城市核心商圈的大型商业综合体设计思想创新城市核心商圈的大型商业综合体设计思想创新―以徐州中央国际广场初步设计为例杨宝民，深圳新摩尔商业管理公司总经理，清华大学商业地产总裁班客座教授。

崔庆福，设计师，建筑学硕士，广州城市勘察设计院朱昌宏，建筑结构博士，广州城市勘察设计院岳永平，深圳新摩尔商业管理公司副总经理江禾，新加坡星联国际机构执行董事，建设部专家前言2006年杨宝民与江禾在联商网站发表城市综合体的开发与运营规律――中日案例比较分析文章，重点介绍了六本木新城和福冈博多运河城等综合体项目；2007年同济大学的牛力完成【建筑综合体的空间认知与寻路研究】博士论文；2008年初同济大学的王桢栋完成【“合”当代城市建筑综合体研究】博士论文；2008初期深圳新摩尔公司服务徐州中央国际广场建筑策划和概念设计工作,杨宝民先生同时兼任徐州综合体项目首席顾问，7月我们在星联机构江禾总裁带领下再次考察日本东京中城等最新的城市综合体，系统研究了四万平方米占地规模的核心商圈综合体相关商业规划与设计问题，通过新摩尔公司的现代城市综合体研究成果，主动挖掘徐州综合体项目的巨大商业价值，提出了项目开发战略和实施策略，配合徐州中央国际广场置业有限公司实现项目良好的经济效益与社会效益。

一、城市综合体的商业建筑策划思想与体系1.城市综合体的商业建筑策划新思想(1) 基于全寿命周期的综合体成本理念项目建设开发、运营、拆迁成本的最优化，改变传统的核算理念，对建筑设计及其优化提出了更高的要求，有利于我们转变观念，从长远的角度控制总体成本。

建筑环保节能和绿色生态是现代城市开发的宗旨，减少臭氧与ＣＯ２排放，降低城市景观污染，有利于中国城市综合体的可持续发展，为城市的节能减排做出贡献。

(2) 商业规划与建筑设计方案的最佳匹配商业规划与建筑设计概念设计需要同步，尔后根据招商结果和经营管理方案深化建筑设计方案。

让不同业态在建筑空间合理分布，形成合理的客流动线与货流动线。

表1商业规划与建筑设计初步方案的最佳匹配方法1 初步的商业规划与概念设计结合2 概念设计与不同业态模拟经营分析结合3 招商摸底与建筑方案修正优化结合，深化业态方案4 商业规划的动线路与建筑设计初步方案结合(3) 创造更加生态化的城市综合体建筑与绿化空间为了创造更加人性化的场所，在临近六本木新城的东京中城建设了一流的综合体建筑和公园，包含五星级酒店、写字楼、美术馆、购物中心等各类建筑，具有公园一样的休闲环境与综合体的多功能空间有机结合，其中标志性写字楼和高档酒店位于主塔楼，吸引大量企业总部入住，购物中心吸引了时尚百货和生活服务设施，三得利美术馆和设计中心吸引了众多白领，创造了良好的艺术氛围，各类餐厅紧邻绿化空间，聚集人气，形成了新一代综合体的范例。

图1 东京中城的综合体内部空间――广场图2东京中城的公园图３东京中城的休闲餐厅2．城市综合体开发的流程体系图4 杨宝民绘制的综合体流程图深圳新摩尔商业管理公司总结了日本综合体流程，结合中国实际，提出了综合体流程图，重点强调了最大知识转化环节，帮助发展商抓住主要矛盾。

３．城市综合体价值提升方法在价值最大化方面，我们重视系统论在综合体价值最大化方面的应用，通过总结东京中城、六本木以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践,深圳新摩尔商业管理公司总经理杨宝民先生首次在业界提出五种提升综合体价值的方法：1.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。

