16.50 元/㎡
（4）
(2)×5%
330.00 元/㎡
二
年运营费用
（5）+（6）+（7）+（8）+（9）
947.38 元/㎡
（5）
管理费用
(一)×3%
188.60 元/㎡
（6）
维修费用
重置价格（1600元/㎡）×2%
32.00 元/㎡
（7）
保险费用
重置价格（1600元/㎡）×0.2%
3.20 元/㎡
（8）
税金及其附加费 土地收益金（划拨土 地） 房地产年纯收益 房地产剩余使用年限 内的收益单价
(一)×11.51%
723.58 元/㎡
（9）
0×12
0.00 元/㎡
三
（一）—（二）
5339 元/㎡
四
(三）/7.34%×[1-1/(1+7.34%)^35]
66643.03 元/㎡
五
剩余年限土地收益价 值 重置价格（16பைடு நூலகம்0元/㎡）×95%
重置价格是根据估价人员 对类似房屋的开发成本、 税金、利润等调查了解后 确定
包括房产税+营业税+教育 附加费+城市建设维护费+ 防洪费和教育经费等 按地级土地收益金收取标 准按年计取
即建筑物达到法定耐用年 限后，剩余土地使用年限 土地价格
0 元/㎡
0 元/㎡
0 元/㎡
六
本次估价房地产单价 本次估价房地产的收 益价值（元）
（四）+（15）
66643 元/㎡
七
(五)×建筑面积(1016.02㎡)
67710621 元
测算表（房地产）
计算说明
估价对象所在区域范围内 市场调查结果
按月毛租金收入为计算基 数 按年毛租金收入为计取 维持房地产正常生产、经 营或使用必须支出的费用 及归属于其他资本或经营 的收益
0
（10） 房屋现值
1520.00 元/㎡
（11） 房屋年净收益
(10)×8.34%
126.77 元/㎡
（12） 土地年净收益
（三）—（11）
5212.35 元/㎡
建筑物达到耐用年限 （13） 56年后剩余土地使用 (12）/6.34%×[1-1/(1+6.34%)^-21] 年期-21年的土地价值 -21年的土地价值折现 （14） 到估价时点的土地价 (13）/(1+6.34%)^56 值 （15） 楼面地价 (14)/10.95
收益法测算表（房地产）
序号 一 项目名称 （单位：元/㎡） 年有效毛收入 (2)+(3)-(4) 计算公式 计算结果 单位
6286.50 元/㎡
（1） 月毛租金收入
550.00 元/㎡
(2)
年潜在毛收入 租赁保证金、押金利 息收入 空置等造成的收入损 失
（1）×12
6600.00 元/㎡
（3）
(1)×3%