恒大集团财务分析
流动比率
1.87 1.75
1.43
1.35
保利
恒大
万科
招商
速动比率分析
在房地产企业中，存货在流动资产中占有很大比 例，速动比率小于1：1是正常的，但还是有一定的 流动性风险。 2014年的比率低于2013年，说明2014年恒大的财务 风险有所增加，恒大近几年受房地产市场调控影 响，偿债能力下降，企业的偿债能力不稳定。
2014
101，180，924，000 115，413，227，000
1.53
1.43
0.56
0.51
流动比率分析
2014 2013 2012
流动资产 383，650，091，000 289，378，427，000 200，543，627，000
流动负债 268，236，864，000 188，197，503，000 150，377，800，000
恒大集团财务 分析报告
2015.12.07
恒大集团财务分析报告
• 1.企业基本概况 • 2.企业资金结构分析 • 3.企业偿债能力分析 • 4.企业盈利能力分析 • 5.企业资产营运能力分析 • 6.预测恒大未来的发展能力
1.企业基本概况
1.企业基本概况
房地产规 划设计
物业管理
恒大地 产集团
开发设计
3.62%3.80%3.52%
3.59% 3.18%
2.66%
12
13
14
恒大 保利 万科
由图可知恒大的总资产报酬率呈现逐年下降的趋势，而且 恒大，保利，万科总资产报酬率均有逐年下降的趋势，结 合我国房地产业的发展现状，可能是由三线，四线城市供 过于求，导致房价下跌引起的。
导致总资产收益率下降的主要原因有: 1.产品售价下跌。 2.成本上涨，而产品售价未能同步上调。 3.生产效益下降或开工不足。 4.管理费用财务费用等上升。
保利
95.92%
3.40%
0.68%
万科
90.21%
0.05% 9.74%
恒大
80.86%
3.27%
15.87%
流动资产占用率 固定资产占用率 其他长期资产占用率
3.企业偿债能力分析
偿债能力分析指标
指标 营运资金 流动比率 速动比率
2012 50，165，827，000
1.33 0.35
2013
恒大的总资产额，利润总额和主营业收入在两年间实 现的几乎翻一番的成绩，可看出其企业规模迅速扩大，这 也与其“以量取胜，薄利多销”的运营模式是密不可分 的。
获利能力指标
获利能力指标/年份
12年 13年 14年
营业利润率=营业利润/营业收入
25.32% 26.74% 25.63%
营业净利率=净利润/营业收入
资产负债率分析
通过比较可知，恒大集团2014年资产负债率比 2013年降低了0.9个百分点，但基本持平，本身 数值就高。恒大集团资产负债率较高，可以通
过扩大举债规模获得更多的财务杠杆利益；但 是同样增加了恒大长期偿债能力的风险。
万科 保利 招商 恒大
资产负债率 77.20% 77.89% 71.16% 76.31%
偿债能力分析指标
指标
资产负债率 产权比率
2012
1% 3.39
2014
76.31% 3.22
资产负债率
资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。
它包含以下几层含义： 资产负债率能够揭示出企业的内部资金来源中有多少是由债权人提供。 从债权人的角度看，资产负债率越低越好。 从投资人或股东来说，资产负债率高可能带来一定好处。 从经营者角度看，他们最关心的是在充分利用借入资金给企业带来好处的同时 ，尽可能降低财务风险。 企业的负债率应在不发生偿债危机的情况下，尽可能择高。
幅度降低。说明恒大地产自有 资本增多，负债减少，其资本 结构在慢慢发展得健全。
自有资产率
17.44%
22.78%
23.68%
2012
2013
2014
2.企业资金结构分析
• 流动资产占用率＝流动资产总额／资产总额 • 反映：企业能够直接变现获利的资产比重 • 2012年83.91% 2013年83.11% 2014年80.86%
分析 总结
恒大奉行“现金为王”的稳健财务策。 2014年，恒大继续获得投资者与银行的 全力支持，凭借与国内大型商业银行的 稳定合作基础，年内新增借款人民币 473亿元，资金较为充裕。同时，恒大 在2014年度销售回款逾千亿，净利润 180.2亿，核心业务利润率10.8%，确保 了发展的稳健可持续性。但是，高杠杆 和高资金成本驱动的“以债养债”模式 下，恒大长期偿债风险还是很大的。
盈利能力
从恒大近几年的发展来看，恒大的利润率和净资产收益率都 能达到一个很高的水平，能保持稳定的增长，且将资本转化 为盈利的能力很强，其盈利能力也较为稳健。
