836.5
16195.2 15552.2 15552.2
6801.8 9393.4 6540.2 9012 6540.2 9012
6500 100
6500
6500
0
60
35
5
10
1.3.2 小高层(二
100
期)
2 经营税金及 10539 附加(万元)
2.1 营业税 (万元)
3513
2.2 城市维护建 245.91 设税(万元)
2.3 教育费附加 (万元)
105.39
3 土地增值税 (万元) 3575.55
4 商品房销售 56145.45 净收入
关于余东房地产开发项目投资分析与财务计划报告
假设条件
( 1)该项目拟三年建成
(2)报告中有关成本的明细参考余坤房产并稍微修改
投资估算
1. 数据来源:
( 1)土地费用合计: 22512 万元
序号 1.1 1.1.1 1.1.3 1.1.4 1.2
1.2.1 1.2.2
项目 土地取得成本 土地使用权出让金 拆迁安置补偿费 土地相关税费 土地开发成本 地上物拆除、渣土
10441.147 28799.628 19037.475 4541.901
- 6-
8.2 利润估算
项目损益表(单位:万元)
序 项目
合计
1

1 售房收入 70260.00
2
3
4
5
11677.70 32210.40 21292.10 5079.80
1.1 商 品 房销 70260.00
售收入
11677.70 32210.40 21292.10 5079.80
1290.8 261.6 381.4 647.8
- 5-
8 经济评价
8.1 收入估算
售房收入表

项目
合计 1
2

1 售房收入
70260
11677.7
(万元)
1.1 可销售面积 105954
16682.4
(平方米 )
1.1.1 多层(一期) 27804
16682.4
3 32210.4 48806.4 9731.4
第一年投资: 28540.2
销售面积: 105954 销售收入: 70260
- 3-
其中:自有资金: 22000(其中, 21699 用于土地出让金, 301 万元用于其他) 银行贷款: 6540.2
第二年投资: 9012 (全部来自于银行贷款)
第三年投资: 8836.5 (全部来自于销售收入)
( 3)详列财务费用估算过程 在计算之前,分析一下本项目的计算期。建设期 3 年,本项目分两期建设,从第 2 年开始 计;还款期 2 年,从销售期第 2 年开始计,销售期为 4 年
1137 3513 1479.2 434.8 1895 1290.8 47679.5 47679.5
- 4-
7.3 资金使用及筹措表
税费利率表
税费项目 营业税
城市维护建设税 教育费附加 企业所得税
房产税(按租金) 公益金
法定盈余公积金 任意盈余公积金
不可预见费 土地增值税
税费率( %) 5 7 3 33 12 5 10 0 5
建设期利息
合计 16843
1
2
6801.8 9393.4
6801.8
6540.2 261.6
1.2
本年借款 15552.2 6540.2 9012
1.3 本年应计利 1290.8 261.6 381.4

1.4
本年还本付
16843

8097.6
还本
15552.2
7776.1
付息
1290.8
321.5
其中:本金为 7776.1 ,利息为 969.3
③项目总投资的估算
不含财务费用的总投资 +财务费用: 47679.5
其中,开发成本: 41738.7 开发费用: 5940.8 (其中财务费用 1290.8 )
7.2 投资估算结果
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
(万元)
0
50
40
642.2735 1771.572 1171.0655 279.389
583.885 1610.52 1064.605 253.99
40.87195 112.7364 74.52235 17.7793
17.51655 48.3156 31.93815 7.6197
594.28 1639.2 1083.56 258.51
- 2-
626
估算说明 ( 元 /m2) 80 3 1.2 1.4 1.2 12 10 2.3 4 10 10 2 1 0.5 0.5 0.5 139.6
说明
1
土地费
2
前期工程费
3
建安工程费
4
基础设施费
合计
1
不可预见费
2
管理费
22512 269.7 14492 626 37899.7 1895 1137
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