香港宏润实业集团房地产开发项目，位于七贤街道办事处后龙窝村，占地393.982
亩，规划建筑面积40余万平方米。由其投资成立了注册资金600万美元的外商独资
企业——山东宏瑞置业有限公司，意图开发建设高档住宅社区，总投资10亿元。
为推进该项目尽快实施，区委、区政府专门成立了重点项目领导小组，本着招商
引资和稳定大局的原则，历经两年多艰苦、细致的工作，在充分保障村民切身利
四、营销手段：
国家调控至今，楼市秩序有了些变化，买家持续观望，开发商开始松动，宏瑞国际 星城以认筹5万抵15万打折优惠方式来吸引消费者，加之淡季，致使开发商不断让 利，为尽快回笼资金导致出现以价换量的现状。
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小结：
此楼盘价格低成为消费者最关注的，优惠力度大受到刚性需求购房者的 青睐。受此影响，在夏日销售淡季，或许会有更多类似宏瑞国际星城这 样的楼盘主动让利，更多、更大力度的促销活动，可能很快就会到来。
山东中建 房地产开 发有限公 司
山东银座 置业有限 公司
市中东临济南大 学，西临七贤学 仕广场，北临七 贤街道办事处
历下文化路16号
槐荫经十路、经 七路、纬十二路 三条核心主干道 的围合之处
80000平 方米
未开盘
230000 平方米
一期已售 罄，二期 未开盘
550000 平方米
目前在售 写字楼
8000元/ 平米左右
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一、项目基本情况：
建中大学仕花园
项目地址：市中东临济南大学， 西临七贤学仕广场，北临七贤街道办事处 开发商：济南建中房地产开发有限公司 建筑面积： 80000平方米 容积率： 2.49 绿化率： 40% 开盘时间： 暂未开盘 均价： 8000 /㎡ 建中大学仕花园——济南建中房地产综合开发有限公司，是一家集市场开发、工 程管理、楼盘销售等于一体的综合性房地产开发企业。从成立至今，建中地产 通过自强不息的发展，在市场经济大潮中成功经历体制转变，并保持着快速增 长。
高层小 高层
两居 室、 三居 室
2.49 40%
12000元/ 平米左右
高层
85170㎡
3
40%
12500元/ 高层写 120-
平米
字楼 1400
4.2
25%
㎡
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案例分析
一、项目基本情况：
宏瑞国际星城
项目地址：市中白马山南路以东，后 龙窝村以北 开发商：香港宏润实业集团 建筑面积： 520000平方米 占地面积： 266800平方米 容积率： 1.7 绿化率： 40% 开盘时间： 2011年3月 均价： 8300元/㎡
益的基础上，重新明晰了征地款、补偿整费理p及pt 其他相关事项。
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二、项目优劣势分析 优势： 1.项目以价换量优惠力度比较大。 2.位置在市中区，周边楼盘价格都在8千多，低价开盘受到刚性需求购房者的青睐。 3.项目占地面积大，主要以小高层为主，一梯两户密度低。 4.从规划来看小区中心有中心广场，绿化高也是一个休闲健身场所。 劣势： 1.位置有点偏，周边环境很差，交通不方便。 2.多数房子方向朝东南向方向不正。 3.项目东临工厂而且有高压线塔。 4.楼间距很窄采光不好。
2.加息初期影响较小，但通过连续加息作用累加后房价明显开始下降。加息通常是小幅渐进
的虽然加息开始阶段市场对是否开始加息周期尚未形成共识、对房价的作用也不明显，但随
着多次加息、市场进入加息周期的预期确定，房价也将可能持续下跌。
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调研项目基础数据
项目 名称
宏瑞国 际星城
建中大 学仕花 园
中建文 化广场
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二、项目优劣势分析
优势： 1.项目位置比较好靠着二环南路交通方便，有多路公交车。 2.东邻济南大学，属学区房，西邻七贤学仕广场，利于中老年人休闲健身。 3.社区配有雾森园林设计（也是项目卖点），将水净化通过高压作用以雾态 释放，有净化空气、加湿、控制小区环境温度等功能这在济南是很少见的。 4.小区主要以小高层为主打密度低一梯两户，一层带花园，顶层带阁楼。
劣势： 1.开发商拿地已经十多年了产权只有55年。 2.项目靠着济南大学西校区供暖站，距小区不到四十米，空气污染大对人体 健康有很大的影响。 3.户型多数客厅朝北，设计不怎么合理，项目靠着汽修厂噪音比较大。 4.小区未配备商业，故人气疏，商业气息淡。
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三、推盘时间：
建中大学仕花园定于8月底9月初开盘销售，这样可以躲过夏季房地产营销淡季，也可躲过宏 瑞国际星城低价开盘与之竞争，再加上七贤学仕广场刚施工完不久没有多少人气。
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三、推盘时间：
宏瑞国际星城3号楼定于7月初开盘，目前大多楼盘都实行打折优惠活动来吸引购房 者，从而导致以价换量，而宏瑞国际星城以低于市场价2千元左右的超低价格入市， 更受到购房者的青睐。
五、营销策略：
项目为在短期内提高销售额，提高市场占有率。本案以低于市场价开盘无论对企业 的知名度，还是对品牌的美誉度，都将起到积极的提升作用。
政策内容：
1.首套购房提制3成以上，2套房首付不得低于5成，利率不得低于基准利率的1.1 倍。暂停发放第三套房以上贷款。
2.银行加息0.25个百分点。
政策解析：
1.此政策极大抑制了投资需求，同时在一定程度上影响到了刚性需求客户的购房需求，此 次新政是非常严厉的。此政策对130平米以上改善型需求产品影响较小，对90平米以下的刚 性需求、100—120平米改善型和刚性符合产品产生一定的影响。部分城市开始出台限购令政 策，强制限定购房数量。
银座中 心
开发商
项目地址
建筑 面积
销售进度
均价元/ 平米
建筑 形态
再售 主力 户型
容积 绿化 率率
香港宏润 实业集团
市中白马山南路 以东，后龙窝村 以北
520000 平方米
一期在售 3
86121㎡
1.7
40%
济南建中 房地产开 发有限公 司
2011年6月楼盘分析报告
（日期）
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前言
随着国家对房地产出台的一轮又一轮的调控政策，无论是一线城市， 还是如济南这样的二线城市，都难逃调控之手带来的影响，市场似乎 也是一天一个变化，因此本次对济南市场有代表性的几个楼盘进行多 形式的调研。
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宏观政策专题分析
国家政策走势：
2011年上半年基于控制通货膨胀的一系列国家宏观调控政策频繁出台，极大抑制 了房地产投资和需求。