9
DM、PM和FM集成的必要性
全寿命周期 费用
决设 施 策计 工
运翻 营修 及 维 护
潜在的节约
运 营 及 维 护
废 除 或 拆 迁
时间
10
1.1 问题的提出
11
从以前的介绍可以知道：工程项目从其全寿命管理来 讲，一般包括决策期的开发管理（DM）、实施期的 项目管理（PM）、以及使用期的物业管理（FM）。 通过分析它们之间的联系和区别，可以提出工程项目 全寿命管理（LM）的任务、目标及其总体构思，并 可对工程项目全寿命管理手册的编制和工程项目全寿 命管理信息系统的建立进行研究。
设计准备
概念设计 初步设计
技术设计 施工图设计 施工阶段
开始运营
报废
实施阶段投资的累积（不包括土地成本）
投资节约的可能性（不包括土地成本
实 ）施阶段和运营阶段投资/费用的累积（不包括土地成本）
6
项目管理的时间范畴
开
始 设计
项目决策
准备
决策阶段
设计 施工
实施阶段
结
动用前 束 准备
使用阶段
PM=PP+PC
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之二 （2）DM、PM、FM、LM的工作任务密切相关。如果项目的 定义不完整、不准确，PM就无法控制项目的目标；如果项目 的建设不符合规范和业主的要求，FM的工作就会有许多困难 。通过以上的分析，很容易理解DM、PM、FM应该是整个项 目的管理过程的各个子系统，LM应对这三个相互独立的系统 进行集成，以形成一个新的管理系统。
施 工
计 计计 设
任
计
务
书
项目实施阶段
项目管理(PM) 项目全寿命周期
项目使用阶段 物业管理(FM)
全寿命管理(LCM)
3
建设项目各阶段的造价指标
4
有建设 意图
项目 立项
项目正 式动用
项目决策 阶段
投投 资资 框估 算算
30% 25%
设计准备 设计阶段 阶段
投
概施
资 规 划
(
算
工 图
修预
正算
20
1.3 项目全寿命管理的目标
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在项目决策阶段，应对工程项目的目标进行明确的定义，它 不仅反映建设期的目标，还应该反映项目运营期的目标，经 综合考虑确定工程项目的全寿命管理的目标。此目标系统包 括设计阶段、施工阶段以及运营阶段的各个目标，因此是项 目全过程的目标。
工程项目的全寿命目标应该包括五个组成部分：社会满意的 目标、安全的目标、经济的目标、时间的目标、质量的目标 。
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项目全寿命管理的总负责人称其为项目全寿命管理的经理 ，他不仅仅从建设项目实施阶段的角度，还应从项目建成 后的运营角度，综合地考虑、分析项目全寿命管理目标的 五个方面的因素。
应寻求一个工程项目实施和运营的优化方案，以满足法规 的要求及满足投资商、开发商、项目的经营者和最终用户 的要求，以使此优化方案被设计单位和施工单位所接受。 因此，项目全寿命管理经理的工作涉及面相当宽，且综合 性很强。
DM
PP
FM
PC
PM = PP + PC
7
项目管理的增值
投资
办公楼
利息
运行费
39%
42
办公楼的 %
建设成本
19 %
19% 39% 42% 1 2.05 2.21
8
工程建设增值 增值
工程使用（运行）增值
确保工程建设安全 提高工程质量 投资（成本）控制 进度控制
确保工程使用安全 有利于环保 有利于节能 满足最终用户的使用功能 有利于降低工程运营成本 有利于工程维护
概
算
施工阶段
动用前 准备阶段
保修期
时 间
标投合结
竣
底 标同算
工
价价
决
算
)
15%
10% 5%
-10% -5% -15% -25% -30%
5
投资/费用累积
投资节约可能性和投资累积曲线 全部投资/费用 (不包括土地成本)
投资节约
节约投资的可能性 实施阶段投资 = 100% (不包括土地成本)
可能性
约12%
项目全寿命管理的第一个方面的主要任务是过程管理(Process Management)，即其应该覆盖决策、设计、招投标 、施工以及运营过程；
项目全寿命管理的第二个方面的主要任务是界面管理(Interface Management)，如决策过程和设计过程的界面等。通过界面管 理，进行综合思考和分析，可以形成新的观念，将有助于发现 某一个独立的过程管理所不能发现的问题，并找到其最适宜的 解决方案，从而使项目增殖。
工程项目全寿命周期的管理系统
1
一 工程项目全寿命管 理系统
2
有 建设 意图
项目 立项
项目 正式 动用
项目 拆除
设计准备 设计阶段 施工阶段 阶段
动用前 准备阶段
保修期
时间
编 制 项 目 建 议 书
编 制 可 行 性 研 究 报
项 目 评 估
告
项目决策阶段
开发管理(DM)
编 方扩 施 制 案初 工 设 设设 图
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1.4 项目全寿命管理系统的内涵
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三个彼此分离且各自独立的管理过程DM、PM、FM经集 成和统一化处理后，可以形成一个新的管理系统——工 程项目全寿命管理系统，如下图所示。
应该指出的是，这一新的系统并不是三个独立子系统的 简单叠加，经集成和统一所形成的新系统必须在全寿命 管理经理的统一领导下运行。
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DM、PM、FM在项目的不同阶段进行，它们是各 自独立的管理过程，并往往由不同的组织执行。 值得思考的是，其工作有区别，但有着密切的联 系。
工程项目全寿命管理(Lifecycle Management，简称 LM）应对项目建设和运营的全过程进行管理，即 从项目的决策阶段、实施阶段、直至运营阶段进 行管理。
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之一
DM、PM、FM、LM的关系和区别
（1）DM、代表业主利益的PM、FM和LM都属于为 业主的服务，它们的目标是统一的，即通过有效的管 理使项目增值，它们之间并没有根本的利益冲突，但 其工作目标和任务不同。
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•DM——主要是项目定义和项目开发的总体方案的策划及项 目前期的管理 •代表业主利益的PM——主要是在项目设计和施工过程中进 行投资、进度和质量目标的控制 •FM——主要进行项目的资产和运营维护的管理 •LM——对项目的整个生命周期、为项目增值进行全寿命的 管理
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之三 （3）DM、PM、FM、LM需要处理大量的、与其都有关的共 同的数据，为这四个管理过程，可以建立一个共享数据库， 以提高管理的效率，并增加管理的效益。
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之四 （4）进行DM、PM、FM、LM需要有共同的基础知 识，即：组织、管理、经济和技术
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1.2 项目全寿命管理的任务
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项目全寿命管理主要包括两个方面的任务。