建荆州荆州太阳城物业管理案天津顺驰物业管理有限公司荆州分公司2004年7月15日目录一、项目概况二、物业管理容三、前期物业管理1.早期介入服务2.接管服务3.入住服务4.日常服务四、组织和管理制度五、物业管理总体目标与分项目标六、成本测算七、服务容、标准及质量保证措施八、附各种工作流程和管理规定荆州太阳城一、项目概况1、太阳城简介1）地理位置该项目位于荆州市的沙市区，荆襄南道以南，长港路以北，工农路以东，园林路以西。

2）建筑物概况本项目为一住宅小区，由多层住宅、小高层住宅、会所、商业街组成。

其中二层半的住宅4栋；四层的住宅17栋；四层半的住宅84栋；六层的住宅90栋；十一层半的住宅17栋，部分设地下室一层；会所三层；商业街二层；总建筑面积为310000M2，其中商业面积15000 M2，住宅面积295000 M2。

整个小区被环形道路及两横一纵的车行道划分为若干个住宅组群。

整个小区的总体建筑轮廓，采用低层、多层和小高层相结合的式。

在景观界面的核心位置和小区北部边缘设置小高层，一面充分利用建筑间距提高容积率，另一面在小区北部及中部形成鲜明的景观意向以加强小区的整体感觉；多层住宅主要包括5-6层的条式住宅及四层退台式住宅和叠拼住宅。

低层住宅则为三层联体别墅。

3）区配套设施、设备太阳城项目规划有大型水面湖景、中庭花园、VIP会所、商业街、运动休闲等公共设施，且建立有电子安全防系统：界红外线对射报警、公共区间闭路监控、保安24小时电子巡更、门禁及车库管理。

小高层每栋配有低速电梯及变频水泵满足了住户出行、生活的需求。

4）物业管理用房A.临时性用房具体位置：荆州植物园太阳城南门销售中心第二层用房面积：54平米B.长期性用房具体位置：荆州植物园太阳城商业街1号楼第三层用房面积：总计240平米二、物业管理容物业管理以政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系，为住户提供全位服务管理，服务项目呈现多元化、全位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理服务、环境卫生管理服务、治安消防管理服务、绿化管理服务、车辆交通管理服务和其它公共管理服务”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（非合同全位、多层次的综合服务）。

一）、常规性公共服务即物业为履行物业管理合同，向全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区住户都可以享受到的。

它贯穿于物业管理之中。

如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等，我们将为业主及住户提供专业、入微、优质的服务。

1、房屋及公共、共用设施设备管理服务1）房屋建筑公共部位得到维修、养护和管理围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

2）公共、共用设施、设备的管理围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼消防设施、电梯、水泵房。

3）市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地上车库等。

4）智能化设施设备围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室红外线报警系统，界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

2、环境卫生管理服务对小区公共部位和区域的环境卫生进行管理，是一项经常性的管理服务工作，它包括小区公共部位和区域的清洁、卫生及各种垃圾的收集。

各种环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。

通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务及高质量的生活场所。

3.绿化管理服务绿化的功能是美化人居环境，提高人们身心健康水平。

通过专业化人员的管理，科学合理地保养、管理小区的绿化，使小区绿化达到绿草荫荫、绿树成荫的效果。

绿化管理的主要容是树木、花卉、草坪的养护。

树木、花卉的养护：主要容是浇水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病虫害、养护。

4、治安消防管理服务治安消防是小区物管工作重点之一。

要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

治安消防管理是为了保障所管物业区域的财物不受损失，人员不受伤害，维护小区正常的工作、生活秩序。

对消防工作实施管理，预防小区物业区域火灾的发生。

最大限度地减少火灾损失，为住户的生活提供安全的环境，保护小区业主、住户的人身和财产的安全。

5、车辆交通管理服务对小区各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，从而创造优美的辖区环境。

6、其它公共管理服务在小区物业辖区里，为确保小区业主及住户的生活安全及小区的整体美观，特定的各种管理服务制度如：装修管理规定、停车场管理规定、公共设施设备使用规定、小区消防管理规定等各种规定，有效地为业主创造一个舒适、安宁的生活环境。

二）、委托性特约服务是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水及水泵的维修保养等。

我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

三）、经营性多种服务即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。

营造太阳城温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更便、更迅捷。

顺驰物业的便民服务有多年的工作经验，真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事来体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平，从而使每一位业主及住户都能体验到生活在顺驰太阳城这个温暖大家庭的幸福。

我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

三、前期物业管理一）、早期介入服务前期介入工作充分与否将直接关系到接盘以后的服务水准。

容包括工程施工现场的跟进、参入各种隐蔽工程验收和房屋及其配套设施的验收、小区有关文件的收集、政府主管部门的联络、销售配合、入住文件的准备、管理处装修、人员招募及培训等项目。