2.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。

在徐州中央国际广场项目业态规划中，需要考虑注重聚集人气，特别是以购物中心的形式以对面金鹰购物中心进行有效的竞争，共同繁荣中心商圈。

3.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力百货商场，最后引进大卖场；招商顺序是让对项目收益贡献最大的业态优先选择位置,提升整个城市商业综合体物业价值。

4.通过主题文化的创新,提升整个物业的品味和价值。

５通过规划城市综合体的视觉形象，做好视觉形象与装修设计的衔接工作，提升整个项目的商业价值。

以上五个方法由深圳新摩尔商业管理公司在国内多个城市综合体项目中得到推广应用，取得了良好经济效益。

二、城市核心商圈的商业综合体价值最大化与功能取舍１．土地价值最大化与综合体物业开发比例综合体开发商希望策划与设计单位帮助寻找到土地价值最大化的物业比例和建筑设计上能够成熟的方案。

以徐州综合体项目为例，占地面积为4万平方米，最初规划方案为双塔楼，我们对此方案进行深化，对项目商业部分进行街区分割，形成最大面积可售物业，经过深圳新摩尔公司计算分析，在不销售商铺的前提下，重点销售塔楼物业的情况下，该方案投入产出不理想，难以在较短时间回笼项目投资；如果在初期销售商铺，对项目长期利益有较大损失，不利于项目的商业可持续经营。

图5 地上建筑26万平方米的双塔楼方案从长期利益角度来讲，两个塔楼方案局限较大。

在三个塔楼方案中我们希望主楼的酒店面积为4万平方米，商业裙楼为9层（商业部分为四层），7－9层部分空间作为五星级酒店配套物业，在200米高度的塔楼中我们希望写字楼面积最大化，这部分写字楼售价能够达到每平方米1万元，比后面的塔楼能够高出3000元左右。

从经济角度三塔楼方案是优于的两个塔楼的方案，从现代城市综合体角度只有三个塔楼方案，才能充分利用北广场，形成购物中心和酒店、写字楼和公寓等功能互补的现代城市综合体，发挥城市综合体的集聚优势。

只有在徐州彭城广场南侧形成现代综合体，才能填补徐州ＣＢＤ空白，增强项目开业后竞争能力，有利于项目的可持续经营和长远发展。

表2 徐州综合体项目建议调整后比例名称 总规模 4A 写字楼SOHO 比例 酒店＋5A 写字楼比例公寓比例商业比例 百分比值20%21% 20% 39% 本项目参考值（万）３８7.5 8 7.5 15图6 地上35万平方米三塔楼方案与日本东京中城综合体类似，主塔楼充分利用北广场优势，上侧为五星级酒店，下边是5Ａ写字楼，南侧两栋塔楼分别为4A 写字楼和公寓。

２． 土地价值与物业区位研究土地是建筑的载体，城市土地的价值取决与土地所处的城市地段，在房地产开发中流行着一句价值名言，那就是地段、地段、再地段，这充分说明土地区域位置对建筑价值的重要性，我国将城市土地进行了分级分类，城市土地按照住宅、商业、商务、综合等功能分为五类九级，其依据就是土地所处的城市地段；土地的地段决定土地的价格，同时也决定开发产品的市场价格，城市核心区域土地是城市最具有价值也是附加值最高的土地，城市核心区项目的开发投资价值高，投资大，市场风险大，同时也面临政策风险与国内外经济形势变化的风险；实力不强的投资商一般没有能力运做城市核心区项目，城市核心商业区的土地价值高，要充分挖掘土地的商业与市场价值，要对城市的肌理、文脉、经济、城市特色深入研究后才能确定项目的功能定位与规模，适度的物业比例与规模是定位的重点，不是越大越好，也不是随意的确定，使综合体各功能的效益最大化，投资规模最经济，不同的位置对物业商业价值影响较大，我们需要根据地块特点按照物业的不同性质安排最佳位置。

云龙山和云龙湖方向图7 徐州中央国际广场综合体项目位置平面图4万平方米占地在城市核心地段具备综合开发的土地规划条件，以徐州中央国际广场为例，四周面临不同的城市建筑与空间，项目的商业价值面对彭城城市广场地块价值最大。