但其总资产报酬率明显下滑，由于举债过多大规模地投资 三四线城市以增加销量显得有些盲目，所以恒大需要一个 转型。（具体见后文）
5.企业资产营运能力分析
• 从右图可以看出，恒大地产三年的流动资产的比重在80% 以上，说明该企业变现能力比较强而且相对稳定，企业的应 变能力强，企业近期的经营风险不大，但是底子略为薄弱， 长期经营存在一定的风险。
12.51% 3.58%
资金结构
13.61% 3.27%
15.87% 3.27%
83.91%
83.11%
80.86%
• 固定资产占用率＝固定资产合计／资产总额 • 反映：企业固定资产投资规模和长远发展 • 2012年3.58% 2013年3.27% 2014年3.27%
• 其他长期资产占用率=其他长期资产总额/资产总额 • 反映：企业的其他资产占有状况 • 2012年12.51% 2013年13.61% 2014年15.87%
2012 流动资产占用率
2013 固定资产占用率
2014 其他长期资产占用率
2.企业资金结构分析
企业名称 恒大 万科 保利
流动资产占用率 80.86% 90.21% 95.92%
固定资产占用率 3.27% 0.05% 0.68%
其他长期资产占用率 15.87% 9.74% 3.40%
恒大、万科、保利的资金结构对比
净资产收益率
26.15% 19.80%19.86%
31.57%
20.76% 18.02%
36.14%
19.87% 17.36%
由图可知恒大的净资产收益率近年在较高的水平上仍 保持了稳定的增长，高于万科万达，并远高于6%左右 的银行中长期贷款利率，表明恒大的投资收益水平很 高。
12 恒大
13
万科
万达
14 线性 (恒大)
14.64%
12年
13年
14年
净资产收益率
净资产收益率=净利润/净资产平均余额
·净资产收益率是用于衡量投资者投资的收益水平的指 标。 净资产收益率越高，表明投资者投资的收益水平越强。
·净资产收益率又是衡量企业负债资金成本高低的指 标。 如果净资产收益率高于同期的借款利率，表明企业负 债资金成本低，企业举债经营增加了投资者的利益。 反之。。。。。。
行业平均 70.95%
资产负债率
82.56%
77.21%
76.31%
2012
2013
2014
根据同行业比较，恒大的资产负债率高于 行业平均值，也超过了房地产资产负债率 70%的警戒线。采用的高杠杆和高资金成 本驱动的“以债养债”模式，致使房企负 债的风险“攀上新高”。房企在高负债的 基础上，财务运作极不灵活，万一出现资 金链断裂，房企只能仓促甩卖股权。说明 恒大长期偿债风险较大。
金的依赖性减小。企业的长期的偿债 压力也在减小。
长期负债率
23.15%
19.63% 2012
2013
19.77% 2014
2.企业资金结构分析
• 自有资产率＝所有者权益合计 ／资产总额
• 反映：企业自有资金保障程度 • 2012年17.44% • 2013年22.78% • 2014年23.68% • 自有资产率在增加，但是增加
占比重 • 2012年76.21% • 2013年70.01% • 2014年74.08% • 三年说明恒大地产对短期资金的
依赖性增强，企业近期偿债的压 力相对于2013年略为增大。
流动负债率
76.21%
70.01%
74.08%
2012
2013
2014
2.企业资金结构分析
• 长期负债率＝非流动负债／资产总额 • 反映：简单衡量企业长期债务状况 • 2012年19.63% • 2013年23.15% • 2014年19.77% • 说明恒大地产在经营过程中对长期资
速动比率
0.51 0.49
0.45 0.43
万科
保利
招商
恒大
速动比率
0.56 0.51
0.35
2012
2013
2014
房地产行业主要依靠负债经营，产品建设 周期长、存货价值大，从而导致了整个房 地产行业速动比率处在较低的状态上。
比较行业数据，恒大2014年速动比率高于 万科、保利、招商。恒大现金余额595亿元 全国第一，可动用资金1105亿元。说明恒大 集团迅速偿还流动负债能力较强。
5.资产营运能力分析
营业利润率和营业净利率越高表明企业盈利能力 越强
由图可知，恒大的利润率还是处于一个比较高的 水平且能保持稳定增长的状态。
营业利润率
25.32% 19.40%20.37%
26.74% 17.32%17.91%
25.63% 17.41%17.06%
12
13
14
