建筑面积计算规则一、计算建筑面积的范围1、单层建筑物不论其高度均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。

单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

2、多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

3、层高超过 2.2米的地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

4、用深基础做架空层加以利用，层高超过 2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

5、坡地建筑物利用吊脚做架空层加以得用且层高超过 2.2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

6、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。

7、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

8、舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

9、建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。

10、与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

11、有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平设影面积的一半计算建筑面积。

12、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

13、突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

14、封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。

凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

15、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。

无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

16、两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

17、室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

18、跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。

19、室内体育馆按实际层数计算建筑面积。

体育馆（场）看台下空间加以利用的，其超过 1.8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。

20、原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实计算建筑面积。

二、不计算建筑面积的范围1、突出墙的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒角、台阶、无柱雨篷等。

2、检修、消防等用的室外爬梯。

3、层高在2.2米以内的技术层、夹层。

4、构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、车库，及地下人防干、支线等。

5、建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

6、没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

7、单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

8、层高小于 2.2米的地下室、半地下室、深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

9、岗亭、警亭、书报亭等。

10、里弄房屋后天进内的天棚。

11、利用马路、通道及隙地所搭棚架。

12、阁楼。

13、房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。

三、其他在计算建筑物建筑面积时，如遇上述以外的情况，要参照上述规则精神办理。

架空层的商业价值和应用建议1、商业价值架空层越来越受到开发商和购房者的关注，因为购房者在买房时大多不愿意住1楼，这部分空间很难利用。

架空层能够增加整个小区特别是高层小区的通透度，增加绿化面积，为小区的业主提供更多的公共交流空间，所以从建筑角度来说，政府是鼓励开发商多建架空层的。

1.1不占用容积率指标如果架空层算入建筑面积和容积率，那么开发商就要交纳相应的配套费、土地出让金等，这是一笔不小的开支。

正因为这样，一些原本建造有架空层的楼盘甚至重新改为商铺出售，很多开发商对建造架空层心存疑虑。

《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》，规则中规定：建筑底层布置层高 3.0米以上架空层，其建筑面积可不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部门应计入容积率。

架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

架空层应计入建筑层次。

对于开发商来说建造架空层只是增加了一些建造成本，不会占用容积率的指标。

1.2拉近楼房间距假设在B楼没有架空层的情况下，A、B楼间距应为18米（假定A、B、C为多层18米，间距规划为1：1为18米），如图3-1所示。

但实际情况下，要求A、B两楼间距为15米，此时可以在B楼一层做架空层3米，这样根据规划要求（在大寒日，B楼的一层的某一房间应该保证2小时的满窗日照）A楼即可和B楼相距15米，如图3-2所示。

1.3利用架空层增加某个特定区域的价值A图：通过架空层功能的衍生（健身、车位）赠送给1楼业主，使1楼的售价大大提高，而多卖的价格远远高于架空层的造价；（但要注意此处的架空层面积不得进行公摊，并建议层高不超过 2.2，不计容积，不算产权，以赠送使用权方式处理）。

B图：一号区域为商铺，通过一号商铺后面楼房的架空层（同样采用A图形式赠送，注意事项一致）的运用，同样可以大大提升商铺的售价。

1.4面积公摊架空层是供业主公共使用的空间，增加了业主之间沟通交流的机会，目前的架空层主要有两种：一种是半地下室的，另外一种是地上的。

地上架空层又可以分为几种情况：A. 层高小于 2.2米，因为目前的规划中本身不计算建筑面积，无所谓公摊；B. 层高大于 2.2米小于3米，之前的规划中一般不计入层次和容积率，不算公摊；C. 层高在3米以上，四周通透，没有围护，不计算建筑面积。

但对其中有围护的楼梯、电梯井、住宅门厅等，要算建筑面积。

这部分要算公摊面积的架空层必须要满足两个必要条件：一是这部分面积是经过规划批准的，需要计算容积率和建筑面积的；二是这部分面积是为上户住宅所服务的一个区域。

架空层的性质为公建配套设施，不发产权证。

1.5提升楼盘品质引进架空层景观，开发商无疑要付出一定代价。

架空层景观设计跟一般的楼层不同，这里面涉及到一个施工时的转换成本，加上一般的架空层为精装修，业主入住即可使用，要布置一些设施，增添绿化、小品，开发商不仅不能将这部分面积拿出来销售，反而要倒贴不少成本。

此外，有些地方的房子规划局审批是要控制高度的，建造架空层也就意味着房子要少造一层。

以前开发商建造架空层，很多时候只是用来作为停车库或者储藏间；而现在，越来越多的架空层正设计为业主的公共空间，大人们可以在里面喝茶聊天，小孩子们则可以追逐嬉戏，闲时还可以在里面做做运动，极大地提升了楼盘品质。

