房地产项目并购尽职调查要点
一、尽职调查的概念
尽职调查一般是指中介机构在目标公司的配合下，对该目标公司与投资或交易有关的事项进行现场调查、资料分析等的一系列活动。
以并购交易为例，投资人与目标公司双方协商一致达成初步合作意向后，委托中介机构对该目标公司与本次并购有关的事项进行调查并分析，即为尽职调查。
在房地产项目并购前，收购方一般会委托律师事务所、会计师事务所对被收购对象进行尽职调查，尽职调查也分为法律尽职调查与财务尽职调查，两者各有侧重。
本文所称尽职调查仅指法律尽职调查。
二、尽职调查的必要性及目的
尽职调查有其必要性，可以说是并购的基本前提。
通过尽职调查，收购方可以充分了解交易风险。
虽然某些情况下投资方有可能认为风险过大而终止交易，但尽职调查的目的绝不是阻止交易，相反，通过尽职调查，能够最大程度上发现交易中的风险，针对该风险而为交易双方提供解决思路，调整交易路径，从而促成交易。
从这个意义上说，尽职调查的主要目的是降低信息不对称造成的风险，为并购价格谈判及并购方案选择提供参考依据。
三、尽职调查一般要点
在投资并购、IPO、基金管理等过程中，为了有效控制风险，均需要对企业进行多维度的尽职调查，但尽职调查会因商业目的、产业行业的不同而各有所侧重。
总体来说，各种类型的尽职调查清单一般都会包括以下内容：
1、目标公司基本情况
（1）对公司设立相关的各类程序性文件进行核对
（2）对股东资格及出资情况进行调查
（3）对持股瑕疵、股权流转、实际控制人及稳定性等进行调查
（4）对经营所需各类资质进行调查
（5）对公司组织形式、股东、董监高等人员基本情况的调查（必要时含个人征信）
（6）其他需要调查的事项
上述调查可通过查阅目标公司设立时的批准手续、工商登记文件、营业执照、验资报告、评估报告、审计报告、公司章程、股东协议等资料进行核实，或采用访谈、调查等其他形式核实。
2、目标公司资产情况
（1）资产产权是否存在瑕疵
（2）资产是否独立
（3）资产是否设定担保或被采取行政、司法措施等
（4）其他需要调查的事项
3、目标公司债权债务
（1）债权及债权瑕疵
（2）担保及担保瑕疵
（3）融资借贷和对外担保
（4）其他账外负债
（5）其他需要调查的事项
4、目标公司重大合同
（1）重大合同及履行风险
（2）重大合同对收购的限制或影响
（3）其他需要调查的事项
5、目标公司税务状况
（1）税务登记情况
（2）税收减免、政策性税收优惠待遇
（3）税收缴纳、欠税、偷逃情况调查
（5）其他需要调查的事项
6、目标公司劳动人事
（1）劳动合同、社保缴纳、公积金缴存等情况
（2）劳务派遣
（3）重大劳动违法、劳动争议纠纷等
（4）其他需要调查的事项
7、其他
（1）诉讼、仲裁
（2）重大诉讼、仲裁风险
（3）行政处罚等
（4）其他需要调查的事项
四、房地产项目并购的特殊性
房地产项目并购和其他行业并购相比，有其特殊性。
主要体现在：
1、未开发前的大量资金投入
大中型城市严格意义上的净地非常少，房地产项目往往采用改造加配套开发的模式进行运营。
改造加开发模式（尤其是城中村改造、棚户区改造等项目）前期投入资金量非常大，拆迁安置补偿费用（包括但不限于安置房建设费、拆迁补偿费、过渡期生活费等）是开发企业投入的一项重要成本，而且必须得到被安置对象的充分配合。
除此外，开发企业往往还会承担如道路拓宽、市政管线管网改造等成本。
在项目运营过程中，上述成本投入往往早于土地招拍挂，而且并不完全透明。
2、关联主体之间合同及财务的衔接
房地产行业一个母公司常控股多个子公司，由子公司作为项目公司。
子公司的设立是为了摘地及后期开发，但摘地前与政府签订合作协议并投入前期资金的往往是母公司。
因此，一个项目有两个以上的关联主体参与其中并不奇怪，项目公司作为摘地主体，也可能并非前期投资运营主体。
这就存在与政府签订的合作协议的衔接问题，还有前期投入成本的记账问题，应在尽职调查中予以关注。
3、土地招拍挂存在不确定性
前期的土地的拆迁和平整往往早于招拍挂。
鉴于拍卖的公开交易属性，项目公司能否按照合作协议的约定获取土地，存在一定不确定性。
在尽职调查中也应对未能如期获取土地的风险予以关注。
4、行政许可办证风险
项目的容积率、采光、日照、绿化等因素均会影响行政许可的办理。
