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目录
第一部分：管理工作计划
1.0 管理工作计划…………………………………………………3-4
2.0 附件1：人力资源配置计划………………………………… -
3.0 附件2：设备设施维保计划………………………………… -
4.0 附件3：外委工程计划……………………………………… -
5.0 附件4：物料采购计划……………………………………… -
6.0 附件5：往年度拖欠款回收计划……………………… -
第二部分：收支预算
1.0 收支预算………………………………………………… -
2.0 附件1：职员薪酬预算……………………………………… -
3.0 附件2：职员社会保险预算………………………………… -
4.0 附件3：公共资源成本预算………………………………… -
5.0 附件4：公共能耗预算……………………………………… -
6.0 附件5：代收代付能耗费情况说明………………………… -
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第一部分：管理工作计划
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注：保洁、园艺、电梯维护等日常性工作无须列入。
人力资源配置计划（附件1）
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设备设施维保计划（附件2，设施设备分包的管理处可由分包方提供）海天小区管理处因处免费保养期，无此项
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注：保养所产生的费用为外委保养人工费及需厂家配置的零配件费，一般性材料费用在物料采购计划中产生。
外委工程计划（附件3）
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物料采购计划（附件4：办公类）按照合同，该部分采购由开发商提供
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物料采购计划（附件4：保安类）按照合同，该部分采购由开发商提供
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物料采购计划（附件4：清洁类）
海天小区管理处该项目由外包单位自行负责采购
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物料采购计划（附件4：绿化类）
海天小区管理处该项目由外包单位自行负责采购
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物料采购计划（附件4：维修类）按照合同，该部分采购由开发商提供
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往年度拖欠款回收计划（附件5）海天小区管理处暂没有该项目
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第二部分：收支预算
1.0编制依据
1.1物业服务委托方式：根据国家发展改革委、建设部（发改价格[2003]1864号）关于印发物业服务收费管理办法的通知，本小区物业服务计费方式采取包干制（或：酬金制，即物业公司只提取 10%作为管理佣金，其余的全部作为物业服务支出）（支出主要有：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用
7、物业管理企业固守资产折旧
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用）；
1.2地下车库及地上停车场计入本测算内；
1.3向业主代收代付性质的水电费、供暖费节余部分计入本测算其他收入内，收不抵支部分冲减本测算其他收入，在附件5中予以特别说明；
1.4预算基期：设定为 2007年1月1日——2007年12月31日。
2.0收支测算
2.1收入测算
2.1.1管理费收入
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2.1.1.1管理费收入测算依据
依据成都分公司向开发商上报的管理费预测方案
2.1.1.2管理费收入测算（按照一期6月入伙测算，入住率25%，平均收缴率85%）管理费收入=62198m²*0.70元/ m².月*0.85=37007元/月（其中空置房管理费为31455.95元/月）
2.1.2地面停车位收入（按照一期6月入伙测算，入住率25%）
地面规划车位 252 个，每个出租价格 50 元/月，使用率35%，共3780元/月*30%；月临时收入1000 元。
地面停车位收入=5410元/月
2.1.3其它收入=9329.7元
新入住小区收入分项列明，如：
装修管理费\摆摊设点费\垃圾清运费节余\广告位收入
装修管理费=62198m²*25%*0.02元/天*30天=9329.7元
2.1.4总收入＝42417元/月*7+9329.7元=306248.7元
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2.2支出测算
2.2.1测算说明
2.2.1.1管理服务佣金依照法规按营业成本的10%提取；
2.2.1.2绩效工资按系数计算，年终奖按个月岗位工资计算；
2.2.1.3营业成本包括：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用7、物业管理企业固守资产折旧8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用）；
2.2.1.4营业税金及附加按总收入的 5.65 % 缴纳；
2.2.1.5企业所得税按利润总额的 0 % 缴纳；
2.2.1.6总支出＝营业成本＋管理服务佣金＋营业税金及附加+企业所得税。
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2.2.2总支出明细项目测算表
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《办法》规定的支出项目，是指从2004年1月1日开始执行的国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知，（发改价格[2003]1864号文）
备注:
1、关于管理佣金
①管理佣金的计提严格按管理处签定的《物业管理合同》中的条款执行；如管理处未签定《物业管理合同》，按其签定的《前期物业管理合同》执行。
②如管理佣金按管理处成本支出计提的，依照下面的公式计算：
管理佣金=（主营业务成本+主营业务税金及附加）*计提比例
3.0 测算结果
营业税金及附加的计算：总收入× 5.65 % 15914.85
总支出的计算：营业成本＋管理服务佣金＋营业税金及附加+企业所得税
全年盈亏：总收入－总支出=306248.7元-307159.5元=-910.8元
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月度收支明细预算
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职员薪酬预算（附件1）
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节日值班加班工资：
客户中心节日加班费：
护卫员节日加班费：
技工节日加班费：合计 221200 元。
年工资总额：221200 元
职员保险预算（附件2）
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保险费缴纳说明：
海天小区管理处2007年投保仅限管理处经理一人，其余员工保险拟安排在2008年逐步开始办理。
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公共资源成本预算（附件3）
公共资源成本指的是:分公司财务管理部和综合事务部发生的相关费用.为统一各分公司的预算口径,在本次预算中公共资源成本主要指的是以上两个部门发生的人工成本(包括三费、社保)、车辆使用费用（油费、养路费、维保费等）、软件费用（如收费、财务等软件的成本和维护费用）。
公共资源成本填列原则:
1)分公司财务管理部和综合事务部发生的相关费用在<分公司预算汇总表>中填列在: “公共成本分摊”项目中(负数填列),冲减相应的管理费用;
2) 分公司财务管理部和综合事务部发生的相关费用在<管理处预算范本>中填列在: “管理人工费-其他”项目中,增加相应的营业成本.
公共资源成本分摊原则:分公司财务管理部和综合事务部发生的相关费用,全额或部分的分摊到各个管理处的营业成本当中;各个管理处分摊的系数由分公司依据实际情况自行设定.
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公共能耗预算（附件4）
因海天小区目前无准确的设备资料
根据测算年公共能耗为132000元。
与往年度的比较分析：
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代收代付能耗费情况说明（附件5）
海天小区只代收代付水电费用，按照政府相关的水电价格
收取。
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