现在的房子越造越高，人们离邻居越来越远，离绿地越越来远，除了小区有很好的公建配套，一般人们只能‘蜗居’在家。

每幢楼下面有一个架空层，种上一些植物，小区变得更加通透，绿化面积更大，业主们多了沟通交流的场所。

这是房地产市场发展到一定阶段的产物，是设计理念和客户理念提升的结果。

2.对应用的建议2.1营造方面架空层的利用应该因地制宜，功能的使用上灵活多变，应结合楼盘条件具体分析，不可盲目照搬。

A. 对于市内土地紧张，对停车位要求较高的楼盘应对架空层作停车位考虑：B. 对出户抄表的问题应该尽量在架空层考虑：C. 架空层用于大堂对于高档住宅楼盘和商住楼盘有很好的品质提升和弥补配套的作用：D. 对于架空层用于停车位或商业、物业功能使用时应保证楼上业主的安全和不受干扰，如通过隔音等手段；Ｅ．于地形起伏的坡地建筑，架空层的运用可以配合地形营造独立绿化和停车位，以解决一楼采光不足和坡地景观的矛盾；2.２营销方面在房地产具体营销过程中，建议在销售价格制定的过程中其实可以对架空层的造价进行分摊，而不要对面积进行分摊；而对面积低于 2.2米的架空层车位实行使用权出让，最好以赠送的方式处理，以提高特定区域的房屋售价；对高于 2.2米的架空层车位报请规划进行改造审批进行产权车位销售或作为商业出售。

如果不报产权，对其进行公摊处理，后期采用出租方式进行赢利。

但是存在一定的风险：A. 业主的法律意识不断加强，对其自身权益进行维护；B. 业主委员会对其物业公司进行财物审核；C. 物业管理公司发生更换，为其他与开发商无关联的公司，由于无产权保证，开发商将永远失去架空层的收益。

2.３运用方面在架空层的运用方面，一般情况下，花园洋房下的架空层层高不会超过 2.2米，不计产权，用赠送的形式送给业主，自然其房屋的单价也会加高；多层或小高层、高层下的架空层由于车位短缺，故按产权车位标准建造，以产权车位形式出售给业主。

是是非非“架空层”“架空层”风行筑城近年来,一个新的建筑结构在贵阳楼市中出现———架空层,有的作为小区绿化、休闲设施之用,有的开发商则用来作为停车场等进行经营。

特别是在市区,由于土地的有限性,没有更多的面积来做绿化,为增加绿地面积,改善小区居住环境,一些楼盘的开发商把商品住宅楼首层架空绿化,为业主提供一个优美舒适的环境和活动空间,深得人们称道。

甚至“首层架空绿化”还一度成为楼盘的卖点。

我们看到,一些小区的架空层建得像“小公园一样。

架空层的绿化融入小区的园林景观,浑然一体。

架空层里,种植各种爱阴的植物,运用园林植物的不同形状、颜色、用途和风格,因地制宜地配置出自然生态圈。

还有一些设计建筑小品,竖向绿化,弥补建筑物的缺陷,掩盖钢筋混凝土的框架结构。

架空层的绿地贴近居民生活,有了架空层的开阔场地,邻里之间也找到了彼此交流的公共空间。

打牌、下棋、聊天、日常体育锻炼都可以随着业主的意愿随意发挥。

业主疑问是否公摊日前,一位读者来电说,他居住的小区就有架空层,搞得也比较好,业主们都觉得有了一个休闲的好地方。

但是,他们心生疑虑:“开发商会不会把架空层计算进公摊面积里面呢?”他们认为,如果将“架空层”面积分摊到业主头上很不合理。

筑城一楼盘的开发商说,架空层绿化,使整个小区的环境得到改善,享受的是业主,因此,把架空层作为分摊面积没有什么不妥。

他说,没有法律规定不准把架空层作为分摊面积。

一位业内人士说,架空层是个新出现的问题,是开发商为改善小区环境而投资的,环境改善后,楼盘售价也相应提高了,开发商已从中得到了收益,至于能否把架空层面积分摊给业主,目前尚无法可依,各家楼盘对架空层的做法也不尽相同。

他个人认为,架空层作绿化,改善了环境,提升了整个小区的品位,吸引更多的市民去购买房屋,同时也使小区的房屋价格升值,说到底最大的收益是开发商,所以架空层作为分摊面积让业主去承担是否适合?他认为,在相关法律法规还没有完善的情况下,最好的办法是购房方和开发商在签订合同时,双方能进行约定。