房地产评估事务所有限公司房地产估价报告房地产抵押估价报告估价项目名称：所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯（一期）7栋的房地产抵押价值评估估价委托人：估价机构：房地产评估事务所有限公司注册房地产估价师:估价作业日期：2013年1月5日—2012年1月18日估价报告编号：川房评二字[2013]第001号目录一、致估价委托人函 (3)二、注册房地产估价师声明 (4)三、估价的假设和限制条件 (5)四、估价结果报告 (7)（一）估价委托人（二）估价机构（三）估价目的（四）估价对象（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期（十四）变现能力分析（十五）风险提示五、附件..................................................................... (18)致委托方函：受你的委托，我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，其中地上3层，地下1层。
商品房买卖合同备案号为0322（尚未办理房屋产权证）的房地产市场价格进行估价，估价时点为2013年1月5日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整），估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整）。
详细情况见下表：房地产评估事务所有限公司法定代表人:2013年1月18日注册房地产估价师声明我们重声明：1.我们在川房评二字[2013]第001号“自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套”房地产抵押估价报告中述的事实是真实的、准确的；2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害或偏见；4.我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；5.我所在估价中，由、钢对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘；6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助；7.报告使用人应严格按照本估价报告中“估价的假设和限制条件”部分所载明的容应用本估价报告，否则由此引起的后果与本所和估价人员无关。
注册房地产估价师：（注册号5120060014）注册房地产估价师：（注册号5120040120）2013年1月18日估价的假设和限制条件（一）本报告假设前提条件1、假设估价对象符合《中华人民国物权法》、《城市房地产抵押管理办法》设置抵押的有关规定。
2、估价对象应以保持估价时点时实际用途为估价对象合法的最高最佳使用用途为估价前提。
3、房地产所有权人对估价对象拥有合法的占有权、使用权、收益权和处置权。
4、本报告所采用的建筑面积或土地面积以《商品房买卖合同》载明的面积，以及“房地产评估委托书”为依据，我们对该等数据未实测。
若与房产管理部门实际测量的面积不符，需相应调整评估价值！5、委托方尚未办理房屋产权证，本次评估以委托方提供的商品房买卖合同复印件为估价前提。
6、我公司估价人员对估价对象由委托方有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价；估价人员现场勘察时，未进行建筑物基础、房屋结构的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。
7、本估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、典权等他项权利为假设前提。
特别提请报告使用人注意！（二）本报告限制条件1、估价对象的房地产建筑面积和房地产权属状况是根据委托方提供的《商品房买卖合同》复印件登记情况为依据，我们无法确保本报告估价对象的建筑面积和房地产权属状况与商品房买卖合同中所记载的无差异，故本报告不能作为确定估价对象权属和面积的依据。
2、本估价结果包括房地产（含附属设备设施）及其占用围的建设用地使用权的价值。
附属的设施设备若与房地产割离处置，本估价结果无效。
3、委托方提供的资料和述的情况直接影响我们的估价分析和结论，因此委托方应对提供资料和述情况的合法性、真实性、完整性及其引起的后果负责；因其失实造成评估结果有误的，评估机构和评估人员不承担相应责任。
我们未对委托方提供的《法定优先受偿款项等情况的说明》中相关事项进行调查确认，若委托方承诺事项不实，造成估价师判定的法定优先受偿款有误，应调整估价结果或重新委托评估。
4、本报告有效期为一年（即2013年1月18日至2014年1月17日）。
本报告有效期若国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素和本报告假设前提条件发生重大变动，且这些变动会对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，应重新委托评估。
5、如发现本报告的文字或数字因打印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。
