返租方案分析
（一）概况
售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那
些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。
以下是进行返租计划前要留意的事项：1）该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切
2）所定的回报率是否高过现时的租金水平。
若是太高，只是变相减价罢了
3）所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供楼”，吸引力大增
（二）回报率的计算
回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如
下：
每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率
购入售价
例：一个100平方单位，每月租金￥6000，管理费由租客负
担，购入售价为￥720000，其回报率计算如下：
￥6000 X 12 X 100% = 10%
￥720000
若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回
本。
而回本期的计算程序如下：
1 = 回本率
回报率
（三）投资者的疑虑
即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑
虑：
1）发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者
2）返租期满后能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业
3）返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪
要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施：
i）由银行提供返租担保，即是说若买家于指定时间的
仍未收到发展的租金，可向指定银行索取所欠租金
ii）返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽
快物色其它租客
iii）发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作
（四）返租计划的种类
1）实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价
2）入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。
若租务市场活跃，租金理想及提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。
反之，发展商可能蒙受租金损失
3）实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后能否租出或租金多少的风险该由发展商承担
（五）中山市租务市场分析
本公司从多间中山中介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正市中系心的两个高层楼盘如《中垦广场》与《永胜广场》的租金叫价介乎每平方米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况而定。
相反，较远一些但规模及配套设施较完善的《雍景园》，租金叫价介乎每平方米30.8至58.8元之间，平均亦在45元之间。
这反映当一般楼盘建立了品牌效应后，除买卖市场受欢迎外，租务市场亦受到用家支持而十分活跃。
若以《雍景园》最新第二期F6座带装修的售价单计算（见附件二），每平方米由5231至6248之间，平均价亦在5500至5900之间。
若以上述平均租价每平方米45元租出，回报率介乎9.82%至9.15%之间。
总结来说，若租务市场及买卖继续保持平稳的话，约10%的租金回报是较合理吸引到投资者的数字。
（六）反租计划的可行性
若按敝公司于2001年3月30日所提供的初步价目表建议（见附件山）的分层住宅平均的单价￥4256.84计算，再加上￥1000一平方的装修家私电器成本，每平方售价约￥5256.84元。
以10%回报率计算，即每月每平方米租金为（5256.04 X 10% / 12）
即是约43.8元，这与《雍景园》的租金叫价相近。
换句话说，以10%返租2年的促销方法对投资者有如下的吸引之处：
i）10%租金回报，远高于现时的贷款利率5.5%，即使借钱买
楼收租亦化算；
ii）同时，10%的租金回报率亦高于现时银行的存款利率（约
2-3%），这个达7-8%的息差有足够的吸引力叫买家的余资从银行提出来投资在『君悦豪庭』上；
iii）由发展商提供返租保证，买家可得到下列保障及方便：
- 不用担心难寻找租客或所需时间太长；
- 即使已找了租客，不用操心在收租及追租的事宜上；
- 免却了寻找租客的中介费用；
- 若租客租约期满后赖死不走，不用担心如何处理，全由
发展商代劳；
- 若租客搬走后，不用担心物业退还状况不理想，如设施
残旧或有任何损毁或破坏，全由发展商代劳。
综合上述情况，以现时中山『雍景园』的租务情况及现时『君悦豪庭』的订价来说，首两年每年10%的返租计划是可行的，只要在配套设施及服务上主要针对这类租客作出相关的部署，在适当的宣传及预计客户的口碑下，亦可按预期的租金承诺出租，这样，发展商便只承担了行政代管责任，不用在金钱上有任何损失，达到双赢的局面。
（七）返租成本分析
按上述第四点返租计划的种类，有关的返租成本分析如下：
A）实时返租（每年10%共2年）
在计算成本时，有如下的设定情况：
i）开售日期1-5-2001
ii）入伙日期1-5-2002
iii）入伙后实时物色租客
iv）租金按返租保证回报率成功出租（即平均每平方米
43.8元）
v）由租客负责管理费
vi）返租期内银行贷款利率保持5.5%
vii）租客没有拖租或欠租情况
viii）若租客真的提前搬走，马上实时能寻找另一新租客取代
ix）出租单位的成本如招租小组的工资，所添置的家私电
器等均没有计算在内。
情况一 -- 返租期内完全没有租客
以银行利率5.5%计算，2年的Year Purchase（Y.P.）系数是1.8463，10%的2年返租保证成本是：
= 10% X 1.8463
= 18.463%
情况二 -- 入伙后实时物色租客
换句话说，这情况的成本是入伙前的租金损失，即由1-5-2001至1-5-2002这一年内的租金损失10%，在计算其贴现值后，有关成本如下：
= 10% X 1
= 10% X 0.9478
= 9.478%
B）入伙返租
若入伙后能实时物色租客，而且能按照返租保证的租金租出，此项安排除行政费外是没有任何成本，只是风险转移，发展商日后的得失，要看入伙后的租务市场而定。
C）实时折扣
情况一 -- 返租期内完全没有租客
若实时将每年10%的回报，2年共20%以实时现金折扣退还给买家而返租期内完全没有租客的情况下，在关返租成本便是20%。
情况二 -- 入伙后实时物色租客
若入伙后能实时物色租客，而且能按照返租保证的租金租出，这项安排的成本除了入伙前的租金返租开支外，还有是第二年租金的延迟收益、成本计算如下：
= 20%（实时折扣）- [10% X 1 ]（入伙后延迟租
金收入）
= 20% - [10% X 0.8984]
= 11.01%
（八）推行返租的留意事项
以下是推行返租安排的留意事项：
1）买家必须选择带标准装修的售价；
2）尽快了解这类租客的具体需要，及早作出相关布置如什么
的酒店式服务，什么的配套设施才能吸引他们承租，然后尽快通知Peter Yip于设计时提前安排；
3）提前落实装修家私电器的标准，以便及早大量订购争取最
佳折扣优惠；
4）在每月的总租金收入划拨一部分作为维修基金，待日后返
还单位时可作维修翻新之用；
5）大量订购电器时，最好争取2年或以上的保修期，减少日
后的维修开支；
6）返租单位的门锁尽量采用电子数码门锁，避免收回租客单
位时要更换门锁；
7）入伙前3个月提前向外公开招租，减少入伙后的空置时
间；
8）提早与有关法院洽谈欠租收楼的程序，以便在租客欠租及
延迟交还单位时，马上取得“封租令”进行收回单位行动；
9）提前筹组租务管理部，以便进行收租、返租、收楼等工作。