土地增值税清算指南与纳税筹划
推举开征土地增值税的目的
（1）为了增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度，规范房地产市场。

（2）为了限制房价上涨过快，抑制炒买炒卖房地产的行为。

（3）为了提高我国土地的利用效率。

（4）为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。

要紧亮点有两个，其一是按照房产销售增值额的高低实行差不累进税率；二是关于不同类型的房产实行差不税率。

征税方法：实行先预征，后清算，多退少补。

国务院关于坚决遏制部分都市房价过快上涨的通知（国发[2010]10号）
提高战略级不的严厉性（体现在两个方面）：
（一）将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的社会危害性评级最严厉的一次。

（二）首次将问责机制提到文件的“第二条”，通知强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，阻碍社会进展和稳定的，要追究责任”，同时让监察部介入。

这意味着，维护房价稳定差
不多被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地点官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。

遏制房价过快上涨的四大手段：
（一）运用信贷政策遏制房价上涨
《国十条》要求，单套面积在90M2以上的，提高首付比例；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可依照风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

（二）坚决遏制外地炒房者
《国十条》要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

地点人民政府可依照实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

（三）发挥税收的调控作用
《国十条》要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收治理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

（四）以问责制强化执行力
《国十条》指出，各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上
涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济进展。

建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，阻碍社会进展和稳定的，要追究责任。

国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）
一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作
各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。

还没有全面组织清算、治理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。

二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作
改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。

通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。

为了发挥土地增值税在预征时期的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。

（1）除保障性住房外；保障性住房不预征；
（2）东部地区省份预征率不得低于2%；
（3）中部和东北地区省份不得低于1.5%；
（4）西部地区省份不得低于1%；
各地要依照不同类型房地产确定适当的预征率。

三、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞
核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。

对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。

为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。

四、深入贯彻《土地增值税清算治理规程》，提高清算工作水平。

对清算工作开展情况进行有力的督导检查，建立问责机制，积极推动土地增值税清算工作，提高土地增值税征管水平。

《2010年税收专项检查工作方案》——土地增值税部分
1、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。

2、是否不按规定进行成本分摊，增值额的计确实是否正确。

国税发（2009）31号文
3、对一般标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅与一般标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税。

国税发（2009）
91号文
4、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不进行土地增值税的清算。

5、是否不按规定确定土地增值税的清算单位。

国税发（2006）187号文
6、是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离，超过贷款期限的利息和罚息是否税前剔除。

国税函[2010]220号
7、土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税。

《关于土地增值税清算政策的回忆》
1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文）；
2、2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）；
3、2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）；
4、2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号）；
5、2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进
堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）；
6、2009年 5月 20日，国家税务总局公布了《土地增值税清算治理规程》（国税发 [2009]91号）；
7、2010年5月19日，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号）；
8、2010年5月25日，国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）。

第一节土地增值税概述（上）
一、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

（一）纳税人：
（二）征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。

1、“国有土地”是指法律规定属于国家所有的土地。

2、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。

（三）征税范围的界定：
1．土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物
的行为征税。

只对转让国有土地使用权征税，转让集体所有土地是违法行为；
2．土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。

不包括出让；不包括未转让；
3．土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。

虽转让未取得收入不征税。

二、收入总额的确认
（一）《清算治理规程》：审核收入情况时，应结合房产销售分户明细表、销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，以实测面积确认收入。

（二）220号函：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；合同所载房面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。

（三）视同销售和自用房地产的收入确定
（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、职工奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 缴纳土地增值税。

（六种）国税发[2006]187号，国税函（2009）3号，财企（2009）242号
（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，假如土地使用权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。

三、扣除项目内容：
扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本（一）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

包括地价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。

国税发[2009]31号，国税函[2010]220号
1.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊方法是否合理、合规，具体金额的计确实是否正确。

2.是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

3.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

国税函。