在尽职调查过程中，应向行政主管部门对上述风险因素进行核查。
5、运营过程受政策影响大
房地产行业的发展整体而言均要受到政府政策的影响，且该影响直接决定了行业前景和开发的合规性。
鉴于此，在尽职调查时应对与项目开发有关的法律法规、行业政策等及项目本身的合规性进行调查。
6、资金回笼周期长、资金成本高
由于房地产行业本身属性，普遍存在建设周期长、资金回笼周期长等问题。
而且，融资必然产生成本，也应在尽职调查过程中对资金成本进行调查。
7、融资需求大，常存在隐性债务
房地产开发过程中融资需求非常大，而融资过程中作为项目公司重要资产的土地等并未完成招拍挂程序或因其他原因未能办理抵押，此时极易产生未登记备案的各类担保。
同时，房地产开发企业为了获得足够的融资，也有可能从金融机构之外的渠道获得融资，上述融资同样未经过相关部门备案，往往以隐性债务形式出现，一旦未能如期偿还，则隐性债务将在一定期限内集中爆发，给项目公司造成巨大损失。
既然称之为隐性债务，即很难通过常规调查手段从相关部门获取，因此在尽调过程中应善于发现蛛丝马迹，并以此为线索，通过多种途径、手段等对此类风险进行详细调查。
五、房地产项目并购尽职调查要点
房地产行业可供开发的土地采用政府供给方式，因此在大中型城市，土地资源均具有较强的稀缺性。
房地产项目并购，不论采用股权并购或者资产并购模式，其主要目的都是为了获得项目所在土地资源。
基于该特点，对房地产项目并购进行尽职调查，除对项目公司、关联企业进行的调查外，还应紧紧围绕与土地和项目开发相关的事项进行详尽调查。
房地产项目并购尽职调查的要点，除本文已经提到的一般要点外，还应着重以下几个方面：
1、土地及附属物基本情况调查
（1）项目土地取得的各种合同、文件、手续等
（2）项目土地出让金、税费的缴纳情况等
（3）土地面积、性质、用途、使用期限、规划等
（4）土地使用权、在建工程、房产或其他附属物是否独立、是否存在权利瑕疵
（5）地上附属物及相关产权证明
（6）其他应调查的情况
2、开发项目合规性审查
（1）项目所在行业及产业政策
（2）政府各类行政审批
（3）立项规划文件
（4）其他需要调查的情况
3、项目概况
（1）项目基本情况及背景
（2）项目前期协议，如与各级人民政府签订的合作协议、框架协议等
（3）关联主体之间的合同衔接及财务衔接
（4）前期已投入成本的明细及对相关事项的说明
（5）项目进度与合同是否相符，是否存在土地闲置、未批先建等行为
（6）其他需要调查的情况
4、项目行政许可
（1）“五证”的办理情况
（2）办证存在的障碍及解决方式
（3）行政处罚及缴纳情况
（4）其他需要调查的情况
5、重大合同及履行情况调查
（1）融资类合同，融资成本是否合理、能否税前扣除等
（2）规划设计、设备采购、建设施工等工程类合同，是否经过招投标等必要程序、是否存在关联交易及交易成本是否合理、履行进度等
（3）销售、预售合同，是否获得销售所需行政许可、是否合法合规、账目是否相符等
（4）其他各类重大合同及履行情况
6、财税调查
（1）公司成立或近三年账目是否相符
（2）是否依法依规纳税
（3）结合财务尽职调查内容对其他财税情况进行调查
7、项目融资及潜在债务、或有债务
（1）融资合同及担保措施
（2）还款来源
（3）其他潜在债务、或有债务
六、房地产项目尽调的常见问题
1、被收购方配合程度不够
尽职调查需要被收购企业的积极配合，但在房地产并购项目中，尤其是地理位置优越的项目，往往同时存在多个潜在收购方，潜在收购方急于达成交易使得被收购方在谈判中相对处于优势地位。
被收购方基于自身商业目的的考量，对尽职调查的配合程度可能不够，律师在尽职调查过程中需要尽可能采用多种途径对被收购方提供的信息进行核查，并挖掘与交易相关的其他信息。
2、债务风险具有不确定性
债务风险在财务上也称为或有债务，本身具有不确定因素。
即便进行尽职调查也难以穷尽所有的债务风险。
即便如此，尽调人员应履行审慎义务，最大可能挖掘相关信息，为委托方提示风险。
综上，房地产项目具有风险大、政策性强、潜规则较多等特点，因此在并购尽职调查时，应侧重于该行业的特点，综合采用各种渠道对信息进行核实、甄别，不应该流于形式化，其目的是最大程度上揭示投资风险并提出解决方案，从而为设计交易路径、谈判及投资方决策提供重要参考。