公租房建设、使用、监管环节的分析
作者：李世杰
来源：《西部论丛》2019年第30期
摘要：本文从新制度经济学的视角出发，基于委托代理理论对公租房的建设、使用、监管环节进行了分析。

从房屋建设、使用、监管环节涉及的三个主体出发，即开发商、公民和政府，利用委托代理理论建立两个委托代理关系展开分析，为更好实现公租房功能提出建议。

关键词：新制度经济学;委托代理理论;公租房
公共租赁住房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

[1]公租房为解决居民住房问题提供了坚实保障，而公租房的组织、建设、使用等过程涉及到多方主体，因此对于公租房建设、使用等环节的分析有利于更好的保障民生。

本文基于新制度经济学角度从不同主体出发对公租房建设、使用、监管环节展开分析。

一、理论回顾
本文主要目的是研究涉及公租房的三种主体的相互关系，选用新制度经济学中的委托代理进行阐述与分析。

委托代理关系可以分为广义的委托代理关系以及狭义的委托代理关系，广义的委托代理关系指代理人在委托人赋予的权力范围内依委托人利益代替委托人形式权利，做出有利于委托人利益的决策，代理人所做出的决策的风险由委托人承担。

狭义的委托代理仅指公司的治理结构，一种契约。

雇主依据契约雇用一个或多个雇员为其提供劳务或者服务，根据契约支付报酬。

其中处于信息劣势的一方是委托人，拥有信息优势的一方是代理人[2]。

二、公租房建设、使用、监管环节之间的委托代理关系
1.委托代理关系的体现
公租房的建设、使用、监管环节主要涉及的主体有房地产开发商、政府以及公众。

三者之间存在着双重的委托代理关系，在政府与房地产开发商之间存在着第一层委托代理关系，其次是政府与公众的第二层委托代理关系[3]。

房屋的建设与开发以及供应属于企业的市场行为，且房地产开发商与政府之间的委托代理关系会变成市场的参与者与市场维护者之间的关系。

而对于公租房的提供，政府与公众之间的关系更像是政府对群众的间接保障。

2.政府与房地厂开发商之间的委托代理关系
在公租房的建设与供给当中，政府与企业之间的关系是政企合作与政府主导两种方式的结合。

政府通过相关融资与招标等方式使房地产开发商建设公租房，并给予相应的优惠政策。

在这个过程中政府充当的是委托人，而房地产开发商是代理人，需要建设公租房屋。

在建设阶段房地产开发商的主要成本为整个工期所需要的材料、人员等一系列费用。

其次是建成之后，所需要建设的配套设施以及提供配套服务所需要的费用。

而房地产开发商的主要收益来源于政府回购以及政府补贴，因此，房地产开发商作为政府的代理人希望追求的是自身的利益最大化。

而政府作为委托人追求的是整个社会的福利最大化，希望解决低收入群体住房问题。

从一定意义上来讲，企业与政府之间的目标并不是一致的。

所以两种主体之间的相互关系可以看为二者之间的博弈。

因此当二者的利益目标差异显现，对比两主体各自的意愿承担风险程度，此时存在差距则意味着企业可能会存在隐藏自身的成本信息而企图获得更多的政府补贴的可能。

如果信息是完全的、充分的，那么政府与开发商所掌握的信息是对称的，开发商无法通过隐瞒信息来获得收益。

在公租房建设过程中房地产开发商是信息优势方，政府是信息劣势方，因此应当采用审计、调查、稽查和其他直接監督方式对房地产商进行监督。

并且要不定期地对房地产开发商的工作进行监督评价，进一步在房地产开发商发生违约行为时及时进行纠正，从而提高施工效率，保障质量。

与此同时，为了更好地促进公租房的建设，政府也需要承担一定的责任，对公租房的建设给予政策支持与相应的补贴，从而激励开发商更好的建设公租房[4]。

3.政府与公众之间的委托代理关系
政府在上述的委托代理关系中充当的是委托人的身份，而政府与公众之间的委托代理关系中，政府变成了公众的代理人。

这两个主体之间也可能存在着目标的差异，政府在公众的委托下，希望能通过政府的调节租住到低价房屋，希望得到住房的有利保障，而政府可能存在自身的立场，政府相对公众而言拥有更多公众难以获得的信息，两个主体之间的信息也具有不对称性。

与此同时，在公租房建设完成后进入使用阶段，若政府对公众的监管不力，可能会出现寻租等行为的发生。

政府接受公众的委托，对房地产开发商进行监督与调控，保证开发商按时高质量完成房屋建设，从而保障群众的住房。

一旦政府的利益目标与其承担的委托责任出现冲突，可能会减少其对房地产开发商以及后期分配住房的监督。

在这一过程中，群众作为委托人缺少监督政府的激励，可能处于劣势地位。

所以单个群众个体对政府的监督实在有限，并且效率可能存在影响。

但是也正是因为公众的劣势地位导致了在建设与分配环节中其不会轻易违背与政府的契约。

我国采取了多种方式，与开发商进行合作开展公租房项目建设，及时的为保障公众的住房提供条件。

但是，公租房通常采用摇号的方式进行分配，正因如此可能会给公众带来公平的缺
失感，因此，政府应当综合多种方式分配公租房。

其次是政府要避免公众的隐瞒，应当联合多部门建立健全公众信息档案，同时要对申请人员进行动态监控，定期复核，保证公租房公平分配，进一步保障民生，提高人民生活质量。

[5]
三、结论
对公租房建设、使用、监管环节进行主体分析即对开发商、公民和政府之间的委托代理关系进行分析可知，其中存在着双重委托代理关系。

因此，政府应当完善对开发商的监管体系，积极寻找新的合作方式。

另一方面要加大信息公开力度与监管力度，保证实现公租房的真正意义，更好的满足人民群众的住房需求，切实保障人民群众的生活质量。

参考文献
[1] 中华人民共和国住房和城乡建设部网《公共租赁住房管理办法》
[2] https：///item/新制度经济学/8873929？fr=aladdin
[3] 陈天祥，郑佳斯.双重委托代理下的政社关系：政府购买社会服务的新解释框架[J].公共管理学报，2016，13（03）：36-48+154.
[4] 李宝龙.社会资金进入公租房建设领域的委托代理博弈分析[J].建筑经济，2014（05）：63-67.
[5] 向鹏成，李元莉.公众满意视角下重庆市公租房供给体系的完善[J].建筑经济，2019，40（07）：16-20.
作者简介：李世杰（1999-），男，张家口，本科，经济学。