否则，报告误差部分无效。
6、本报告有效期，为确定之评估目的服务，不得用于其他目的。
未经评估机构同意，本报告书的全部或部分容不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。
7、本报告书应与估价对象的合法权证一并使用方才有效，评估机构仅对正确使用本报告者负责。
8、本报告书由“致委托方函”、“注册房地产估价师声明”、“估价假设和限制条件”、“估价结果报告”和“附件”构成完整的估价报告。
报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用，我们不对任何割裂使用的应用行为负责。
否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关。
本报告经法定代表人签章，注册房地产估价师签字，评估机构盖章并作为一个整体时有效。
估价结果报告一、估价委托人：名称：住所：省市自流井区高山井三支路83号附2号身份证号：3二、估价机构：房地产评估事务所有限公司名称：房地产评估事务所有限公司住所：法定代表人：资质等级：证书编号：联系：三、估价对象及概况1、估价对象根据委托方提供的资料，本次估价对象为位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，商品房买卖合同备案号为0322（尚未办理房屋产权证），商品房出卖人为泰丰集团有限公司，房屋所在小区为“泰丰.东方威尼斯（一期）”，栋号为7，房屋编号为-1/3-3，房屋用途为别墅。
估价对象占用土地为尚未分割大证，证号为自国用（2010）第012002号，土地使用权总面积为75187.76 m2（土地尚未分割，分摊面积尚无法确定），土地使用权终止日期为2080年1月26日。
估价对象为委托方用于住宅用房，截止估价时点估价对象处于装修当中。
2、房地产权状况估价对象房屋所有权人为。
商品房买卖合同备案号为0322（尚未办理房屋产权证），商品房出卖人为泰丰集团有限公司，房屋所在小区为“泰丰.东方威尼斯（一期）”，栋号为7，房屋编号为-1/3-3，房屋用途为别墅。
估价对象占用土地为尚未分割大证，证号为自国用（2010）第012002号，土地使用权总面积为75187.76 m2（土地尚未分割，分摊面积尚无法确定），土地使用权终止日期为2080年1月26日。
3、建筑物概况委估房地产位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，建造于2012年，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层。
建筑物外墙-1楼部分为仿古红砖，1-3楼外墙漆。
房屋室正在装修，房屋周边有防护栏。
4、地理位置与周围环境委估房地产位于自流井区南湖生态城D-10-1地块，位于南湖东方威尼斯小区大门旁，南临南湖公园，与市老年大学隔公路相望。
集办公、购物、娱乐、医疗、教育等各类生活配套设施，现已经形成较成熟的住宅区。
区域学校有汇东实验学校南湖分校、老年大学。
医院有市第四人民医院汇东医院等。
银行有农业银行、建设银行、工商银行、市商业银行、商业银行等。
公共交通有32、35、40、等多路公交车直达该地。
该区域在配套设施方面较为完善，人流、物流汇集，商机较好。
市汇东路是市自流井区的新城区，位于整个城市南部，而估价对象又位于新城的东南部。
四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点根据委托要求，估价时点为2013年1月5日。
六、价值定义估价采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据1. 房地产估价业务委托书；2. 商品房买卖合同；3.《中华人民国城市房地产管理法》；4.《中华人民国担保法》；5.《房地产估价规》（GB/T50291-1999）；6.《房地产抵押估价指导意见》7.估价人员调查收集的市房地产市场信息，动态及相关政策、文件等；8.估价人员实地查勘和估价机构掌握的其他相关资料；9.估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。
八、估价原则本次房地产估价遵循的以下原则：1.合法原则：以估价对象的合法使用，合法处分为前提进行估价。
2.最高最佳原则：经过对估价对象的充分合理的论证，在法律上允许、技术上可能、经济上可行的情况下，选取能使估价对象达到用途最佳、价格最高的利用形式作为估价的前提。
3.替代原则：根据经济学原理，具有相同使用价格和质量的物品，其价格应趋于一致，同样的，具有相同或相似区域、位置和相同用途、容积率的房地产，其价格也应趋于一致。
即估价结果不明显偏离类似房地产在同类条件下的正常价格。
4.独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。
最高行为准则，基本原则，不应该和普适技术原则放到一起，应放到最前面。
本估价报告原则比较全，因为抵押，还有特殊原则。
5.替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。
房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。
换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。