我们主张主塔楼放在靠近北侧广场部分。

后面两个塔楼，以居住为主的公寓放在靠近前年路和中山路交叉的地块西南侧，可以共享云龙湖和云龙山的景观。

4A级SOHO放在青年路与彭城路交叉的地块东南侧。

新加坡星联国际机构深圳新摩尔商业管理公司对中央国际广场项目高度重视，由杨宝民先生调集国内外专家，对项目进行动态研究和中外综合体比较分析，通过一年来坚持不懈的跟踪研究，多种方案的投入产出比较分析，我们对徐州中央国际广场综合体项目形成基本判断：项目所在区域是徐州的中央商务区，是徐州市政府明确认定的核心商圈，通过徐州中心区几个开发项目比较分析，五大在建项目正在推动中心商圈向中央商务区升级，只有徐州中央国际广场项目具备开发一流城市综合体的条件。

深圳新摩尔商业公司公司与广州城市勘察设计院等专家通过建筑方案初步设计和商业规划分析认为，徐州中央国际广场项目是国内难得的优质商业地产项目，具有建设一流综合体和购物中心的可能性。

我们认为项目立地条件是客观的，我们需要根据立地条件制定开发战略，开发五星级酒店、购物中心、写字楼和公寓等综合体是项目最合理的选择，项目的定位不是简单衡量开发面积的多少，不仅要考虑项目功能互补，在未来竞争中处于有利位置，而且要考虑综合体项目的可持续经营。

本项目初步判断具有较高的投入产出比，属于众多商业地产投资机构优选的城市综合体项目。

本项目建设周期与我国宏观经济形式的周期比较协调，力争在经济热潮时候出售部分物业。

作为淮海经济区的中心城市，徐州将全力推进中心商圈建设，这是千载难逢的机遇期。

大型综合体项目需要整合高端资源，徐州中央国际广场项目已经引起拥有高端商业资源的战略投资者关注，洲际酒店等一批酒店公司，ZARA等众多著名品牌对徐州中央国际广场项目均表示了浓厚兴趣。

三、城市核心商圈综合体设计的创新―――徐州中央国际广场案例1. 综合体与城市ＣＢＤ的总体和谐彭城广场北侧金鹰百货及双塔楼彭城广场南侧徐州中央国际广场图8 徐州中心商业圈城市设计清华大学的城市设计方案强调如下内容：1、中心商圈总用地面积保持106公顷，另规划周边391公顷范围作为中心商圈辐射区。

辐射区北、东至故黄河故道，西至西安路，南到和平路，用地面积约391公顷。

辐射区是核心区商业磁场的对外辐射区，也是核心区功能的延伸与补充，与核心圈一起，构成层次完善、功能齐备、总用地面积接近5平方公里的徐州老城区商业中心。

本城市设计重点针对中心商圈的核心区展开。

2、中心商圈按照不大于1：3.0的毛容积率、1：4.0净容积率的指标控制总体建设规模，调整后的总建筑面积约320.7万平方米，毛容积率约1：3.02，净容积率约1：3.99。

在总量控制的前提下，彭城广场附近局部重要标志性地块净容积率达到1：12。

3、提高中心商圈的停车位数量设置标准，总停车位达到15000个。

机动车停车位数量设置标准为：金融商业办公区：0.65泊位/100平米；商业设施：0.65泊位/100平米餐饮、娱乐服务区：1.2泊位/100平米; 旅馆服务业：0.3泊位/客房商住居住区：0.5泊位/1户（按照一户一个车位，周边马路无法泊车）4、对彭城广场周围的建筑空间进行进一步深入研究，从徐州市城市整体天际线角度出发，研究标志性超高层、高层建筑的空间布点。

在彭城广场周边形成以扩建的金鹰双塔为制高点，北高南低、整体均衡的约6-7组超高层建筑形成的核心高层建筑区域，空间规划重点研究减少对彭城广场产生封闭压迫感。