本公司将于《前期物业委托管理合同》签订后即刻启动前期介入工作。

前期介入工作主要致力于了解现场工程进度，以及从物业管理角度提出相关工程问题的建议，并适时提交《工程相关问题联络单》。

组建物业管理服务中心筹建小组➢组建物管服务中心筹建组选派具有丰富物业管理服务工作经验的项目管理人员组建物管项目筹备组。

人员包括：工程技术、客服、行管、丰富物管经验的项目经理。

➢参与物业规划与设计参与规划与设计应从实用、耐用、安全、便、美观、节能、利于管理及节省运营费用等多个面考虑，提供规划与设计意见供开发商、规划、设计部门参考。

(如房屋实用率、空调主机预留位、空调冷凝水集中排水管、各种标示牌等的配备、安防系统的设计规划、物管用房及各种附属设施的设置)➢参与项目建设管理配合开发商和监理单位对项目建设施工质量进行监督和检查，减少和防楼宇建设施工中出现有碍使用和安全的质量问题和施工遗漏问题，减少今后物业运营中的维修保养开支。

重点跟踪各种防水施工、道路施工、回填土工程、门窗材料、给排水施工、机电设备施工。

➢定期联络沟通定期与开发商进行会议交流，沟通物管进程；定期参加工程会议，对在工程跟进中发现的影响今后安全和使用的质量问题与开发商和施工单位沟通。

➢收集文件及建立物业档案及时收集当地各种物业管理文件，并建档；收集物业各项批准建设文件；各项施工承包合同、协议建档；收集项目施工图纸，了解项目建筑部结构；收集各单项竣工图纸。

➢销售服务为现场售楼处提供保安、清洁、招待服务；派遣物业顾问现场答疑；对置业顾问提供有针对性的物业管理基础培训，统一有关物业管理问题的回答；做好有关物业管理意见的收集。

➢对外联系区房管部门的联络；物价部门的联络；邮电部门的联络；环卫部门的联络；供水/电/气部门的联络；地区公安派出所的联络；有线电视传播点的联络；各承包的联络。

➢行政确定人员定编和组织结构；确定人员招骋、培训计划；制定、外部管规制度；订制前期物管合同、临时管理公约、装修管理规定。

建立财务制度，制作物业管理财务运营计划。

二)、接管验收(交房前三月)小区接管验收前的准备工作1)成立物业管理处，招骋各岗位人员，草拟各类员工岗位职责，进行岗前培训。

2)草拟各种规章制度，工作程序、岗位职责等。

3)编制业主手册及对外规章制度。

4)组成小区接管验收小组。

5)编制小区验收计划。

6)工程部人员进驻现场，参与机电设备的安装调试，熟悉各类设备构造、性能、水电线路铺设位置及走向。

7)制定验收案，统一验收标准。

8)准备各种验收表格。

接管验收具备条件1）建设工程已全部施工完成，竣工验收合格。

2）供电、给排水、供暖、卫生、道路等小区附属设备设施正常使用。

3）小区及小区道路的名称应有地各管理部门审核的批准书及经公安部门审批、编正式门牌。

4）验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收。

5）对住宅的主体结构、外墙、楼地面、装修及电气、水、卫生、消防、供气、电梯等附属工程进行质量与使用功能的检验。

6）检查不符合标准的项目，提交整改通知书，移交工程单位进行整改。

7）小区的实物验收，做到三符合：一是图纸与设备规格、数量符合；二是工程主要设备实际安装位置及设计安装位置符合；三是系统的技术性能应与设计的功能符合。

8）依验收列出各项工程验收报告9）物业公司会同开发单位、施工单位、施工监理单位签字生效，并将资料收归存档。

小区接管资料收集容1）产权资料A.项目批准文件B.用地批准文件C.建筑执照D.拆迁资料E.业主姓名、产权、位置、建筑面积清单2）技术资料A.竣工图：总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。

B.地质勘察报告C.工程预决算分项清单D.图纸会审记录E.竣工验收证明书F.工程合同及开、竣工报告G.工程设计变更通知及技术核定单位H.隐蔽工程验收签证I.沉降观测记录设备及主要建材质量保证书，或合格证书。

供水、供暖、管道煤气试压报告。

成立接管验收小组1.参与竣工验收工作；2.竣工验收后及时作好有关遗留工作报告并跟进；3.接收工程图册和相关资料；4.与工程部协调制定接管验收标准；5.确定物业正式接管时间；6.制定各种验收记录表格；7.建立设备、设施管理档案；收集业主资料1.接受业主、住户全部资料；2.建立业主、住户档案；协调统一接管验收标准物业接管验收主要工作容是对其安全性和使用性进行验收，由物业依相关接管验收标准(建设部ZBP30001-90标准)制定符各本物业验收标准，并发送至相关承包商，统一标准，协商接管验收时间。

标识、标牌制作办公区标识及装修；管理及服务人员的制服和胸牌；平面图及各指示图和宣传广告栏；小区交通标识；公共设施绿化标识；机电设备及其运行状态标识。

工程完善和工程遗留问题处理➢工程完善、改造➢工程遗留问题➢处理1、对所发现须完善改进、保修的问题项目，应及时与开发商进行沟通汇报，由验收接管小组作好与施工单位的协调联系工作。